김유철의 진품명품 부동산 칼럼 제 22회

타이밍. 흔히들 부동산 투자는 타이밍이 전부라고 한다. 그만큼 시장을 정확히 읽고 투자할 때와 빠질 때를 알아야 한다는 얘기다. 이 타이밍을 제대로 타면 큰 돈을 벌고, 그렇지 않을 때는 그야말로 쪽박까지도 찰 수 있는 것이다. 이는 비단 부동산 투자에만 적용되는 것이 아니고 인생 전반에 들어 맞는 말이기도 할 것이다. 그래서 시대를 잘 만나야 영웅이 된다느니, 노력위에 기다림이 있어야 한다는 등의 말들이 있는 것일게다.

그럼 부동산투자에서 타이밍을 안다는 얘기는 무슨 말인지, 예를 들어 보자. “6년 뒤에 LRT 라인이 들어설 예정이기에 집 값이 오를 것이고, 그래서 이 지역의 집을 사서 입주와 동시에 팔면 꽤 돈을 벌것이다”라는 말을 누군가 했다고 하자. 이 말은 투자적인 발언일까? 아니면 투기적인 부추김일까? 답을 먼저 말하자면 (말한 이의 의도와는 상관없이) 후자에 가깝다. 왜 그럴까? 첫째, 투자는 시간을 정해놓고 하는 게임이며, 주택투자의 적정기간은 (들어가 살 목적이 아니라면) 3년 이내가 바람직하기 때문이다. 주택을 6년 이후의 경기동향이나 호재를 보고 투자하는 것은 현명한 일이 아니다. 왜냐하면 주택투자는 부동산 투자대상 중 가장 경기에 민감하고 그만큼 등락이 잦은 대상이다. 그래서 가능한 주택투자는 확실하게 보이는 가까운 미래와 조건 내에서, 즉 길어야 2-3년인 단기내에 투자회수를 목표로 해야 한다. 그리고 또 다른 이유로는 그런 중장기 투자를 할 때는 주택보다 훨씬 큰 투자수익을 내는 대상들이 있기 때문이다. 따라서 주택을 중장기를 보고 투자하는 것은 보다 나은 투자방법을 모두 기회비용으로 포기해 버리는 것이 되버려 보이지 않는 손해가 큰 것이다. 물론 6년 후에 무엇이 들어서건 간에 어느정도 긍정적 고려 사항은 되겠지만 그것이 집 가치를 결정짓는 중요한 요소처럼 얘기하는 것은 그래서 거의 빌더들의 상술(?)에 가까운 말이 된다. 그리고 특히 한국처럼 모든 계획이 일사천리로 진행되는 게 아닌 캐나다의 개발 계획이라면 그에 근거한 투자계획은 정말 다시한번 생각해 봐야 한다. 그 반증으로, 위에서 말한 캘거리 사우스웨스트의 LRT라인 계획은 애초에 완공목표인 2012년에 완공되기 힘들며 지연이 불가피하다는 내용이 지난 주 뉴스에서 발표되었다. 참고로 또 다른 예로서 캘거리 외곽순환도로 (Ring Road)를 보면, 현재 공사가 진행중인 이 링로드는 맨 처음 계획된 것이 무려 30년 전인 1970년대 후반이었다. 그리고 언제 완공될 지도 아직도 모른다. 그러니 혹시 누군가가 링로드가 완성되면 부동산 가치가 오를 것이니 이 지역에 집을 사라고 한다면 그 투자회수는 아마도 다음 세대에나 가능할 지도 모른다. 그러니 그런 말은 지금부터는 그냥 흘려 듯는 게 나을 것이다. 또 한가지 짚어야 할 것은 아무리 전망이 좋다고 해도 그 부동산을 처분할 시점에 얼마나 많은 경쟁이 있을 지에 대해서도 생각해야 한다. 2006년까지 캘거리에서 주택을 투자용으로 구입한 분의 대부분이 입주와 동시에 팔려는 계획을 가지고 있었다. 하지만 생각해 보자. 만일 한 동네에 수 백채 (잠재적으로는 수 천채)의 집이 입주와 동시에 한꺼번에 시장에 나오는 투자매물이라고 하자. (지금 캘거리 곳곳에서 벌어지듯이.) 그러면 아무리 전망이 있고 잠재가치가 있다고 하더라도 공급과잉으로 제 값받기는 쉽지 않을 것이다. 그러니 팔 때를 정하고 그 때에 시장을 예측해야 한다.

그럼 이왕 말이 나온 김에 부동산 투자에서 투자기간에 따른 투자종목의 구분은 어떻게 될까 살펴보자. 먼저 3-7년 정도의 앞을 내다보는, 즉 중기 투자대상은 주로 상가나 아파트, 모텔 혹은 도심내 상업용지등 주로 상업용 부동산이 적합하다고 할 수 있다. 그리고 항상 그런 것은 아니지만 많은 경우에서 주거용 부동산이 오르기 시작하면 거의 반드시 상업용 부동산이 따라 오르는 현상을 보인다. 그리고 그 다음이 산업용 부동산이 또한 오르는 패턴을 보인다. 이는 인구의 유입과 수요의 증대에 따른 자연스런 패턴이기도 하다. 그러니 주요 개발 계획이나 경기호재를 맞는 지역에 투자하고자 한다면 먼저 주택, 그리고 상업용 부동산의 순서로 오를 것이라고 예측하고 단기와 중기투자 대상을 분산하는 것이 바람직하다. 그리고 마지막으로 장기 투자대상, 즉 10년이나 그 이상의 기간을 염두에 두고 투자를 한다면 어느 대상이 합당할까. 그렇다. 예측하신 대로 토지와 자식(!)이다. 특히 발전하는 시의 경계부근에 있어 나중에 시에 병합될 가능성이 있는 농지든지, 도로 부근에 위치해 상업용으로 전환될 가능성이 보이는 땅이든지, 혹은 언덕위에 주요 간선도로와 근접해 있어 새로운 주거용 커뮤니티가 들어설 가능성이 있는 땅등은 좋은 투자대상이 될 수 있다. 특히 커다란 개발계획이 발표된 지역의 바닷가나 강가(호수) 부근등의 땅은 늘 수요가 큰 주거지로 개발될 가능성이 있으니 주의깊게 볼 필요가 있다. 한가지 농지투자의 팁을 드리자면 저지대는 가능한 피해야 한다. 저지대는 농사에 알맞기 때문에 절대농지에서 풀리기 매우 힘들다. 반대로 언덕과 같은 고지대는 경치등과 같은 요소가 있어 주거용으로 가치가 크며, 가치가 크면 그 만큼 재산세가 많이 걷히기 때문에 주택단지로 개발할 공산이 큰 것이다. 이것은 지난번에 설명한 최고최선의 이용이라는 원리에 부합되는 것이다.

타이밍. 이 말은 사실 부동산에 있어 투기와 투자를 구분해 주는 말이다. 타이밍을 모르고 남들이 권해주는 대로 구매하는 것은 투기다. 반대로 경기와 시장을 읽고 타이밍을 예측하여 시장에 들어가고 나가는 행위는 투자인 것이다. 지금부터 부동산에 투자하시는 분들은 반드시 ‘팔 때’와 ‘목표 수익’을 정하고 투자하시길 권한다.


SimonKim / 김유철
-KBSPD
-UBC부동산학과DULE전공
-FarmCreditCanada연방공무원
-감정평가사
-현뉴스타부동산리얼터

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