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100세 시대 은퇴준비: 주택연금 _ 박찬중의 금융상식 63
 
한국 드라마나 TV에서 나오는 집이나 건물주인은 대부분 나이가 지긋한 할아버지나 할머니이시고 깐깐하고 잔소리가 많은 이미지를 갖고 있습니다.
청년시절에 자산을 축적하기 어렵기 때문에 임대인이 주로 노인인 것은 이해가 됩니다만 임대 전문기업이나 국가가 운영하는 공공주택이 아닌 개인이 주로 임대부동산을 관리한다는 점은 생각해 볼 부분인 것 같습니다.
‘조물주 위에 건물주’라는 용어가 생길 만큼 주택이나 건물 소유주의 횡포나 탐욕이 기사화되는 요즘, 청소년들의 장래희망 1순위는 공무원, 2순위가 건물주로 조사되었다고 합니다.

한국의 주택임대차 시장은 국내총생산(GDP)의 2%를 차지하고 총 규모가 26.3조원(2014년 기준)에 달한다고 하는데 이렇게 큰 시장에 대기업이나 중소기업들이 거의 진출하지 않는 이유는 한국 임대차 시장의 세율이 개인들에게 절대적으로 유리하기 때문이라고 합니다.
개인의 경우 월세 수익은 6~32%의 소득세가 부과되고 전세는 전세금 이자율(약 4% 내외)로 환산해 세금을 부과하는데 기업에는 10~22%의 법인세가 부과되고 개인들은 자진납세 제도로 인해 임대소득을 거의 신고하지 않는다고 합니다 (임대소득 가구가 750만명에 달해도 자진신고자는 8만3천명에 불과).
전세는 1가구 3주택, 보증금 총액 3억원 이상에 대해서만 간주임대료를 적용해 과세하고 월세는 다주택자 또는 1주택자이지만 공시가격이 9억을 초과하는 경우에만 과세하는 현실에 기인한다고 합니다.

또 한가지 중요한 사실은 세금문제를 떠나 수익이 나는 곳이라면 기업이 물불 가리지 않고 뛰어들 텐데 그렇지 않은 이유는 ‘저수익’ 때문이라고 합니다. 2015년 기준 한국 아파트 평균 임대수익률은 4%이지만 실질수익률은 이보다 훨씬 낮다고 합니다.
임대수익률은 단순수익률로 기업으로 따지면 매출액과 마찬가지인데 원가를 제대로 반영하지 않은 수익률입니다.

임대수익률의 원가는 첫째, 자금의 기회비용으로 은행에 돈을 맡겨서 받을 수 있는 예금이자를 포기한 금액을 공제하고 수익률을 계산해야 합니다.

둘째, 건물의 감가상각으로 토지는 그대로지만 건물의 가치는 계속 떨어지기 때문에 연 감가상각률을 원가에 포함시키셔야 합니다.

셋째, 유지수선비용으로 신축건물이 아닌 이상 시간이 지날수록 수리비용이 증가하므로 원가에 감안하셔야 합니다.

넷째, 공실률로 임대수익률의 원가계산에서 중요한 문제로 1년 중 두 달만 임차인을 못 구해도 수익률은 1/6로 떨어집니다.

다섯째, 매매비용과 양도차익에 대한 양도세와 재산세도 원가에 합산하셔야 합니다.
결론적으로 임대비용 원가 중에서 유일하게 통제 가능한 부분이 유지수선비용이므로 주인이 세입자에게 모질게 하는 이유가 되며 그렇게 하더라도 예금이자보다 조금 더 나은 수익을 얻는다고 합니다.

은퇴하면 주택이나 건물에 세나 놓고 살겠다는 분들이 많지만 실질 임대수익률은 그리 높지 않으며 임차인 관리가 생각만큼 쉽지 않습니다. 또한 은퇴자금 대부분이 부동산에 묶여있으면 목돈이 필요할 경우 담보대출을 받거나 헐값에 부동산을 처분해야 하고 팔고 나면 생활비 마련이 어렵고 매매비용과 관리비용, 세금까지 감안하면 그리 남는 장사가 아닙니다. 더구나 과거 고성장 고물가 산업화 시대에는 부동산 불패가 가능했지만 저성장 저물가 정보화 시대에는 애물단지가 되기 십상입니다.

은퇴하기 전에는 세입자가 모기지 원금을 대신 갚아주는 구조로 장기간에 걸쳐 순자산을 늘릴 수 있지만 고령화 시대에 노후에 안정적인 수입을 조달해야 하는 입장에서는 부동산의 미래가치보다 지속 가능한 현금흐름이 무엇보다 중요합니다.
34세에 은퇴한 것으로 유명한 데릭 포스터가 사용하는 간단한 수익성 분석지표가 있는데 집값을 임대수입으로 나누어서 20 이상하면 현금흐름 대비 비싼 가격이고 15 이하이면 싼 가격이라고 합니다.

예를 들어 집값 40만불을 가정하고 임대수입이 2만불(월 $1,666, 연 5%)이면 20이므로 고평가된 부동산이고 임대수입이 3만불(월 $2,500, 연 7.5%)이면 주택지수가 13.33이므로 저평가된 부동산이라고 합니다.
고령화가 심화될수록 현금흐름이 모든 자산가격을 평가하는 주된 기준이 될 수 밖에 없고 부동산도 ‘소유’가 아닌 ‘사용’의 개념으로 대체되는 흐름이 나타나고 있습니다.
은퇴연금의 마지막 보루는 아마도 주택연금이 아닐까 합니다. 한국의 주택연금은 60세 이상이고 주택 시가가 9억 이하이면 신청이 가능한데 한국주택금융공사에서 보증을 서주고 내 집을 담보로 매달 연금을 받는 제도입니다.

지급방식도 기간에 따라 종신형, 확정기간형, 혼합형이 있고 수령방법에 따라서도 정액형, 증가형, 감소형, 전후후박형 등으로 나누어지는데 연금수령액과 이자를 합한 금액이 주택가격보다 많더라도 보증이 되므로 가격하락을 걱정할 필요가 없다고 합니다. 기존 담보대출이 남아 있더라도 신청가능하며 연금수령액을 상환하기만 하면 언제든지 중도에 해지할 수 있고 이사를 가더라도 담보주택을 변경하면 된다고 합니다.

캐나다에서는 주택연금이 역모기지(Reverse Mortgage)로 많이 알려져 있는데 HomEquity Bank를 기준으로 설명 드리겠습니다. 참고로 1986년에 설립된 HomEquity Bank는 2009년에 Schedule 1 bank로 분류되었고 캐나다에서 유일하게 역모기지를 취급하는 금융기관입니다.
캐나다 인구의 91%는 노후가 되어도 살던 집에서 독립적으로 노후를 보내기 원한다고 하는데 연금이 부족한 경우 살던 집을 담보로 일시금(CHIP Reverse Mortgage)이나 연금(Income Advantage)을 조달할 수 있습니다. 60세 이상이 대상이고 본인이 거주하는 주택을 담보로 55%까지 사용할 수 있으며 소득증빙이 필요 없습니다.

신청할 때 발생하는 비용은 감정료와 변호사비(ILA 포함)인데 15만불 이상의 주택연금 신청 시 비용이 면제된다고 합니다. 주택연금으로 인한 소득은 전액 비과세이며 사망 시에는 페널티가 면제되고 대출을 갚기 위해 중간에 주택을 처분할 필요가 없습니다. 일시금은 주택가격의 55%까지 신청이 가능하며 추가 분할지급도 가능하고 연금식(40% LTV, 최소 월 $500)은 일시금, 정액형, 분할형, 혼합형 등 선택이 가능합니다.

연금을 수령하는 동안에는 원리금을 상환할 필요가 없으며 금리조건은 변동과 고정(6개월, 1~5년) 중에서 선택이 가능하고 첫 5년간은 폐쇄형 모기지로 간주되어 페널티가 발생합니다.
파산 시 청산절차에서 채권을 해결하거나 공동담보(Blanket Mortgage)로 활용할 수도 있고 다운사이징을 해서 남은 돈으로 작은 임대주택을 사는 대신 활용할 수도 있으며 매월 정해진 생활비를 보조하거나 정부보조금을 최대한 받기 위해 절세목적으로 신청하는 경우도 있고 악성부채를 해결하거나 비상자금 또는 투자목적으로 활용하는 경우도 있습니다.

몇 가지 주의하실 사항은 재산세가 정상적으로 납부되어 있어야 하고 집보험의 수혜자는 해당 금융기관이 되며 감정가가 최소 10만불 이상은 나와야 하고 주택크기가 최소 700 평방피트, 대지가 160에이커 이내이어야 합니다. 이 외에 상세한 내용은 상담을 받아 보시기 바랍니다.
주택가격이 30만불이고 연평균 6.6%씩 상승한다고 가정(RBC Home Economics, 1997~2016)하고 5년 고정 이자율이 5.59% (2017년 5월 기준)라고 할 때 10만불(33%)의 주택연금을 받았을 경우 15년 후에 순자산 20만불(67%)이 연금지급에도 불구하고 $556,368(71%)로 증가(주택가격 $782,490)하고 상환하지 않은 10만불 대출도 $226,122로 증가하지만 주택가격 인상분을 감안하면 주택을 처분하지 않고 연금화하는 방법도 괜찮다는 논리입니다.

물론 지속적인 주택가격 상승을 전제로 하고 이자율이 가격 상승분보다 적은 것으로 가정하지만 역전된다면 역모기지가 위험할 수도 있습니다. 주택을 자녀에게 상속하던 시대는 지났으므로 가급적 70세 이후에 신청하시고 남겨진 배우자의 생활을 책임지기 위한 마지막 수단으로 활용하시기 바랍니다.

청지기 자산관리
403-863-8580 / chjoong@hotmail.com


기사 등록일: 2017-08-04
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