이번에는 내 집 마련의 가장 큰 문턱이라고 할 수 있는 “다운페이먼트”에 대해 알아보겠습니다.
주택 구입자금은 다운페이먼트(담보)와 모기지로 구성됩니다. 주택의 가격 대비 모기지 금액의 비율을 주택담보비율 (LTV:Loan to Value)라고 합니다. 다운페이 능력은 직업소득 및 자산과 직접적으로 연관이 있으며 모기지 금액과 향후 월납부액에도 영향을 미칩니다.

1. 금액 측면
다운페이 금액은 금융기관에서 요구하는 최소비율 이상을 지불하되, 레버리지 효과와 그에 따르는 각종 조건(모기지 보험 여부, 이자율, 자신의 소득인정 가능성) 사이에 장단점을 비교하여 자신에게 맞는 적정금액을 정하고, 클로징 비용 또한 미리 염두에 두어야 합니다.
알버타의 최소 다운페이 금액: 주택가격의 50만불까지는 5%, 50만~100만불까지는 10%, 100만불 초과 분에 대해서는 20%를 준비해야 하며 소득증명이 불충분한 경우 35%를 요구하기도 합니다.

예제) 주택가격 이 105만불일 경우 최소다운페이 금액과 LTV는?
5% X 500,000 = 25,000
10% X 500,000 = 50,000
+) 20% X 50,000 = 10,000
최소 다운페이 금액= $85,000 (주택 가격의 8.1%), LTV=91,9%

*모기지 보험: 다운페이를 20% 미만으로 할 경우 (LTV 80%초과)에는 Mortgage Default Insurance (보험료는 최대 대출금액의4%)에 가입해야 합니다. 보험료는 일시 지불하거나, 모기지에 더하여 분할 납부할 경우 이자를 지급해야 합니다.
20% 이상의 다운페이가 가능하다면 보험은 의무사항이 아니며 보험을 가입할 경우는 좀더 낮은 이자율을 적용 받을 수 있습니다. 이자율과 다운페이 비율 관계만 놓고 봤을 때는 이자율이 낮은 순서는 다운페이 비율이 5%,~15%, 35% 이상 < 30% < 20~ 25% 입니다.만약 자금에 여유가 있어 최소다운페이 비율을 넘게 보유하고 있다면 실제로 얼마를 다운페이에 쓸 것인가는 이자율 보험료 등의 비용과 본인의 위험 감수 성향/조건을 고려하여 결정합니다.
일정 금액을 담보로 할 때 대출금액이 많아질수록 큰 레버리지 효과를 누릴 수 있지만 그만큼 많은 소득을 증명해 내야 하고 모기지 승인이 어려워집니다. 대출금액이 적으면 증명해야 할 소득금액이 낮아져 승인이 덜 어렵지만 구매력 역시 작아지는 단점이 있습니다.

사진 첫번째...


2. 자금의 출처 측면:
(연습문제) 다음 중 맞는 진술을 고르세요.
• 다운페이 자금은 어떤 형태로 준비되어 있어도 무방하며, 현금이 가장 확실하다.
• 최대한 저축하고 나중에 부족하면 대출받으면 되므로 미리부터 걱정할 필요는 없다.
• 부모로부터 다운페이 자금을 증여 받으면 증여세를 내야 한다.
• 자금 증명은 최근 1개월 은행 잔고증명으로 충분하다.
• 한국의 집을 팔아서 다운페이에 쓸 계획일 때는 한국집의 등기문서로 계획을 증명하면 된다.

캐나다에서 자금의 출처를 철저히 검증하는 목적은 자기자본임을 증명하는 것과 동시에 범죄와 연루된 자금세탁을 방지(Anti-money laundering)하기 위함입니다. 전세계에서 다양한 종류의 사람들이 모여드는 이민국가인 캐나다에서 자금세탁은 매우 심각하게 다뤄지며 매우 철저하게 감독됩니다.
타인으로부터 온 돈은 다운페이로 인정되지 않습니다. 오직 직계가족(부모, 자식, 형제자매, 조부모)으로부터 받은 돈만 다운페이로 사용할 수 있습니다.
이 경우에도 역시 증명이 필요한데, 상환 의무가 없는 증여(gift money)임을 증명하는 양식을 제출해야 하며, 다행히 증여세는 내지 않아도 됩니다. 배우자의 증여는 인정되지 않는데 이는 배우자는 재정적 이해당사자로 보기 때문입니다.
본인소유 자금이면 본인 통장에, 증여이면 공여자의 통장에 최소 3개월간 보유한 계좌 명세서, 한국에서 송금해 온 경우 국내외 계좌간 송금/수금 증명서를 제출해야 합니다. 이 과정에 본인이나 직계가족 외에 제3자를 거친 흔적이 발견되면 심사과정이 꼬이게 됩니다.
만약 본인의 자금이 다수의 계좌(은행, 주식, 펀드 등)에 분산되어 있다면 각각의 3개월 보유를 증명하거나, 처분하여 하나의 계좌에 3개월 이상 보유했음을 증명해야 합니다.
원활한 승인과 클로징을 위해 늦어도 모기지 승인 1개월 이전에는 위의 기준에 맞게 깔끔하고 센스있게 서류준비를 마치고 본인의 캐나다 계좌에 실제로 자금이 입금되어 있도록 합니다.

(오늘의 과제)
• 나에게 필요한 주택의 대략적 가격선을 알아봅시다.
• 나의 최소 다운페이 금액은 얼마입니까?
• 다운페이 목표금액을 달성하기 위한 소득과 지출, 자금 조달 계획을 구체적으로 세워 봅시다.
(연습문제 정답) 맞는 진술이 없다.