1. 임대계약 및 임대료
사업체가 임대건물 안에 위치하고 있다면 임대계약과 임대료는 가장 중요한 관건이 될 것입니다. 입주자는 계약에 의하여 정해진 기간동안 건물주와의 약속에 의해서 사업경영을 계속할 수 있기 마련인데 그 계약 자체에 문제가 있다면 그 사업의 장래는 불투명해지게 되며 권리금은 물론 투자된 돈을 고스란히 잃고 내어 쫓길 수도 있기 때문입니다. 이러한 사례는 캘거리에서도 이미 수 차례 발생해서 여러 한인들이 하루아침에 억울하게 사업체를 잃어버리는 불운을 겪은 바 있습니다.

임대계약은 보통 5년을 기준으로 하고 그 기간이 끝나면 다시 5년을 계약하는 게 일반적으로 이를 5 year term plus 5 year option 이라고 합니다. 처음 5년 동안은 계약조건을 정하여 쌍방이 합의한대로 임대계약이 진행되며 나중 5년은 기존 입주자가 임대우선권을 갖고 다시 새로운 계약을 하게 되는데 이때 또다시 5년 option을 삽입하는 게 상례입니다. 그러나 캘거리의 경기가 상승되고 중심가 선호 경향으로 임대를 하려는 업소들이 많다 보니 건물주 측에서 2년+2년이라든지 심지어는 1년 term으로 매년 임대료를 올리려는 경우가 있음도 주지하셔야 할 것입니다. 이러한 임대 사업체는 그 가격보다도 임대 계약 조건이 더 중요할 수도 있으므로 임대 계약서를 반드시 변호사에게 맡겨 문제가 없는가를 살펴야 할 것입니다. 임대료는 보통 평방피트 당 얼마라는 개념으로 산정이 되는데,

예를 들어 1,000 평방피트(28평정도)의 가계를 평방피트 당 15불에 계약을 한다면 1,000 x 15 = 15,000 이 되며 년 임대료가 $15,000 이 된다는 뜻입니다. 위의 경우 15,000 을 12로 나누면 월 임대료가 산정되겠지요. 임대료는 또한 천차만별이어서 10불도 안 되는 곳이 있는가 하면 200불이 넘는 곳도 있습니다. 한 가지 주지할 사실은 어느 임대업소나 거의 대부분 임대료 이외에 관리비( Common Area Fee 혹은 Operating Cost )를 내는 경우가 많으며 전기, 난방, 수도, Property Tax 등을 별도로 내는 경우도 많다는 점일 것입니다. 관리비를 포함한 임대료가 적게는 월 1,000 불에서 많게는 3,000 불 이상 4, 5천불 되는 곳도 있는데 사업체의 매출과 순수익에 비해 임대료를 비롯한 경비가 너무 많이 든다면 다른 조건이 좋아도 고려해 볼 사항이 될 것입니다.

2. 사업체 고르기
위에 열거된 조항들을 참고하여 실제로 사업체를 찾아 나서게 되면 대부분 마땅한 매물을 찾기가 쉽지 않아 실망을 하실 수도 있을 것입니다. 내 마음에 100% 만족을 줄 수 있는 사업체를 찾기란 거의 불가능하다 하겠습니다. 자신의 투자능력, 경영능력으로 감당할 수 있는 업소이면서도 최소한의 수익은 올릴 수 있어야 되겠는데 아무리 살펴봐도 확신이 안 서고 무언가 숨기는 게 있을 것 같기도 하고 도무지 불안하기만 해서 선뜻 오퍼(offer)를 넣기가 어렵다는 것을 느끼게 될 것입니다.
한인 이민자들이 쉽게 범할 수 있는 실수중의 하나가 바로 이 offer 넣는 것을 매우 불안해 하거나 부담스러워 한다는 것입니다. 오퍼는 앞서 밝혔듯이 "내 요구 조건이 충족되면"이라는 단서가 붙은 "살 수도 있다"라는 의사표현에 지나지 않는데도 불구하고 offer를 넣으면 계약금을 잃는다던가 그 계약에 얽매이게 된다는 불안감을 느끼는 경우가 많은 것 같습니다. 매물을 파는 입장에 있는 매도자의 쪽에서 본다면 자기 사업체의 비밀에 속하는 부분까지 낱낱이 드러내어 남에게 보여주기가 쉽지는 않을 것입니다. 그럼에도 많은 사람들이 더 자세한 정보를 주지 않으면 offer를 쓸 수 없다고 말합니다.

예를 들어 그런 요구를 하는 사람이 열 명이고 그 열 명 모두에게 매도자가 모든 자료를 낱낱이 다 보여줬는데 아무도 그 매물을 사지 않는다면 매도자는 공연히 낯선 사람들에게 사업체의 내막을 모두 공개해서 알려주고 마는 꼴이 될 것이며 이는 매도자에게는 지나치게 불공평한 결과가 될 것입니다. 어느 정도 마음에 드는 매물을 만났다면 확실한 조건 조항들을 삽입하여 offer를 넣은 후 권한을 갖고 충분히 검토해본 연후에 가부를 결정하는 것이 순서일 텐데 많은 사람들이 사업체를 보겠다고 하면서도 결국은 겉에서 빙빙 도는 것으로 끝내고 마는 경우를 자주 보게 됩니다. 또는 자기 나름의 생각과 방법으로 모든 것을 철저히 계산해 보고 따져 본 연후에 판단을 내리는 치밀성을 보이는 사람들도 많은데 이 경우에도 실제 사업내역과 딱 들어맞는 판단이 나오기는 매우 어려울 것임에도 불구하고 자신의 판단만을 절대적인 것으로 생각해서 일을 그르칠 수도 있을 것입니다.
이민 온지 3개월 만에 지나치게 성급하다 싶게 대충대충 보고 사업체를 구입했는데도 만족스럽고도 알찬 업소를 얻게 되는 경우가 있는가 하면 2년도 넘게 수도 없이 많은 매물들을 보고 나름대로 최대한 치밀하게 계산도 해보고 따져본 연후에 신중을 기해 매입한 업소가 알고 보니 문제점 투성이 여서 고민하는 경우도 있는 것 같습니다.

사업체를 고를 때 물론 중개인의 조언도 중요하지만 주변 사람들의 견해나 그 업종에 종사하고 있는 사람의 견해 따위를 참고할 필요도 있을 것인데 이러한 경우 그들의 견해는 지극히 주관적인 것이어서 절대적일 수는 없음 또한 감안해야 할 것입니다. 매출이 아무리 높은 사업체라 해도 수익이 적다면 그 사업체는 좋다고 할 수 없을 것이며 반대로 매출은 작아도 수익이 많다면 그 사업체는 좋은 사업체라 할 수 있을 것입니다. 현재 운영이 잘되어 매출도 좋고 수익도 많다고 해서 내가 인수한 뒤에도 잘될 것이란 보장은 없으며 경기의 흐름이나 내 운영능력과 방법에 따라서 무수한 변수가 일어날 수도 있음을 염두에 두어야 합니다. 반대로 지금은 잘 안되도 가능성이 무한한 업소도 있을 것입니다.
주변의 많은 사람들이 사업체 고르는 일을 도와주고 조언을 해준다 해도 앞서 말씀 드렸듯이 모두 각자 자신의 지극히 주관적인 견해를 말하는 것이어서 누구의 견해도 절대적일 수는 없으며 결국 최후의 결정권은 나 자신에게 있는 것이므로 나 스스로 어떤 확신이 느껴질 때 비로소 거래의 마지막 단계인 조건해제 서류에 서명을 할 수 있을 것입니다. 다음호에는 마지막편이 이어집니다.

3. 사업체 운영
사업체 운영에 있어서 염두에 둘 것은 처음 인수했을 때 몇 개월간은 이전 운영자의 방침을 그대로 따르는 것이 좋으며 본인이 모든 것에 완벽히 익숙해지기까지는 두드러진 변화를 피하는 것이 좋습니다. 물론 너무 낡거나 더러운 업소를 인수해서 수리하고 깨끗이 하는 것은 별개의 문제이며 그런 경우엔 당연히 그렇게 하는 것이 바람직한 일이라 하겠습니다.

사업을 운영할 때 의욕을 갖고 일해야 함은 필수적인 사항이지만 그 의욕이 너무 지나쳐서 하루 14시간, 16시간 이상씩 쉼 없이 일을 하는 경우를 보게 되는데 이 또한 바람직한 현상은 아닐 것입니다. 무리한 의욕은 사람을 쉽게 지치게 하기 마련이어서 결국은 장기적으로 사업체를 끌어 나가기가 어려워질 것입니다. 그 반대의 경우 너무 고상하고 우아해서 도대체 막일은 할 수 없다는 고집을 가진 경우도 봅니다. 캐나다에서는 이러한 공주병이나 왕자병은 심각한 결점이며 그런 증세가 있는 분들은 가능한 한 이민을 오지 않는 편이 특히 본인에게 좋을 것입니다. 무엇보다도 아무도 공주, 왕자대우를 안 해줄 터이니 본인이 더 견디지 못할 수도 있기 때문입니다. 죽을 때까지 쓰고도 남을 만큼 엄청난 재산이 있는 경우를 제외한다면 무엇이든 하겠다 라는 마음가짐이 가장 필요하며 그런 마음가짐을 가지고 있는 한 성공은 절대적이라고 믿습니다. 사업체를 운영함에 있어서 우리 한인들이 갖기 쉬운 결점을 열거해 보았습니다.

무뚝뚝하고 불친절하다. / 의심이 많다. 종업원이나 고객들을 도둑으로 치부한다. / 지역사회에 관심이 없거나 비협조적이다. / 종업원을 다룸에 있어 마치 옛날 주종관계를 따르는 듯하다. / 인색하다.

사업체든 고객이 없으면 살아남을 수가 없기 마련인데 그 귀중한 고객이 들어와도 본척 만척 한다던가 인상을 찌푸리고 있는 경우가 종종 있으며 나는 잘났고 너희들은 다 못났다 라는 교만이 넘치는 얼굴도 있습니다. 고객 다음으로 중요한 사람이 바로 종업원이며 이 종업원들의 수고로 내가 사업을 운영해 나갈 수 있는 법인데 "내 돈 주고 쓰는데 뭘.."이라는 생각이 그 표정에 역력한 경우도 있습니다. 우리 한인들이 종사하는 업소들은 주로 서비스 업소라 할 수 있으며 서비스업의 성공비결은 바로 친절에 있음을 명심할 일입니다. 그 친절은 겉으로의 꾸며진 친절이 아니라 속에서 우러나오는 것이어야 할 것이며 바로 그 친절한 마음이 종업원을 대할 때도 연결되어져야 할 것입니다. 주인이 진심으로 신뢰하고 아낀다면 대부분의 종업원들도 진심으로 주인을 섬기며 하는 일에 최선을 다 할 것은 자명한 일일 것입니다.

4. 부동산 중개사의 역할
이민을 준비하고 있거나 이미 와서 살고 있는 사람들도 낯선 나라로의 이주에서 오는 불안감에 시달리기 마련인 듯합니다. 불확실한 장래로 인한 근심 걱정이 가슴을 조이는 가운데 그 어디에서도 속 시원한 해결책을 찾을 수 없고 또한 이런 저런 소문이나 정보등에 귀를 기울이게 되기 마련일 것입니다. 그러나 이민을 떠나기 전 이주공사로부터 특히 한인 부동산 중개인들을 조심하라는 경고를 받은 터에 함부로 낯 모르는 중개인에게 정보제공이나 부동산 매입 따위를 의뢰하기도 불안하고 그렇다고 스스로 무엇을 찾아보자니 그 방법이 너무 막연해서 오히려 세월이 갈수록 근심의 폭만 더 넓어져 가는 경우가 많은 것 같습니다. 잘못된 정보나 안내자를 만나면 시간적, 정신적, 물질적으로 많은 피해를 당할 수도 있겠으나 확실한 정보와 올바른 안내가 함께 병행될 수 있다면 이민 정착이 훨씬 더 만족스럽고도 순조롭게 이루어질 수 있을 것입니다.

이곳의 부동산 거래는 간혹 매입자가 매도자와 직접 연결되어 중개인의 도움 없이 거래를 성사시키는 경우도 있으나 대부분의 거래에는 부동산 중개인이 한국인이던 타국인이던 개입되기 마련입니다. 매입 매도자간의 직접거래라면 모르되 중개인이 한 사람이라도 이미 개입되어있는 경우라면 오히려 부동산 중개인들의 전문적인 지식을 십분 활용하는 쪽이 더 현명한 선택일 것이라 믿습니다. 소정의 교육과정을 이수하고 공식 자격증을 소지하고 있는 중개인들의 지식 속에는 모든 사람들이 무료로 공유할 수 있는 많은 유익한 정보들이 있기 때문이죠. 한 명이든 두 명이든 부동산 중개인이 개입되어있는 상황이라면 내 쪽에 서서 나의 입장을 대변해주고 나를 보호해주며 도와줄 수 있는 유능한 한인 부동산 중개인이 반드시 필요할 것입니다.

5. 부동산 중개인과 매입, 매도자와의 관계
다음은 일반적으로 많은 분들이 궁금해 하거나 잘못 알고 계신 질문과 답변입니다.
질문1). 중개인 숫자가 적어지면 당연히 수수료가 줄어들 터이니 매물의 가격을 더 할인 받을 수 있는가?
답변)수수료는 중개인 숫자에 관계없이 매도자와 매입자의 중개인 사이에 합의된 사항이므로 매입자의 중개인조차 흥정이 불가능한 사항입니다. 얼마가 됐건 개입된 중개인 숫자에 상관없이 같은 비율 또는 합의된 비율로 분배하게 됩니다. 중개인의 숫자가 줄어들어도 매도자, 매입자의 입장은 변함이 없습니다. 매입자가 중개인에게 의뢰하여 마음에 드는 매물을 찾은 후 중개인의 숫자가 줄어들면 수수료를 절감시킬 수 있을 것이라는 욕심으로 자기가 선정한 중개인 몰래 매각인의 중개인만 내세워서 거래를 성사시키는 경우가 종종 있는데 이는 단지 자신쪽의 중개인이 받을 수 있는 수수료를 무상으로 매도자의 중개인에게 제공하는 것일뿐 아무런 차이도 없습니다.
질문 2) 중개인의 거래 조작으로 불이익을 당하는 경우가 있다는데?
답변) 중개인이 매도자와 결탁하여 값을 높이 올린다는 뜻일 텐데 이는 매우 비현실적인 이야기이며 특히 주택의 경우는 매물로 나와 있는 건수가 수천을 헤아리는데 매입자 측에서 시세를 알아보지도 않고 매입을 한다는 것은 거의 불가능한 일일 것입니다. 매입자의 중개사 입장에서는 더더구나 그 수천의 주택들 중 자신의 손님이 어떤 집을 고를지 모르는 상황에서 사전 면식도 없는 매도자나 그의 중개인과 짜고 미리 덫을 쳐 놓는 다는 것은 전혀 있을 수 없는 일이겠죠. 정직하게 해도 열심히 땀흘리는 만큼의 보수는 보장되는 직업이 중개사인 만큼 상식선에 벗어나는 일들이란 거의가 쌍방의 오해나 실수로 빚어지는 경우가 대부분일 것으로 생각됩니다.
질문 3) 사업체를 잘 못 사서 피해를 입는다는데?
답변) 중개인이 가질 수 있는 사업체의 정보는 매도자 측에서 내놓은 자료가 전부이며 만일 그 업체에 숨겨져 있는 문제점을 알면서도 알려 주지 않았다면 정식으로 고발 당하여 면허를 취소당할 수도 있을 것입니다. 흥정이 성립되어 거래를 성사시켜 가는 과정에서 반드시 매입자 자신이 직접 확인해야 할 사항들이 많으며 중개인은 이러한 문제들에 관하여 충분한 사전 설명과 조언을 해 주어야 할 것입니다. 또한 철저하게 고객을 보호하며 고객의 이익을 위해 최선을 다 해야 할 것입니다. 확인과정에서 문제점이 발견됐다면 시정을 요구하게 되고 시정이 불가능한 경우엔 계약금 전액을 반환 받고 해약을 하게 됩니다.
질문 4) 중개인이 하는 일은?
답변) 고객의 입장에 서서 마케팅을 담당하며 매도자의 의뢰를 받을 경우엔 자비로 모든 광고비용을 충당합니다. 중개인 협회를 통해 제공되는 Multi Listing System(MLS)을 통해 매물을 전 중개인들에게 공개하기도 하며 또한 매입자들을 직접 찾아 나서기도 합니다. 매입자의 중개인 역시 이System을 이용하여 매물을 찾기도 하며 직접 사업주들과 접촉하여 매물을 확보하기도 합니다. 주택 매입의 경우 한 고객을 위해 100채 이상의 주택을 보여주어야 하는 경우도 있으며 수일 또는 수십일, 때로는 수개월을 한 고객을 위해 소모할 수도 있습니다. 또한 흥정이 시작되면 전면에 나서서 고객을 대리하고 거래가 성사되면 모든 계약절차 등 기본임무를 담당함은 물론 특히 한인의 경우 중개인의 의무사항이 아닌 은행융자, 변호사, 계리사 등의 알선 또는 통역 등의 전반적인 도움을 제공하기도 합니다.
질문 5) 한인 중개사를 사용함으로 얻어지는 이득은?
답변) 우선은 언어 소통이 원활할 것이며 중개사의 업무 이외에 더 많은 부수적인 일들을 담당해 줍니다. 특히 영어가 익숙하지 않은 분들의 경우 은행, 변호사, 보험, 심지어는 이삿짐 센터 알선등등까지 광범위한 혜택을 받을 수 있을 것입니다.
질문 6) 그래도 타국인이 더 낫지 않을까?
답변) 다민족으로 구성되어있는 캐나다는 중개인들도 거의 모든 나라 사람들이 총망라되어 있으며 특히 중국인이나 인도인 등은 자국인들 끼리 거래를 하는 게 보통인데 한인들은 서로를 기피하는 경향이 약간 있는 것 같습니다. 다음은 중개인으로부터 피해 입었다고 이야기 되는 사례들입니다.
ㄱ. 잘 못 샀다. : 마지막 조건해제 서명 전 고객이 충분히 심사 숙고했어야 할 사항입니다.
ㄴ. 너무 비싸게 샀다. : 이 사항 역시 마지막 결정권은 고객에게 있습니다.
ㄷ. 서비스가 안 좋다. : 중개인에 따라 다를 것입니다.
ㄹ. 계약금을 환불 받지 못했다. : 중개인 책임이 크지만 조건해제에 신중을 기했어야 합니다.
ㅁ. 매도자의 경우 수수료가 너무 많았다. : 처음에 쌍방이 확실히 결정할 사항입니다.
실제 부동산 거래과정에서 누가 중개사로 일하던지 이런 것들은 흔히 발생하는 일들임에도 불구하고 한국인 중개사에게만 국한되는 것처럼 이야기 되는 것을 보면 안타깝게 생각하는 바입니다. 고객과 중개인 모두가 성실함과 신뢰감을 가지고 거래에 임한다면 좋은 결과를 얻을 수 있을 것입니다. .연재 끝.

<노연대 부동산 제공.>

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