오늘은 지난 주에 이어 ‘부동산 투자의 기본 성격’ 그 두번째 이야기로서, 지난 주에 살펴본 부동산 투자시 고려할 점 세가지--리스크(Risk), 가치상승(Appreciation), 유동성(Liquidity)에 이어 나머지 두 가지를 더 알아보자.

넷째, 관리(Management)가 필요하다. 부동산은 구입후 직,간접의 관리를 해야 한다. 구입한 부동산이 멀리 떨어진 경우나 전문적인 관리를 필요로 하는 경우, 부동산 전문 매니지먼트 회사나 매니저를 고용하여 간접적인 관리를 하게 된다. 혹은 부동산 소유주가 직접 관리하거나 운영하는 경우도 많은 데, 이는 그 부동산이 인접해 있거나 운영능력이 있는 경우가 많다. 현재 알버타의 주거용 부동산 매니지먼트 비용은 대략 처음 렌트비의 100% 혹은 대부분, 그리고 매월 렌트비의 약 5-15%정도를 낸다. 또 매니저가 새 입주자를 구해 줄 때 일정 금액을 따로 내기도 한다. 또한 리조트형 콘도의 경우 보통 그 콘도에 전문 매니지먼트회사가 딸려 있어 소유주가 원할 시 시즌 별로 렌트를 놓아주고 렌트비의 상당액을 가져가기도 한다.

다섯째, 수익률(Return or Yield)이다. 수익률은 당연히 모든 투자에 있어 핵심이 되는 고려사항이다. 특히 부동산 투자는 그 수익을 계산함에 있어 다른 투자와는 다른 몇 가지를 짚어봐야 하는 데, 현금흐름(Cash Flow), 자산 증식(Appreciation), 레버리지효과와 금융비용, 세금등은 꼭 계산에 넣어야 한다. 이 부분은 매우 중요하므로 다음주 칼럼을 통해 좀 더 상세히 살펴보기로 하자.

이상과 같은 부동산 투자의 성격들은 투자 전에 반드시 고려가 되어야 될 점들이다. 이 다섯가지 사항들을 여러가지 투자 방식 (예금, 주식, 비즈니스, 골동품, 부동산…)에 대입해 보자. 그러면 자신의 성격에 맞는 투자 대상이 나올 것이다. 예를 들어 보면, 수익률이 작지만 리스크가 작은 투자를 원한다면 은행예금이나 채권이 적당할 것이며, 투자자가 직접 관리하고 시간과 정성을 들이는 것을 마다하지 않으며 높은 가치상승과 수익을 원한다면 비즈니스에 투자해야 할 것이다. 부동산의 경우 그 투자대상 부동산의 종류가 다양한 만큼 어느 것에 우선순위를 두느냐에 따라 그 대상부동산이 달라진다 하겠다.

그리고 이왕 딱딱한 투자얘기를 꺼낸 김에 부동산 투자에 있어 이해해야 할 몇가지 개념들을 더 알아보자.

- NOI (Net Operating Income순수익): NOI(순수익)은 총 수익 (gross income)에서 운영경비 (operating expense)를 뺀 수익이며, 상업 및 투자용 부동산 계산에 꼭 알아두어야 할 개념이다. 참고로 현금 흐름(cash flow)은 NOI에서 금융비용(debt service)를 뺀 나머지이다.

- CAP Rate or Capitalization Rate (자본환원률): 이것은 미래의 현금흐름을 할인하여 현재의 실질적 자산의 가치를 파악하는데 이용되는 척도인데, 세일가격을 순수익(NOI)로 나눈 값이다. 예를 들어, $1M들여 산 비즈니스가 1년에 $100,000의 NOI를 낸다면 Cap Rate 은10%가 된다. 상업용, 투자용 부동산에서 이 개념은 매우 유용하게 쓰이며, 참고로 현재 캘거리 렌트용 아파트나 상업용 건물의 평균 Cap Rate은 대략 4-5% 정도로 꽤 낮은 상태다. 하지만 Cap Rate만이 구매동기의 전부는 아니니 이 수치가 구매결정을 좌우하는 유일한 잣대로 쓰여서는 안된다. 그리고 이 Cap Rate은 중앙은행의 이자율처럼 어느 기관에서 정기적으로 발표하는 수치가 아니고, 각각의 시장에 따라 다르게 결정된다.

- 가치산정법(Value Calculation): 위의 NOI와 Cap Rate, 그리고 세일가격 (가치)와의 관계를 공식으로 만들면 가치(Value) = 순수익(NOI) ÷ 자본환원률 (Cap Rate)이 된다.

- GRM (Gross Rent Multiplier): 이 개념은 부동산의 가치를 측정하는 또 다른 방법으로서 원래는 렌트를 받는Multi-family apartment에 주로 쓰이는 방법인데, 흔히들 Rent를 Revenue로 바꾸어서 다른 많은 상업용 부동산에 적용하곤 한다. “호텔은 곱하기 4를 해야돼” “캘거리Car Wash는 곱하기 5야…”등등의 말씀을 비즈니스 매매자들이 많이들 하시는데, 이것이 바로 이 GRM을 간단히 적용하는 예들인 것이다. 즉 총매출이 $1M이고 세일가격이 $4M이면 GRM은 4이다.

- Going-concern Value (권리금): 부동산이 딸리지 않은 비즈니스의 경우 권리금을 받고 팔리게 되는게 대부분인데, 이 권리금은 비즈니스 가치척도 방법의 일종으로서 현재까지 비즈니스가 쌓아온 유, 무형의 자산과 권리에 대해 지불하는 금액이다. 그 유,무형의 자산과 권리란 상표, 고객, 명성, 비즈니스 관리 및 운영 노하우 등을 일컫는다.

다음주에는 왜 부동산 투자가 남는 장사인지, 다른 투자보다 나을 수 있는지, 좀 더 재미있고 쓸모 있는 ‘투자 이익 계산법’에 대해 알아보겠다.