(이남경 기자) 지난 몇 년간 주택 건설이 급증했음에도 불구하고, 캘거리는 팬데믹 이후 심화된 주거비 문제를 해결하기 위해 연간 주택 공급을 45% 이상 증가시켜야 한다는 분석이 나왔다. 이는 캐나다 모기지 주택공사(CMHC)의 새로운 보고서에서 제시된 결론이다.

이 보고서는 캐나다 전역의 부동산 시장을 다각도로 분석하며, 전국적인 주거비 부담 완화를 위해서는 주택 착공 건수를 현재보다 두 배 늘려야 한다고 밝혔다. CMHC는 2019년 수준의 주거비 부담으로 돌아가기 위해서는 43만-48만 유닛의 추가 주택이 필요하다고 추산했다.

보고서에 따르면, 캘거리의 주택 가격은 2019년부터 2024년까지 연평균 7.3% 상승했으며, 이는 2004~2019년의 평균 상승률 4.3%를 크게 웃도는 수치다. CMHC는 일반적으로 총소득의 30% 이하를 주거비로 지출할 경우 이를 감당 가능한 주거로 정의한다.

하지만 캘거리에서는 평균적으로 소득의 38%를 주거비로 지출하고 있어, 15년 전의 27%보다 크게 증가한 상황이다. 한편, 임대료는 같은 기간 두 배 이상 상승했다. 2004-2019년까지 연평균 3.4% 오르던 임대료는, 2019년 이후 최근 5년간 연 7.9%의 상승률을 보였다.

다만 CMHC는 임대료 통계를 기존 세입자의 계약을 포함한 목적형 임대주택을 기준으로 작성하기 때문에, 현재 시장가격 기준으로 새로 임대되는 유닛의 실질 데이터를 충분히 반영하지는 못한다고 밝혔다. 시장 반영을 위해 신규 임차 전환 시점의 데이터도 수집 중이지만, 모델링에는 아직 불충분하다는 입장이다.

보고서는 “지난 20여 년간 발생한 주거비 부담의 악화는 크며, 점점 더 심각해지고 있다.”라고 지적했다. CMHC의 경제학자 알레드 압 이오르웨르스는 이러한 문제의 주요 원인을 팬데믹 당시 대도시에서 중소도시로 이동한 인구 수요 변화에서 찾았다. 특히 토론토와 밴쿠버 주민들이 높은 주거비와 긴 통근 시간에 지쳐 원격근무 기회를 활용해 다른 도시로 이주하면서 전국적으로 수요와 가격이 상승했다는 분석이다.

그는 “토론토나 밴쿠버에서도 여전히 인구와 소득이 증가하고 있어 주거 수요는 줄지 않았다.”라고 설명했다. 보고서는 건설 인력 부족과 민간 자본 확보가 주택 공급 확대의 걸림돌이라고 지적하면서, 인구 급증 또한 추가적인 부담이라고 덧붙였다. 캘거리 인구는 향후 10년 내 200만 명을 돌파할 것으로 예상된다.

하지만 보고서는 캘거리가 다른 도시와는 다른 양상을 보이며 희망적인 신호를 나타내고 있다고 평가했다. CMHC에 따르면, 올해 1분기 캘거리의 주택 착공 건수는 전년 동기 대비 16% 증가했다. 또한, 2023년 캘거리에서는 21,000유닛 이상의 주택이 완공, 이는 전년 대비 68% 이상 증가한 수치다. 특히 임대주택 착공은 5,000유닛 이상으로, 2000-2010년 평균 대비 23배 이상 많았다. 이에 따라 일부 추정치에서는 임대료 인하 조짐도 나타나고 있으며, 주택 가격 상승률도 둔화되고 있다.
이오르웨르스는 에드먼튼 사례에서 배울 점이 있다고 언급했다. 에드먼튼은 현재의 주택 공급 수준만으로도 주거비를 유지할 수 있는 상태이지만, 여전히 노숙인 문제 등 근본적인 주거 취약성은 남아 있다고 지적했다. 그는 “캘거리는 임대주택을 더 늘릴 수 있을 것이다.”라며, “결국 앨버타가 이미 하고 있는 일을 더 많이 실행하는 것이 핵심이다.”라고 덧붙였다.