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빠르게 식고 있는 부동산 시장
작성자 watchdog     게시물번호 11024 작성일 2018-07-04 01:41 조회수 3414


https://betterdwelling.com/toronto-is-still-the-fastest-cooling-real-estate-market-in-canada/

위 그래프를 보면 캘거리 부동산 시장이 에드먼튼, 토론토와 같이 sales to new listings 비율이 상당히 낮을 것을 볼 수 있습니다. 시장에 나온 매물 수에 비해 거래 수가 현저하게 낮다는 것입니다. 작년 대비 그 비율의 하락폭도 캐나다 평균 보다 낮고요. 그래서 bid price 와 asking price 간의 차이도 많이 납니다. 

제가 지난 주에 중고물품을 사러 West Spring 쪽에 갈 일이 있었는데, 판매자랑 얘기 중에 집을 얼마 전에 팔아서 짐 정리 중이라고 하더군요. 2500 sq. ft 짜리 single detached home 이었는데, 좀 놀라웠던 건 8년 전에 산 가격 그대로 겨우 팔았다는 것입니다. 결국 인플레이션, property tax, insurance, maintenance, realtor fee 다 감안하면 돈을 잃을 셈입니다. 그 분은 개인적으로 2년 안에 크레딧 시장에 조정이 있을 것이라고 전망해서 집 팔고 렌트를 할 계획이라더군요. 한 50-60대 정도로 돼 보이는 분이었습니다. 

위 기사를 보면 토론토 부동산 소유자들 중 연간 8%에 이르는 섭프라임 몰기지를 빌리는 사람들이 2011년 이후 급증하고 있음을 알리고 있는데요, 이 중 상당 수가 다수의 condo property를 가지고 있는 투자자들입니다. 계속 오르는 금리 때문에 이자 부담이 늘어 렌트비로 몰게지를 충당하지 못 하는 기간이 계속 늘어나 매물이 쏟아져 나오게 되면 10년 전 미국에서 벌어졌던 일을 똑같이 경험할 위험성이 높아집니다. 

위 CREB 리포트를 보면 작년 6월 대비 거래는 12% 하락하고, 재고는 49%나 증가한 것을 알 수 있습니다. Margin buyer들이 겨우 가격을 지탱해 주고 있는 상황인데, 투자용으로 부동산을 산 사람들은 거래 볼륨이 더 떨어지기 전에 손해폭을 줄이기 위해 일찍 정리를 하는 것이 현명하다고 봅니다. 토론토는 이미 작년 대비 detached home의 가격이 $100k 정도 하락한 상황인데, 하락세가 지속되면서 거래량이 늘어난다면 투자자들이 손해를 줄이려고 panic selling에 가담할 수가 있습니다. 이런 상황이 오기 전에 정리를 하는 것이 손해를 줄이는 방법이죠. 

캐네디언들의 가계부채 규모가 $2 trillion 을 넘겨 계속 증가세라고 합니다. 크레딧 카드 빚을 매달 다 갚지 못 해 밸런스가 항상 남아있다면, 분명한 위험신호입니다. 금리도 계속 오르는 추세인 만큼, 그 동안 빚 규모를 늘려왔던 분들은 지출을 줄이고 하루라도 빨리 빚을 줄이기를 권합니다. 언제가 될 지 모르는 크레딧 시장 조정이 일어나면 현금이 있는 사람들에게만 자산을 저렴하게 구할 수 있는 기회가 올테니까 말입니다. 

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brandnew  |  2018-07-04 06:14         
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매물이 팔리지 않고 몇 달에서 일년 넘게 계속 리스팅만 되는 상황이 캘거리에도 일어나고 있네요 개인적으로 그냥 관심이 있어서 쭉 보고 있습니다 콘도 만드는 회사들은 매매가 잘 안되어서 렌트로 돌아서는 곳이 아주 많이 있습니다

부익부 빈익빈의 미끄럼틀 타기가 점점 더 일어 날 것 같네요 사람들 얼굴에 웃음을 찾기가 어려운 시절인 것 같습니다. 기름값이 70불이 넘어도 별로 달라져 보이지 않고 쇼핑몰에 빈 가게들은 점점 많아지네요

언제쯤 좋아질지......

yongsan1  |  2018-07-04 07:49         
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watchdog 님,

이렇게 현실적이고 솔직하게 캘거리 경제 상황을 정리해주셔서 감사합니다.

그래도 여러 corporation owned broadcasting media 나 real estate companies 에서는 아직도 붐타임 비슷하다는 식으로 self interest 를 promote 하고 있습니다.

오일 값이 70불을 넘었어도, 그것이 수요에 의한 것이 아니고, 오펙이 장난질 치는 거라고 그쪽의 한 전문가가 말씀해 주시더라고요. 알버타는 오일보다는 천연개스에서 65퍼센트 이상의 revenue가 들어온다고 합니다.
천연개스 가격이 좀 변동이 별로 없지요.
좀 좋아지길 바랍니다.

락팬  |  2018-07-04 08:46         
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오일값이 떨어진지는 이미 4년정도 되었지만 실제 시민들이 피부로 느끼는 불경기는 작년 여름이후부터 시작되었다고 사업하는 사람들은 대부분 말들 합니다.
메스컴에서는 오일값이 조금씩 오르면서 경기회복 기미가 있다고 말하지만 실질적인 사회 불경기가 작년에 시작된 만큼 앞으로 몇년간 더 내리막길을 걸을 가능성이 높다고 보여집니다.
주변에 보면 최근에 묻 닫은 가계들이 무척 많습니다. 이런 폐업가계들이 계속 늘어날 경우 경기에도 물론 악영향을 주게 되겠죠. 여하튼 걱정이네요 모두 허리띠 졸라매고 당분간 유지될 불경기를 잘 극복해 나가야 할듯 합니다.

costco1  |  2018-07-04 12:01         
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부동산은 이제 다시한번 내리막의 시작인것 같다고 생각합니다,
와치독님처럼 이쪽에 전문가는 아니지만 뉴스나 통계를 관심있게만 봐도 어느정도 흐름이 보입니다.
4,5월은 아주 반짝 1월달을 마지막으로 새로운 Stress test 전 mortgage approval 받은 사람들이 좀 몰린것 같네요,

최근 캐나다 GDP가 조금 올랐다고 좋아 하지만 대부분 Real estate, rental, leasing 와 Finance와 Insurance는 덤으로 많이 지탱하고 있다고 봐도 무방한것 같습니다.

https://www.statista.com/statistics/594293/gross-domestic-product-of-canada-by-industry-monthly/

이쪽이 무너지면 한동안 크레딧 시장 조정은 올것이 분명할것 같습니다.

오일price의 변동은 오펙과 미국과의 힘싸움에 이란을 몰아낸 트럼프의 중간선거 표도 한몫하는거 같네요

watchdog  |  2018-07-06 16:18         
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Costco님 말씀에 첨언 하자면, 캐나다 경제의 가장 큰 부분을 차지하는 섹터가 부동산입니다 (2016년 기준).

13% Real estate and rental and leasing
10% Manufacturing
08% Mining, quarrying and oil or gas extraction
07% Finance and insurance

https://en.wikipedia.org/wiki/Economy_of_Canada

부동산은 금리 변동에 직접적인 영향을 받는 섹터인 만큼 굉장히 취약한 상황에 놓여있습니다. Finance and insurance 산업도 부동산 산업에 대한 의존도가 높아 부동산 열기가 식으면 금융, 보험업체들 수입원도 같이 줄어드는 구조인 셈이죠.

CREB, media, builders, banks, mortgage brokers, central bank, government, real estate brokers 모두 부동산 산업을 지탱해야 이득을 보는 단체들입니다. 그렇기 때문에 부동산 거래를 부추길 수 밖에 없는 태생적 한계나 bias를 갖고 있는 것을 고려하면, 왜 공정한 보도를 할 수 없는 지 이해할 수 있습니다.

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