부동산 투자는 얼마나 남는 장사일까—투자 이익 계산법

부동산 투자는 그 어떤 다른 투자형태보다도 괜찮은 투자방법이다. 왜 그런가.

첫째, 매달 고정수입이 생긴다 (Return on Cash). 즉 정기적인 렌트수익이 생기며 이 수익은 안정된 수입원으로서 고정적인 생활비용이나 금융비용 변제에 쓰일 수 있다.

둘째, 처분시 가치 인상분에 해당하는 매매차익이 있다 (Return of Cash). 부동산이 안정된 시장이라면 매년 최소한 물가 인상분 정도는 오르게 되며, 좀 더 상승세의 시장이라면 두자리 숫자 이상의 가치 상승이 있을 수 있다. 이러한 경우 처분시 매매차익 (Capital Gain, 양도차익)을 얻게 된다.

셋째, 인플레이션에도 가치가 줄지 않는다 (Inflation Hedging). 부동산은 현금이 아닌 현물형태의 자산이기에 인플레이션이 있어도 그 가치가 현금처럼 현저히 줄어버리는 일이 없으며, 보통의 경우 인플레이션과 함께 자산가치도 동반 상승하게 된다.

네째, 레버리지를 활용하여 수익률 극대효과 (Leverage Effect)를 낼 수 있다. 레버리지란 타인자본을 이용하여 나의 투자수익률을 확대하는 것을 말한다. 예를 들어, 100만불짜리 부동산을 구입할 때 자기 자본이 50만불이고 나머지 돈은 은행에서 빌려 부동산을 구입한다고 가정하자. 1년 뒤 10%, 즉 10만불이 올랐을 경우 최초 구입가격에 비해 인상된 폭은 10% 이지만 내가 투자한 자본, 즉 50만불에 대해서는 20%의 수익을 거두게 되는 것이다. 이렇게 남의 자본을 이용하여 자기자본의 수익률을 증폭시키는 것이 레버리지 효과다. 하지만 주의해야 할 것은 이자율이 상승하고 부동산 경기가 하락기일 때 레버리지를 이용할 경우 이익이 확대되는 것이 아닌, 거꾸로 손해를 확대하는 효과를 가져올 수도 있다는 것이다.

다섯째, 세입자가 부동산 소유주의 대출원금을 갚아준다 (Reduction of Principle). 이는 매달 세입자에게 받는 렌트를 금융 대출을 갚는데 쓸 경우, 부동산 소유주의 대출이자뿐 아니라 원금도 갚게 되어 자산의 증식이 이루어진다는 얘기다. 즉 위의 예처럼 50만불을 은행에서 빌렸을 때 대략 첫해 갚는 원금은 $10,500 (이자율 5%, 상환기간 25년 모기지 대출기준) 정도가 된다. 이것은 내 돈이 아닌 순전히 세입자가 갚아주는 내 원금이고, 이 원금만큼 내 자산은 커지는 것이다. 그리고 해가 갈수록 이렇게 상환되는 원금의 액수는 커진다.

다섯째, 절세 수단 (Tax Benefit or Shelter)이 된다. 한국과 달리 캐나다는 부동산 투자수익에 대한 세금혜택이 크다. 먼저 양도소득세를 보면, 산 가격과 판 가격의 차이인 매매차익에 대한 양도소득세 (Tax on Capital Gain)는 매매차익의 50%에 대해서만 과세가 된다. 그러니까 위의 예를 보면 10만불의 매매차익에 대한 세금은 그 중 50%인 5만불에 대해서만 과세되며, 이는 개인소득으로 합산되어 각자의 개인소득 범주 (income tax bracket)에 맞는 세율을 적용받게 된다. 나머지 50%인 5만불은 아무 세금도 내지 않는 내 이익인 셈이다. (하지만 지난 칼럼에도 잠시 언급한 대로, 모든 매매차익이 양도소득으로 간주되는 것이 아니고, 투기성 이득이라고 보여질 경우 정상적인 양도소득이 아닌 투기소득으로 간주되어 이득의 전체100%에 대해 과세가 될 수도 있음을 기억하자. 투기와 투자에 대한 기준과 예들은 다음 기회에 자세히 소개할 예정이다.)
또 다른 절세 혜택은 자본비용공제(CCA: Capital Cost Allowance)라 하여, 투자한 부동산에 대해 매년 감가상각된 부분을 일정비율로 정해 그 부분만큼을 과세소득에서 제외해주는 제도가 있다. 이것은 세금을 면제받는 것은 아니지만 RRSP처럼 추후납부(deferred)하는 절세효과를 가져온다.
한편 매달 갚게 되는 대출 이자에 대해서는 비용으로 처리될 수 있으며, 소득에서 이 이자비용만큼이 과세대상에서 제외가 되는 것 또한 알아두자.

이상의 여섯가지는 부동산 투자가 가질 수 있는 혜택, 혹은 장점이라 할 수 있다. 그렇다면 실제 이 혜택과 장점들을 실제 투자수익으로 환산했을 때는 어떻게 되는 지 한번 예를 들어 계산해 보자.

캘거리의 평범한 시민 왕투자씨는 50만불을 주고 투자용 부동산을 구입했다. 구입가격 50만불중 60%는 모기지 대출을 받았고 나머지 40%만 현금을 지불했다. 그리고 이 부동산을 매달 $2,100을 받으며 렌트를 주었다. 이 부동산이 1년 뒤 시세가 5%가 상승했고 왕투자씨는 이에 만족하고 처분했다. 이 경우 왕투자씨가 얻은 투자금액 (현금 20만불) 대비 수익률(%)은 얼마가 될까? (모기지 대출조건은 25년 상환, 대출이자 연 5%, 대출금액은 30만불이며, 재산세는 $2,700/year로 가정한다. 이 시나리오는 현재 캘거리의 부동산 시장에 적용되는 이율과 렌트, 재산세등의 근사치를 반영하여 만든 매우 있을법한 가정이다.)

이 문제의 해답은 다음 주 칼럼에서 보여드릴 것이며, 이 칼럼을 읽으시는 독자중에 이 문제를 풀어 그 정답 (수익률)을 아래의 이메일로 보내주시는 분께는 선착선 2분께 $100상품권을 드리겠습니다.