김유철의 진품명품 부동산 칼럼 (제5회)

벤쿠버는 대략 2000년을 기점으로 부동산 가격이 상승하기 시작하여 지금까지 두 배 이상의 주택가격 상승을 보였고, 아직도 전국 평균보다 웃도는 상승률을 보이고 있다. 왜 그럴까? 한 2-3년 오르다 말겠지 했던 집 값이 아직도 오르고 있는 이유는? 물론 2010년 동계올림픽이라는 커다란 호재가 있다고 하지만 그것만으로는 충분한 설명이 되지 않는다. 오늘은 그 이면의 숨겨진 원칙를 캐보자.

열사의 사막에서 극심한 갈증에 처한 사람에게 있어 ‘오아시스의 물’은 얼마의 가치를 가질까. 더위와 갈증으로 죽음을 앞둔 상황이라면 생명을 살릴 물 한모금을 위해
전 재산을 다 줄 수도 있을 것이다. 반면 우리가 ‘매일 마시는 공기’는 얼마의 가치를 지닐까. 아마도 정상적인 상황에서라면 그 누구도 돈을 지불하려 하지 않을 것이다. 이 두가지의 차이는 결국 경제학에서 이야기하는 ‘희소성’의 차이다. 즉 희소한 것에는 가치가 있으며 그것을 갖는 데에는 비용이 들게 된다는 ‘희소성의 원칙 (Principle of Scarcity)’. 이는 인간의 욕망은 무한하나 이를 충족시켜 줄 재화나 용역은 부족하다는 사실을 경제학자 카셀(G. Cassel)이 설명한 것으로 모든 재화의 가치결정 요인 중에 하나이다.

그런데 왜 뜬굼없이 ‘희소성의 원칙’을 얘기하는가?

그것은 이 원칙에 의해 설명될 수 있는 대표적 예 중 하나가 벤쿠버이기 때문이다.

벤쿠버를 하나의 상품으로 놓고 봤을 때 벤쿠버라는 상품은 캐나다 다른 도시들이 갖지 못하는 여러 면모들을 가지고 있다.
-산과 바다, 강이 모두 있다.
-인근에 호수나 공원들이 많다.
-캐나다에서 가장 온화한 기후를 가진 도시다.
-복합적인 문화를 즐길수 있다.
-풍광이나 교통이 좋다.
-캐나다 정상급의 대학이 있다. 등등.
가만 생각해 볼 때 이만한 조건들을 두루 갖춘 도시가 캐나다에 있는가? 거의 없고 매우 희소하다. 대부분의 도시가 겨울이 매우 추운 캐나다에서 겨울이 따뜻하다는 그 하나만으로도 벤쿠버는 아주 희소한 것이다. 게다가 바다, 강, 산등을 모두 갖추고 있어 빼어난 산수와 휴식을 제공하기도 한다. 결국 살기 좋은 곳에서 살고 싶어하는 사람들의 욕구는 무한하나 그것을 충족시켜주는 상품 (도시)은 부족하며, 이러한 욕구를 가장 만족시켜주는 도시 중 하나가 바로 벤쿠버인 것이다.

이러한 이유에서 벤쿠버는 매년 이민자들과 관광객들이 몰리며 외국 투자자들의 부동산 투자가 끊이지 않는다. 즉 수요가 매우 높은 상품이며 높은 수요는 결국 높은 가치 (주택 가격 상승)를 가져 오는 것이다.

하지만 그래도 필자는 이러한 주택가격 폭등현상이 대략 3-4년 지속되다 멈추거나 조정될 거라 막연히 생각했었다. 많은 사람들이 또한 그렇게 생각했다. 왜냐하면 벤쿠버의 주택가격은 이미 벤쿠버시민들이 감당하기 힘든 정도로 올랐다. RBC가 발표하는 주택보유비용지수 (Affordability Index)에 의하면 2007년 벤쿠버의 단독주택보유 비용지수는 무려 64.4%에 달한다. 오타와 (28.9%)의 두배 이상이다. 쉽게 말하자면 한달에 $1,000불 소득이라면 그 중 $644불이 주택을 보유하는 데 들어가는 각종 비용에 쓰이는 것이다. 딴데 쓸 돈이 없다. 과장하자면 가족끼리 외식한번 제대로 하기 힘들고, 죽도록 힘들게 일해 평생 모기지 이자와 재산세만 내고 끝나는 것이다. 상황이 이럴진데 어찌 이 현상이 오래갈 거라 예측할 수 있겠는가, 아니 그러면 안 된다고 생각한 게 더 맞을 지도 모른다. 게다가 높은 주택가격으로 인한 여러 부작용들은 어떠한가.

하지만 필자의 예측이나 혹은 바람과는 무관하게 벤쿠버의 주택가격은 올해에도 거의 두자리에 가까운 상승률이 예측된다. 부동산 회사 리맥스는 벤쿠버가 2008년에도 약 9%가 오를 것이라는데, 이는 캐나다 전국 평균 약 3-4%상승률과 대조되는 여전히 높은 수치이다.

물론 다양한 요인의 결과인 경제현상을 하나의 원칙으로 모두 설명할 수는 없다. 하지만 부동산 시장의 가치형성 요인중 가장 커다란 요인인 ‘희소성의 원칙’을 깨닫고 보면 그것이 적용되는 대표적 예가 벤쿠버라는 사실에는 틀림이 없을 것이다.

생각의 방향을 잠시 바꿔보자. 그럼 희소한 것들은 가치가 있고 벤쿠버가 그를 증명하고 있다면, 한번 캐나다 전체 지도를 놓고 찾아 보자. 자연적으로, 지리적으로, 기후적으로, 산업적으로 드물게 좋은 여건이 갖춰진 지역, 희소한 지역을 찾아보자.
바닷가나 호숫가에 위치한 집과 땅들, 경제특수나 대규모 개발계획이 있는 지역, 대도시 부근의 저평가된 주거지들, 사시사철 따뜻한 곳, 산수가 아름다워 관광객과 은퇴자들이 줄잇고 지역, 그러면서도 아직도 싸다고 느껴지는 지역들 … 그런 곳들은 많지는 않지만 그래도 있다. 그리고 만일 그런 지역을 찾았다면 부동산 투자의 반은 성공한 것이 아닐까. 왜냐하면 희소하니까.