(몰게지)이자율 부동산 시장 폭락에 일조 할수도..

지난 몇 년 동안, 캐나다 전국에 걸쳐 부동산 가격이 꾸준히 증가한 것을 보아왔다. 이 부동산 가격 증가는 그간 30~40년 기간 중에 이자율이 가장 낮은 것을 원동력으로 하여 이루어진 것이다.

이자의 특징은 비례적인 기준으로 근거하는데, 이자의 하락 폭은 부동산 가격 증가 폭보다 더 컸다. 예를 들자면, 집 기준 값어치가 20만 달러에서 30만 달러로 증가했고, 몰게지 이자율은 7%에서 4%감소 되었다고 가정한다. 여기서 15만 달러(20만달러의 75%)에 7% 이자율로 몰게지를 얻었다고 가정했을 때 대략 매달 불입금이 $900정도 한다. 그러나 22만5천 달러(30만달러의 75%)에 4% 이자율로 몰게지를 얻었을때의 매달 불입금은 $775정도 이다. 물론 Down Payment는 좀 더 많이 내야되긴 하지만, 집가격이 높은 반면 매달 불입금은 오히려 줄어들었다.

위 상황의 잠재적인 문제점은 무어일까?

첫번째는 우리가 잘 알고 있는 문제이다. 바로 이자율 변동인데, 수많은 대출자들은 표면적인 몰게지 이자율을 보고 직접 선택해 왔다. 몰게지 이자율은 은행 표준 단기 금리(Prime rate)에 따라 변동하는데, 오늘날 보통, 몰게지 이자율은 은행 표준 단기 금리보다 0.5%낮게 책정되어 있다. 현재 표준 단기 금리가 3.75%라고 했을 때, 몰게지 이자율은 3.25%이다. 이런 경우 매우 많은 몰게지 금액을 대출 받았을 경우 대단히 실속적이며, 매달 불입금이 렌트 하는 비용보다 더 적어 질 수 도 있다. 그런데, 여기(많은 몰게지를 싼 이자에 대출 받았을때)에 따르는 위험은 은행 표준 단기 금리가 올라갈 경우 몰게지 이자 상승으로 인한 매달 불입금의 상승 부담이다. 과거 역사를 되돌아 본다면, 표면 몰게지 이자율은 은행 표준 단기 금리보다 적어 항상 대출자에게 유리하게 작용되어 왔다. 지금 귀하가 나이를 좀 드신 분이라면 기억하고 계시리라 보지만, 1981년도 그 당시 은행 표준 단기 금리는 21.75%였던 적이 있다. 그 당시 많은 사람들이 감당하기 어려운 대출 때문에 집을 잃을 수 밖에 없었다.

이자율이 다시 그때와 같은 수준으로 되돌아 갈 가능성이 있을까? 대부분의 경제학자들은 그것에 대해서 고개를 갸우뚱 한다. 그러나, 과거의 기록은 다시 반복되는 경향을 보이고 있다는 사실을 견지해야 할 것이다. 그래서 어떤 대출자들은 표면 몰게지 이자율을 중기(3~5년)의 고정 금리로 바꾸고, 앞으로 초래될 지 모르는 위험에 대비해 보험을 가입하기도 한다.

두번째 문제는 새로운 것인데, 많은 대출자들은 최고 75% 대출 가능한데도 이 상한을 단념하곤 했다. 현재 구매금액의 100%를 대출이 가능하며, 심지어 105%까지 가능하다. 이렇게 높은 대출은 CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation)통해서 보증 받을 수 있는데, 이때의 보증 보험 비용은 전 대출금액의 2.5%정도 선이다. 만일 부동산 가격이 계속해서 높은 가격을 유지한다면 별문제 없다. 그러나 만일 부동산 가격이 정체되거나, 하락하게 된다면, 대출자들은 집을 포기 할 수도 있다. 대출자들이 집을 내놓게 되면 CMHC는 부동산 재고률 성장을 계속 고수 할 것 이고, 그렇게 되면 상당한 부동산 하락을 불러올 수 있다. 이럴 경우 보험으론 충분 하지 않다.

예를 들어, 30만 달러에 집을 구입했다고 가정하고, 105%의 대출 받았다고 한다면 31만5천 달러를 빌리게 된다. 여기에 보험료 2.5%를 계산하면 7,625달러가 된다. 또 여기에 여러가지 비용이 소요되는데, 법률비, 양도세, 이사 비용 등등이다.

집 가격이 계속해서 증가한다면 별 문제없으나, 집값 상승률은 최소한 5%정도 되야 대출을 커버할 수 있으며, 상승률이 그 이상이면 더할 나위 없다. 하지만, 하락 할 경우, 대출자들은 꾸역꾸역 대출금을 갚아 나갈 수 밖에 없다. 누가 값어치 27만 달러 집을 31만 5천불 모게지를 갚을려고 하겠는가? 몇몇 대출자들은 신용등급을 유지하기 위해 대출금 상환에 고군분투하곤 한다. 그러나 몇 년 전부터 파산은 더 이상 부끄러운 경험이 아니다. 많은 주택 소유자들이 조용히 그들의 집을 버리고 새로운 기회를 찾을 것이다. 위와 같은 시나리오는 아주 불쾌한 일이 아닐 수 없다.

이런 상황이 초래 되지 않기 위해서는 구매금액 대비 대출비율을 낯추고, 집의 값어치를 높일 수 있는 방안을 연구하고, 개인의 재정적인 부분을 충분히 검토하고 이해해야 할 것이다.

대출시에는 최소한, 전통적인 대출 비율인 75%이하로 하는 게 좋다. 경제 상황에 대해 항 상 귀를 기울려 탄력적인 계획을 반드시 수립하도록 한다. 경제 순환 법칙은 항상 뒤따르며,어떻게 오르락 내리락 할지 모른다. 미래에 대해 철저히 준비하는 것 만이 피해를 최소한으로 줄이거나 회피 할 수 있는 방법이다.