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캐나다 부동산 거품 대비해야
비정상적 가격 상승과 부채 증가, 재앙 될 수도
 
지난달 캐나다 주택 판매량은 지난 5년 중 가장 큰 폭으로 하락했다. 주택 가격이 전년도에 비해 18%나 오른 것을 고려해볼 때 판매량의 하락은 주택 가격의 상승을 막을만한 것은 아니었던 것으로 보인다. 대부분의 주택들이 담보를 조건으로 한 대출을 끼고 있는 것을 생각해볼 때, 주택 가격의 상승은 홈 오너들에게 큰 이익으로 작용했을 것이다. 담보 대출을 사용할 경우 가격이 오르는 시장에서는 그 혜택이 배가 되지만 가격이 떨어지는 시장에서는 매우 위험한 상황이 올 수 있다. 하락세에서는 손해가 극대화되기 때문에 대출을 통한 투자는 최고의 투자를 최악의 투자로 둔갑시킬 수 있다. 또한, 지나치게 대출의 비율이 높은 자산의 순수 가치는 빠르게 사라져버릴 수 있다.
캐나다 부동산 시장은 몇 년간 빠르게 상향세를 유지해왔고, 이는 2000년대 중반 미국의 부동산 시장 붐을 무색하게 할 정도였다. 댈러스의 연방 준비은행은 20개 이상의 나라들의 국제 주택 가격 지수를 매년 발표한다. 이 자료에 따르면 캐나다의 주택 가격 지수는 1975년도의 미국 부동산 시장과 닮아있음을 볼 수 있다. 두 시장은 1975년부터 30년간 비슷한 상태를 유지해 오다가, 2006년 미국 부동산 시장이 안정되기 시작했지만 캐나다 시장은 다른 흐름을 타며 그 차이가 벌어지기 시작했다. 이후 캐나다 부동산 시장의 상승세는 끊임없이 유지되어왔다.
미국 부동산 시장이 2006년 말에 정점을 찍은 이후로 가격 하향세를 타기 시작하며 주택 가격이 2016년 말 약 13%까지 떨어졌다. 반면 캐나다 부동산 시장의 가격은 56%나 올랐다. 하향세가 시작된 미국 부동산 시장은 2012년 말에 정점에서 27%나 멀어지며 밑바닥까지 내려갔었지만, 이후 회복이 시작된 미국 부동산 시장은 현재까지 약 19%가량 회복된 모습을 보이고 있다. 미국 부동산 시장의 침체는 약 6년에 걸쳐 이루어졌었지만, 캐나다 부동산 시장은 일 년도 채 안되어 7%나 떨어졌다가 일 년 반만에 이를 회복하는 모습을 보이고 있다. 또한, 캐나다 시장은 미국 시장에 비해 매우 빠른 페이스를 보이고 있다.
캐나다 주택 가격은 침체기에 단기적으로 소폭 하락하는 모습을 보였지만, 회복기에는 장기적으로 대폭 상승하는 모습을 보이고 있다. 이 미스터리한 주택 가격의 상승을 기록적으로 높은 가구당 총 부채 상환 비율과 연결해본다면, 캐나다 하우징 버블은 하락세에서 엄청난 후폭풍을 가져올 것으로 예상된다. 집을 소유한다는 것의 뼈아픈 진실은 실질적인 수익 면에서 장기적으로 봤을 때 주식 시장에 비해 뒤처진다는 것이다. 주식 시장에 상장된 회사들의 주식 가격 상승으로 인한 수익은 기업이 잘못된 선택을 하거나 문제가 없는 이상 다시 기업으로 재투자되어 비즈니스를 성장시키며 시간이 갈수록 주식 가격에 있어 유리한 상황으로 변한다. 하지만, 주택 가격의 경우 돈과 시간을 투자해 업그레이드나 관리를 하지 않는다면 시간이 지남에 따라 낡거나 스타일이 뒤처지며 가격이 떨어지는 상황이기 때문이다.
사람들이 집을 구매할 때 감정적인 요소가 많이 투영된다. 구매자들은 부동산 투자에 대한 특성에 대해서는 크게 고려하지 않은 상태에서 인생에서 가장 큰 규모의 구매 중의 하나인 집을 선택하고는 한다. 현재 토론토 다운타운 단독 주택의 평균 가격은 120만 불이다. 이런 믿을 수 없는 가격이 난무하는 상황에서 시장이 무너지는 것을 상상하는 사람은 많지 않다. 가격 거품은 눈사태와 같아서, 더 오래 쌓인 거품일수록 그 여파가 더 큰 법이다. 이는 투자 시장도 마찬가지이다. 거품이 언제 끝날지는 아무도 알 수 없지만 모두가 본능적으로 언젠가는 음악이 끝날 것이라는 것을 알고 있다. 미국 홈 오너들은 주택 시장의 붕괴가 경제에 어떤 영향을 미치는지에 대해 경험적으로 알고 있다. 캐나다 국민들도 눈사태에 대한 경계를 늦추지 말아야 한다. (이남경 기자)

기사 등록일: 2017-06-30
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