많은 대출업체들이 주택을 담보로 쉽게 돈을 빌려준다는 내용으로 광고를 하고 있다. 고객들의 대출 승인을 돕는 알파인 크레딧츠는 ‘당신의 신용도, 나이, 수입에 관계없이’라며 광고를 하고 있고, BC의 한 방송 진행자는 ‘최대 30만 불까지 대출이 가능’이라며 특정 업체를 추천하기도 한다. 정부가 규제하는 은행들이 캐나다 주택 모기지의 80%가량을 차지하고 있는 반면, 현재까지 10억 불 가량의 대출을 해왔다며 BC에서 눈에 띄는 성장을 보이고 있는 캐피탈 디렉트, 알파인 크레딧츠와 같은 대출업체들도 성장하고 있다.
모기지 대출 업체들의 직원들은 좋은 서비스를 제공하며 5대 은행에서 대출받을 수 없는 사람들을 위한 틈새시장을 채우고 있다고 말한다. 이 같은 대출 업체들을 지지하는 사람들과 비판하는 사람들은 주정부가 은행 대출에 대한 규제 강화로 인해 점점 더 많은 사람들이 비교적 규제가 약한 대출 업체들을 더 많이 찾고 있다고 말하고 있다. 캐나다 중앙은행도 역시 지난해에 발표된 보고서에서 “규제의 강화로 인해 전통적인 은행들에 대한 수요의 일부가 이를 대체할 만한 곳으로 분산될 수 있다.”라고 언급한 바 있다.
신용 상담가들과 압류 전문 변호사들은 따뜻하고 부드러운 톤으로 광고되는 대출 업체들의 광고들은 현실과 차이가 있다며, 대출 업체들이 법을 어기고 있지는 않지만 대중들은 대출이 쉬운 만큼 대출 비용이 높고 잠재적인 위험이 따른다는 점을 알아야 한다고 충고한다. 집 담보 대출은 보통 2년 이하의 단기 상환기간을 가지며 대출자의 집을 담보로 이차, 삼차 모기지를 내는 식이다. 캐피탈 디렉트와 알파인 크레딧츠의 경우를 볼 때, 이자율의 범위가 10-15%를 보이고 있으며, 캐피탈 디렉트가 승인한 대출의 일부분은 최대 25%까지 이자율을 적용하고 있는 반면, 캐나다 주요 은행들은 5년 고정이율 모기지에 2.59-2.99%의 이자율을 적용하고 있다. 대출 업체들의 선불 수수료도 간과할 수 없어, 대출이 나오기도 전에 큰 빚을 지게 되는 경우도 있다.
2016년 Canadian Mortgage Professionals가 조사한 바에 따르면 사람들의 대부분은 레노베이션이나 채무 통합을 위해 집 담보 대출을 하는 것으로 나타났다. 대출 업체 광고는 때때로 대출된 돈을 대출자가 원하는 것이 무엇이든 마음대로 사용할 수 있다고 광고한다. 이 같은 광고를 보고 정보를 얻은 압둘 라히미는 자신만의 비즈니스를 시작하고 싶었고 10년 넘게 살아온 코퀴틀람에 있는 집을 담보로 대출을 신청했다. 하지만, 비즈니스가 힘들어지며 상환금을 내기도 어려워지자 지난해에는 채무를 이행할 수 없게 되었고 알파인 크레딧츠는 집에 대한 압류를 시작했다. 라히미는 알파인이 자신을 호도한 것은 아니지만, 자신이 서명할 서류에 대해 충분한 이해를 하지 못하고 진행한 것에 대한 후회를 한다고 전했다.
BC 대학의 회계 전문가인 킨 로는 대출 기관들이 ‘매우 적당한 이자율’과 ‘거의 무료’라며 상품을 선전하지만 주요 은행들이 제공하는 상품들과는 큰 차이를 보이는 상품들이라며, “이러한 상품들은 복잡함을 싫어하고 정보가 부족한 홈 오너들을 대상으로 한 상품들로, 대출이나 모기지에 대한 정보가 조금이라도 있는 사람이라면 선불 수수료나 높은 이자율을 내고 돈을 빌리지 않을 것이다.”라고 설명했다. BC 법원에서 연금으로 생활하는 79세 주민에게 있었던 압류를 예로 들면 고정 대출 서류에는 브로커 비용, 대출 비용, 신청 비용, 평가 및 기타 비용, 법적 비용 등이 총 $15,088이 명시되어 있었으며 이는 $168,100 상당 모기지의 9%에 해당하는 액수였다.
로는 사람들이 높은 이자율을 적용하는 대출 업체들이 은행과 같이 대출자를 자세히 훑어보지 않기 때문에 높은 이자율을 적용하며 그만큼 채무 불이행의 확률이 높을 것이라고 생각한다며, “대출자들이 은행에서 대출을 받을 수 있다면 그렇게 하는 편이 낫다.”라고 설명했다. BC 모기지 브로커 협회의 CEO인 사만다 게일은 지난 10년간 대출 업체들의 성장은 실로 놀라울 정도라며, “대출 업체의 성장은 계속될 것이다. BC에서만 대출 업체들이 승인한 모기지들이 70억 불 정도에 달한다.”라고 전했다.
대출자가 채무 불이행을 하게 되면 모기지가 일차인지 이차인지에 관계없이 압류나 법정 관리에 들어가거나 대출금을 상환시키기 위해 강제로 팔아야 될 수도 있다. Credit Counselling Society의 대표인 스콧 하나는 부동산 시장이 뜨거운 BC에서는 대출자가 집을 팔아서 대출금을 갚으면 되기 때문에 압류가 흔치 않은 일이지만, 집값이 안정되기 시작하면 압류가 크게 늘어날 수도 있다고 전했다. 지난 10년간 캐나다 국민의 대출액은 크게 늘었으며, 캐나다 통계청에 따르면 지난해 처음으로 캐나다의 부채가 GDP를 넘어선 것으로 밝혀졌다.
캐피탈 디렉트 법률부서의 부대표인 데이빗 랠리는 캐피탈이 자격 요건이 안되는 사람들을 끌어들이려는 것이 아니라며, “우리는 사람들이 부채를 관리할 수 있기를 바라고 있지만, 정부의 규제가 강화되며 은행에서 대출받기가 어려워진 사람들이 대안을 찾았고 그게 우리가 하는 일일뿐이다. 업계의 다른 회사를 대표해서 말할 수는 없지만, 우리도 많은 광고를 통해 우리를 알리려고 하고 있다.”라고 전했다. 또한, 랠리는 “지금이 비즈니스에 좋은 시기이지만, 우리의 목표는 적절한 자격을 갖춘 대출자들에게 서비스를 제공하고 서비스가 그들을 도울 수 있길 원한다.”라며, “스스로의 비즈니스를 갉아먹는 행동은 하지 않을 것이다.”라고 덧붙였다.
Fundamental Research Corp.의 대표인 시드 라지브는 일차 모기지에 비해 이차, 삼차 모기지들의 채무 불이행 비율이 높다고 전했다. 대출 업체들이나 모기지 투자 기업들에 대한 리서치를 전문으로 하는 라지브는 은행과 대출 업체가 대출 심사를 하는 것에는 근본적인 차이가 있다며, “은행이 대출을 할 때에는 대출자의 신용도나 정기적인 상환 능력을 보기 위한 수입을 보지만, 대출 업체들은 담보가 되는 자산을 기준으로 심사를 하기 때문에 대출자보다는 자산의 가치에 대해서 더 관심을 기울인다.”라고 설명했다. 라지브는 대출 업체들이 신용도가 없거나 적지만 대출이 필요한 막 이민 온 사람들이나 자영업자들에게 보다 적절할 수는 있다고 전했다. (이남경 기자)