캐나다의 가장 뜨거운 부동산 시장인 밴쿠버와 토론토 지역은 시장이 냉각돼야 한다는 데에 전문가들도 뜻을 함께 하고 있으나, 두 지역을 제외하고 국내의 다른 지역은 전혀 상황이 다른 것으로 드러나 규제 필요성에 논란이 일고 있다.
신용 평가 기관 DBRS Inc.에서 최근 발표한 자료에 의하면, 지난 2015년 7월부터 2016년 7월까지 BC와 온타리오를 제외한 국내 대다수의 지역은 부동산이 침체된 상태로 드러났기 때문이다.
연방정부에서는 지난 17일부터 모기지 대출 규정을 강화했으며, 이에 따라 전국의 첫 집 주택구매자들은 현재 모기지 이자율의 두 배에 가까운 중앙은행의 고시 이자율 4.6%를 감당할 수 있어야 한다. 그리고 이 같은 규제는 구매자가 빌릴 수 있는 모기지 액수를 줄이는 결과를 가져오게 된다.
앨버타 주택 건축 연합의 수석 이사 도나 무어는 정부에서 부동산 규제를 적용할 때 각 지역에 맞춰 다르게 적용하기를 희망하고 있다. 정부에서 동일하게 적용한 모기지 규제로 지금 밴쿠버에서는 가랑비가 내리는 정도이나, 앨버타에서는 우산이 필요한 상황이라는 것이다. 도나는 정부의 규제는 캐나다의 뜨거운 주택 시장만을 겨냥한 것이라고 지적하기도 했다.
노바 스코샤 주택 건축 연합의 셰리 도노반도 할리팩스의 신규 주택 공사는 1년 전의 1,200채에서 450채로 줄어들었다고 불만을 표시하며, “우리 부동산 시장은 더 이상의 냉각이 필요하지 않은 상태”라고 전했다.
최근, 캘거리 부동산 연합에서 발표한 보고서에 의하면 캘거리의 주택 가격은 첫 9개월 동안 전년대비 3.78%, 주택 매매건수는 8.3% 감소했다.
반면 토론토는 같은 기간 주택 가격은 18% 매매건수는 무려 21.5% 늘어나는 결과를 보였다.
모기지 프로페셔널 캐나다의 자문가이자 한때 캐나다 모기지 및 주택 공사에서 근무했던 경제학자 윌 더닝도 최근 보고서를 통해 부동산 규제의 전국적 도입은 밴쿠버와 토론토를 제외한 첫집 구매자에게 큰 타격을 입히고 있다고 주장하고 나섰다.
더닝은 “캐나다 모기지 및 주택공사의 에반 시달은 이 같은 결정이 경제에 득이 되며 부채 증가를 감소시킬 것이라고 말한다”면서, “물론 장기적으로는 득이 되겠지만, 거기까지 도달하는 데 상당한 어려움이 있다. 주택 수요가 줄어들며 경제에 직접적인 영향을 미치게 될 뿐 아니라, 더 심각한 문제는 주택 가격이 감소하기 시작하며 결국 눈덩이 효과를 가져오는 것”이라고 전했다.
또한 더닝은 시장의 건강성을 평가하기 위한 주택 매매 대 신규 매물 비율(SNRL)을 살펴보면, 현재 국내시장은 균형이 맞는 시장 기준인 52%를 뛰어넘는 60.6%이라고 전했다. 전문가들은 이번 모기지 규제 강화로 주택 매매가 8% 감소할 것으로 내다보고 있으며, 더닝은 그 상황에서는 SNRL이 55.8%로 감소하게 될 것이라고 알렸다. 그리고 만약 매매가 16% 떨어지면 SNRL은 50.9%가 되고 구매자의 시장이 된다.
그러나 더닝은 이 같은 상황에 이르면 결국 영향을 받는 것은 약한 시장들이라면서, 최근 모기지 규제에 큰 변화가 있었던 2012년에 가장 큰 영향을 받았던 곳은 토론토가 아니라 부동산 시장이 약세를 보이던 지역이었다고 강조했다.
실제로 앨버타에서는 균형 잡힌 부동산 시장은 56%의 SNRL로 고려되나, 매매가 8% 감소하면 SNRL 수치는 43.8%로 감소하게 되는 것으로 알려져 있다. (박연희 기자)