“투자한 콘도가 있는데 시장이 예전 같지가 않은 것 같아요, 올해 콘도 시장이 어떨까요? 팔아야 하나요, 아니면 계속 렌트를 주며 시세가 오르길 기다리는 게 나은가요?” 2008년에 접어 들면서 이런 문의를 자주 받는다. 오늘은 본격적인 봄 시장이 시작되기 전에 이 문제에 대해 함께 생각해 보고자 한다.

부동산 투자는 왜 할까. 부동산 투자에는 여러가지 이유가 있겠지만, 무엇보다도 가장 중요한 근본적 동기는 다음의 두 가지로 요약된다. 첫째, 렌트나 리스등의 방법으로 정기적인 소득(Cash Flow)을 얻는 것과 둘째, 나중에 재매매시 가치상승으로 인한 시세차익(Appreciation)을 얻을 수 있다는 두 가지 목적이다. 만일 매월 이자등 금융비용을 상쇄하지 못할 정도의 낮은 렌트를 받는 다거나, 혹은 앞으로 3년 뒤 부동산을 팔 때 처음 샀던 가격과 비슷하거나 심지어 떨어졌다고 가정하자. 상황이 이렇다면 제대로 된 투자라 하기 힘들 것이다.

그럼 현재 캘거리 부동산 시장은 아직도 콘도투자에 적합한 시장일까? 객관적인 결정을 돕기위해 몇몇 통계와 전망을 인용해 보자.

1)공실율 (Vacancy Rate) – 이는 렌트 시장의 추이를 읽을 수 있는 중요한 지표중 하나인데, 얼마나 많은 렌탈 유닛이 세입자를 구하지 못하고 비어 있는가를 보여준다. CMHC(캐나다 주택금융공사)에 따르면 2008년 캘거리의 주택 렌탈 공실률은 2%를 넘어설 예상이다. 캘거리 아파트 협회는 이 보다 높은 2.5%를 제시한다. 이는 2006년과 2007년에 비해 두 배, 혹은 그 이상 높아진 수치다. 즉 그만큼 렌탈 유닛이 늘어나고 있다는 것이며, 그 이면에는 투자자들이 사놓은 콘도등의 매물들이 한꺼번에 시장에 쏟아져 나오고 있는 영향이 큰 것으로 지적된다. 또한 작년 후반기에 매물로 나왔다가 팔리지 않은 콘도들이 렌탈풀 (Rental Pool)로 편입되어 공급을 확대시키고 그 결과 렌트수익마저 떨어뜨리고 있다.

2)인구 유입 (Demand) – 인구 유입은 전반적인 부동산 가치와 렌트 수요를 결정하는 가장 근본적인 요인이다. 그런데 과열됐던 캘거리 경기가 지난해부터 다소 진정되면서 인구 유입도 그 전에 비해 줄고 있는 상황이다. 따라서 전반적인 부동산 시장의 수요도 그에따라 줄어들고 있으며, 그 반증으로 2008년 알버타 신규주택 건설이 지난해에 비해 약 3,000여 채가 줄어들 (약 7%하락) 전망이다.

3)부동산 동향 – 지난 수년간 두자리 숫자의 오름세를 보이던 캘거리 주택 시장은 올해는 많은 기관들이 약 4-5%정도의 상승을 예측하고 있으며, 이는 2008년 전국 평균 주택가격 상승률 약 3%와 캘거리 물가 상승률 3-3.5%보다 약간 높은 수치다. 물론 가격대와 지역에 따라 약간의 차이를 보일 것이나, 이러한 상승률은 올해를 포함해 최소한 앞으로 몇해는 두자리 숫자의 가격상승은 기대할 수 없음을 얘기해 주고 있다.

그럼 가까운 미래, 즉 1-2년 후 콘도 시장은 어떻게 될까. 위에서 본것 같이 2008년 현재의 콘도시장이 시세(Appreciation)로나 렌트(Cash Flow)로나 큰 매력이 없다면, 좀 더 보유하고 있으면 나아질 수 있을까? 전망은 그다지 좋아보이지 않다. 그 이유는 (앞에서 인용된 전망과 수치 말고도) 현재 진행중이거나 신축예정인 콘도 프로젝트들이 너무나 많기 때문이다. 이들 프로젝트가 완공될 앞으로 1-2년 뒤에는 지금보다 훨씬 많은 새 콘도 유닛들이 시장에 쏟아져 나올 것이다. 다시 말해 지금도 렌트 공실률이 늘어날 정도의 높은 공급을 보이는 콘도시장이 앞으로는 아주 강한 인구 유입이 지속되지 않을 경우 과잉공급의 현상을 보일 공산이 크기 때문이다.

부동산 투자는 반드시 렌트수익이나 시세차익 실현만이 아닌 다른 목적, 즉 재산 분산이나 절세방편등을 목적으로 할 수도 있다. 그러나 캘거리의 대다수 투자자들은 렌트수익과 시세차익 실현의 목적으로 한 두채의 콘도를 구입했을 것이다. 그렇다면 다시 생각해 보자. 위에 나온 통계와 전망을 앞에 두고 신중하게 고민해 보자. 올해 그리고 당분간 내가 사둔 콘도는 내 투자 목적을 만족시켜 줄 것인가. 아니면 나에게 금융부담과 기회비용만 더 가중시킬 것인가. 그리고 기억하자. 항상 더 나은 투자처는 있다는 것을.