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새로운 모기지 대출심사, 무엇이 변하나
보험 없는 모기지, 더 많은 수입 요구될 것
 
금융기관에서 보험 없이 모기지를 얻어 집을 구매하고자 하는 사람들은 머지않아 새로운 장애물을 만나게 될 것으로 보인다. 캐나다 금융감독원은 주택 담보 모기지에 대한 새로운 가이드라인을 2018년 1월 1일부터 적용할 예정이다. 적용되는 변화들 중 하나는 새로운 모기지 대출심사, 즉 ‘스트레스 테스트’의 강화로 보험 없이 모기지를 얻는 사람들은 캐나다 중앙은행의 5년 고정이율 기준 금리보다 높은 이자율을 기준으로 한 심사를 통과해야만 한다.
ATB Financial의 수석 경제학자인 토드 히어쉬는 “전체적으로 신중한 결정이라고 생각된다. 2007-08년의 미국과 같이 문제를 직면했던 국가드의 경제를 살펴보면 모기지 대출이 너무 느슨했던 것을 볼 수 있고, 현 정책 입안자들은 토론토나 밴쿠버와 같이 모기지 부채가 극도로 높은 지역을 고려하여 같은 상황에 처하는 것을 피하기 위해 노력하고 있는 것이다.”라고 설명했다.
하지만, 캘거리를 비롯한 캐나다의 다른 도시들은 이와는 다른 현실에 직면하고 있다. 히어쉬는 “우리의 주택 시장은 경기 침체기를 거쳐, 현재 안정적이라고 볼 수 있다. 밴쿠버와 토론토를 염두에 둔 변화라 할지라도 앨버타 역시 침체기를 완전히 벗어날 때까지 지나치게 많은 모기지 부채를 얻는 것을 막아야 한다.”라고 전했다. 히어쉬는 더 엄격한 승인 요구 조건이 이미 많은 금융기관에 적용되어 있다며, “은행들과 금융 기관들은 모기지가 담보권을 실행하는 것에 아무런 이득이 없다. 따라서, 은행들은 대출 심사에 이미 어느 정도의 쿠션을 적용시켜둔 것으로 여겨지며, 새로운 규제 변화로 사람들이 서둘러서 모기지를 얻으려고 하는 일도 없을 것으로 예상된다.”라고 전했다.
새로운 대출 규제는 일부 사람들에게 모기지 승인을 어렵게 만들 것으로 보이지만, 캘거리 시장을 전체적으로 볼 때 다른 요소들도 염두에 두어야 한다. 히어쉬는 “많은 것들이 움직이고 있다. 한편에서는 모기지 금리가 오르고 있고 강화된 규제가 적용되고 있지만, 다른 한 편에서는 캘거리 경제가 나아지고 있고, 소비자들의 소비 의욕이 점차적으로 오르고 있으며, 구직 시장도 나아질 것으로 보이며, 이 모든 것이 내 집 마련으로 이어지고 있는 것으로 보인다.”라며, “다른 방향으로 움직임이 동시에 일어나는 상황에서 2018년은 2017년에 비해 소폭 성장을 기대할 수 있다.”라고 설명했다.
캘거리 부동산 협회에 따르면 10월까지 집계된 2017년 캘거리 단독 주택의 평균 가격은 $505,480이다. 모기지 프로페셔널 캐나다가 산출한 결과는 새로운 심사가 적용되면 20% 다운페이먼트와 함께 50만 불 상당의 주택을 구매하려는 사람에게 요구되는 수입은 $92,160에서 $108,405으로 오르며 약 $16,000 이상 차이가 날 것으로 보인다. 계산은 캐나다 중앙은행의 5년 기준 금리인 4.99%와 이전 금리인 2.99%를 기준으로 산출되었다.
Building Industry Land Development의 CEO인 가이 헌팅포드는 보험 없는 모기지에 대해 강화된 규제는 감당할 수 있는 집을 찾는 사람들이 직면한 또 다른 문제가 될 것이라며, “규제가 강화되거나 바뀔 때마다 부정적인 영향을 입는 사람들도 있다. 밴쿠버와 토론토의 과열된 시장을 겨냥한 규제의 변화로 다른 지역에 거주하는 사람들의 내 집 마련을 어렵게 만들 수도 있다. 개인적으로 이는 지나친 규제 강화로 보여진다.”라고 전했다. CREB의 수석 경제학자인 앤-마리 루리는 “규제가 강화되었던 2016년 10월 직전에 주택 매매가 급격히 올랐었다.”라며, “하지만, 시장은 스스로 조정 기간을 거칠 것이며, 결국 경제가 향하는 방향과 실업률이 움직이는 방향 등 여러 요소들에 의해 전체적인 방향이 좌우될 것이다.”라고 전했다.
루리는 여전히 모든 가격대의 주택들의 공급량이 많다며, “만약 공급이 적다면 수요면에서 더 큰 영향을 받겠지만, 현재 공급이 충분하기 때문에 구매자들에게 많은 선택권이 주어질 것이다.”라고 설명했다. 규제 강화에 대해 루리는 구매자들이 다른 방향으로 움직일 수 있다며, “캘거리 시장에는 낮은 가격대의 주택들을 보유하고 있는 것이 행운이다. 현재 올라와 있는 주택들의 62%가 50만 불 이하의 주택들이다. 2014년에는 비율이 50% 수준이었다.”라며 구매자들이 비교적 낮은 가격대로 움직일 수 있다고 전했다. 앨버타 경기 침체로 인해 캘거리 부동산 시장은 2016년에 하락세를 면치 못했지만, 2017년에는 모든 부문에서 최소 5%가 오른 것으로 나타났다. (이남경 기자)

기사 등록일: 2017-11-24
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