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돈에 관한 원칙들: 타인자본 _ 박찬중의 금융상식 43
 
지난 칼럼에서 위험관리 측면에서 -50 = +100의 원리를 설명드리면서 손절매의 중요성을 말씀드렸습니다. 손실에 대한 두려움 때문에 더 큰 손실을 보는 경우가 많은데 무언가를 얻기 위해 포기한 것 중 가장 가치가 큰 것이 기회비용이라면 매몰비용(sunk cost)은 이미 지출되어 회수가 불가능한 비용으로 본전생각 때문에 손을 떼지 못하여 손실을 증가시키는 상황을 의미합니다.
한국에서 입사동기 중 하나가 IMF 당시 강남지역 재건축 아파트를 전세를 끼고 십여 채를 사들였던 기억이 있습니다. 당시 전세를 끼고 천 만원이면 아파트 한 채를 살 수 있던 때여서 전세를 얻을 돈으로 단기간에 상당한 부를 축적했었지요. 대출을 받아 집을 사는 대신 세입자의 돈(전세금)을 지렛대로 삼아 자기자본 대비 엄청난 수익을 거둔 셈입니다.

부동산이 주식보다 수익률이 더 높다고 인식되는 주된 근거는 부동산이 레버리지를 가장 많이 활용하는 자산이기 때문인 것 같습니다. 하지만 TD Economics 2013년 3월 11일자 특별보고서에 의하면 1980년부터 2012년 사이 캐나다 부동산시장의 연평균수익률은 5.4% 에 불과했다고 합니다.
동기간5년 고정금리 모기지 이자율이 9.4% 이었으므로 이자비용보다도 못한 수익률을 기록한 셈입니다. 게다가 집을 유지하는 데 발생한 비용(재산세, 유틸리티, 수리비, 공실비용, 거래비용 등)까지 감안하면 부동산의 실질수익률은 인플레이션율에 수렴하게 됩니다.
아리스토텔레스가 그의 저서 ‘메카니카(역학)’에서 ‘같은 힘으로 지렛대를 누르면 지렛대의 길이가 길수록 지렛대 반대쪽 끝이 올라가는 속도는 빠르다’고 레버리지 이론을 실험을 통해 발견했는데 자신이 가진 힘보다 더 큰 힘이 필요한 무거운 물건을 들어올리거나 움직이려고 할 때 유용합니다.
레버리지 효과는 본래 기업에서 많이 사용하는 개념인데 기업이 타인자본을 지렛대 삼아 자기자본의 수익률을 높이는 경제적 효과를 말합니다. 예를 들어 자기자본이 10만불인데 1만불의 수익이 발생했다면 수익률은 10%입니다만 50%의 타인자본(은행대출 등)을 활용하여 자기자본을 5만불로 낮춘다면 동일한 1만불 수익에 대해 수익률은 20%로 증가하게 됩니다.
나머지 여유자금 5만불로 동일한 형태의 투자를 병행하거나 타인자본 비중을 더 늘린다면 수익률은 더 빠른 속도로 증가하게 됩니다.

레버리지를 잘 활용하면 절세와 수익률 제고에 많은 도움이 될 수도 있지만 반대로 미수거래 반대매매나 원금손실 폭을 급격하게 늘리는 골칫덩이가 될 수도 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.
시장이 역방향으로 움직일 경우 치명적인 손실을 입을 수도 있으므로 단기 시세차익을 목적으로 무리한 부채를 얻어 투기하는 것은 삼가하시기 바랍니다. 수익에 대한 지나친 자신감이나 확신 보다는 신중하고 소신 있는 자세가 중요합니다.

이와 같은 ‘양날의 칼’인 레버리지 투자를 하실 경우 고려할 사항은 다음과 같습니다.
첫째, 기대수익률이 차입금 이자비용보다 높아야 합니다.

둘째, 이자비용을 상회하는 안정적인 현금흐름이 발생되는 곳에 투자하셔야 합니다.

셋째, 투자전략 자체가 리스크가 있으므로 변동폭이 크지 않은 보수적인 자산에 투자하셔야 합니다.

넷째, 시장가치 하락 시 추가담보를 요구하거나 담보처분을 강제하는 마진콜이 없어야 합니다.

다섯째, 안전마진을 확보할 수 있어야 하고,

여섯째, 금리가 낮을 때 레버리지 비율을 늘리고 금리가 오를 때 레버리지 비율을 낮추는 것이 좋으며,

일곱째, 본인의 수입과 자산현황에 근거하여 적절한 비율의 레버리지를 선택하는 것이 바람직합니다.

캐나다에서는 현금흐름이 발생하는 투자에 대하여 소득공제 혜택을 주고 양도차익에 대해서는 절반만 과세하기 때문에 고액자산가들은 자기자본이 아닌 타인자본을 일부러 활용하기도 합니다.
레버리지 이론을 실제화시킨 사례를 들어보면 Smith Manoeuvre가 많이 알려져 있습니다. 소위 ‘모기지 소득공제계획’으로도 알려져 있는데 캐나다에서는 본인이 거주하는 주택 모기지 이자비용을 소득에서 공제할 수 없는데 비해 현금흐름이 발생하는 투자를 할 경우 이자비용이 소득공제 대상이 되므로, 여유자금으로 모기지를 상환한 후 회전대출(line of credit)로 전환하여 동일한 금액을 투자하여 장기적으로 유리한(소득공제가 가능한) 대출구조를 만들고 나아가 모기지 원금을 갚는 대신 수익률이 더 높은 시장(예: 배당주, 배당펀드 등)에 장기적으로 투자하여 목표시점에 모기지 원금을 갚는 동시에 상당한 금융자산을 보유하기 위한 전략입니다.

응용사례를 들면 다음과 같습니다. 감정평가액이 50만불인 주택을 가정하고 65%인 $325,000의 모기지(5년 고정 2.4% 가정, 25년 분할상환 조건)를 얻으면 원리금은 월 $1,440입니다. 원금을 매월 갚아나가는 모기지 대신 이자만 내는 회전대출(Prime+0.5%)로 전환할 경우 매월 $573의 여유자금이 생기는데 이 금액을 모기지 상환기간인 25년간 12% 평균수익률의 적립식 펀드로 운용할 경우 $1,087,345로 자라나게 됩니다. 그리고 $25,000의 여유자금이 있다고 가정하고 대출원금을 갚는 대신 3배의 은행융자를 얻어 총 10만불의 보수적인 수익형 펀드(6% 배당 가정)에 25년간 운용하면 이자비용을 제하고도 $833,728로 자라나게 됩니다.
이 두 금액을 합산하면 $1,921,073이 되는데 모기지 잔액 $325,000을 상환하고도 무려 $1,596,073의 금융자산이 남게 됩니다. 여기에 추가로 이자비용에 대한 소득공제와 원금배당형(T-Class)을 결합하면 과세유예 형태로 자산이 빠르게 자라나게 됩니다. 결국 저금리 상황에서 모기지 원금상환으로 현금의 미래가치를 희생하게 되면 부채는 정리될지 몰라도 필요한 노후자금을 마련하지 못하는 함정에 빠질 수 있습니다.
유명한 레버리지 투자전략가 탈봇 스티븐스는 나쁜 부채와 좋은 부채를 나누면서 가계지출에서 큰 비중을 차지하는 대출이자 비용을 공제할 수 없는 부채는 ‘나쁜 부채’라고 정의하고 자산형성에 기여하면서 소득공제를 받을 수 있는 부채를 ‘좋은 부채’라고 표현합니다. 또한 그는 레버리지를 사용한 투자가 레버리지 없는 투자보다 수익률만 높은 것이 아니라 오히려 시간이 지날수록 더 안전해진다고 말합니다.
레버리지 투자의 손익분기점이 시간이 지날수록 생각보다 많이 낮아지는데 이자비용은 일정하지만 복리구조를 활용한 투자수익은 기하급수적으로 증가하기 때문입니다. 특히 소득세율이 높은 투자자일수록 공제혜택이 커져서 리스크를 완화시키고 이자비용이 낮을수록 수익(안전마진)의 증가속도는 더 빨라집니다.
예를 들어 매년 2천불을 20년간 (이자비용10%, 세율 50%) 투자한다고 가정할 경우 내 자본으로만 투자하면 12% 수익률 가정 시 $144,100이 되고 레버리지를 활용하면 $259,400으로 80%가 더 증가하게 됩니다.

두께 0.1mm의 신문지를 51번 접으면 지구에서 태양까지의 거리에 해당하는 150,000,000km를 넘는다고 합니다. 워렌 버핏의 버크셔 헤서웨이 연차보고서에 따르면 1965년부터 2015년까지 51년간 1,598,284%(1만6천배)라는 놀라운 수익률을 달성했다고 합니다.
복리의 힘을 통해 연간 20.8%의 수익을 꾸준히 내면 51년 뒤에 이러한 결과가 나온다는 것을 생각할 때 장기적 낙관론에 근거한 지속적인 투자의 중요성을 깨닫게 됩니다.

기사 등록일: 2017-03-10
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