(안영민 기자) 캐나다 임대주택 시장이 2025년 들어 마침내 완화 조짐을 보였지만, 이는 경기 회복의 신호라기보다 성장 둔화의 결과라는 분석이 힘을 얻고 있다. 국제 유학생 급감이 주거 수요와 캠퍼스 경제 전반에 직격탄을 날리며, 그 여파가 대학 재정과 지역 상권, 고용 시장으로 빠르게 확산되고 있기 때문이다.

캐나다주택모기지공사(CMHC)에 따르면 지난해 전국 임대주택 공실률은 3.1%로 상승했고, 전용 임대아파트 기준 2베드룸 평균 월세는 1,550달러로 전년 대비 5.1% 오르는 데 그쳤다. 이는 직전 연도의 가파른 상승세보다 둔화된 수치다. CMHC는 이 같은 변화의 배경으로 “급격한 인구 유입 둔화”를 지목했다.

∎ 유학생 급감이 만든 임대시장 ‘냉각’

임대시장 변화의 핵심에는 국제 유학생 감소가 있다. 연방정부는 2024~2025년 동안 유학 허가 상한을 도입하고 자격 요건을 강화하며 임시체류자 증가 속도 조절에 나섰다. 그 결과 2025년 국제 유학생 신규 유입은 전년 대비 약 60% 급감했고, 전체 국제학생 재학생 수 역시 약 21% 줄었다.

그동안 국제 유학생은 대학 인근 임대주택과 투자형 콘도 시장의 핵심 수요층이었다. 이들이 빠지자 학생 밀집 지역을 중심으로 공실이 먼저 늘고 임대료 상승률이 둔화됐다. 수년간 과열됐던 임대시장이 식기 시작한 배경이다.

∎ 대학 재정 직격…감원·학과 폐지 잇따라

문제는 주거 지표가 보여주는 변화가 전체 조정의 일부에 불과하다는 점이다. 국제 유학생 등록금에 크게 의존해온 대학들은 재정 압박에 직면했다. 브리티시컬럼비아의 콴틀런 폴리테크닉대는 국제학생 수가 1년 새 약 60% 줄면서 정규직 45명 감축, 예산 330만 달러 삭감에 나섰다.

온타리오주의 센테니얼 칼리지는 2025년 한 해에만 49개 프로그램을 중단했고, 서스캐처원 폴리테크닉도 유학생 감소를 이유로 인력 감축을 단행했다. 가장 극적인 사례는 워털루에 있는 코네스토가 칼리지다. 국제학생 수가 1년 만에 2만2,600명에서 8,500명으로 줄며, 2025년 이후 교수·직원 수백 명이 감원 대상에 올랐다. 한때 흑자를 기록했던 재정도 빠르게 적자 전환을 예고하고 있다.

∎ 지역 상권·고용까지 번지는 후폭풍

캠퍼스 구조조정은 지역경제로 이어졌다. 키치너–워털루 지역을 비롯해 대학 상권을 중심으로 임대 경쟁은 완화됐지만, 대신 유동인구 감소가 상점 매출과 서비스 고용을 압박하고 있다. 카페, 음식점, 소매점, 대중교통 연계 서비스 등 학생 소비에 의존하던 업종들이 수요 감소에 직면했다.

국제 유학생은 주거 수요뿐 아니라 아르바이트 인력, 소비자, 지역 사회 구성원으로 기능해 왔다. 이들의 감소는 소비 위축과 노동력 공백을 동시에 만들고 있으며, 일부 지역에서는 세수와 공공서비스 수요에도 영향을 미치고 있다.

2026년을 앞두고 캐나다의 대학과 지방자치단체들은 새로운 현실에 적응해야 하는 상황이다. 임대료 상승 둔화라는 ‘체감 효과’ 뒤에는 교육 재정 불안, 고용 축소, 지역경제 재편이라는 구조적 변화가 자리 잡고 있다. 국제 유학생에 크게 의존해 성장해온 모델이 한계에 봉착했다는 평가 속에, 주거·교육·지역경제를 아우르는 정책 재설계가 불가피해지고 있다.