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부동산 투자는 아직도 남는 장사일까?
지난 주 칼럼에서 낸 문제에 대해 답을 보내주신 독자들께 먼저 감사를 드리며, 해답을 말씀드리면 수익률은 16.4%이다.
지난 주 문제와 그 해답의 계산 방법은 아래와 같다.
(문제) 캘거리의 평범한 시민 왕투자씨는 50만불을 주고 투자용 부동산을 구입했다. 구입가격 50만불중 60%는 모기지 대출을 받았고 나머지 40%만 현금을 지불했다. 그리고 이 부동산을 매달 $2,100을 받으며 렌트를 주었다. 이 부동산이 1년 뒤 시세가 5%가 상승했고 왕투자씨는 이에 만족하고 처분했다. 이 경우 왕투자씨가 얻은 투자금액 (현금 20만불) 대비 수익률(%)은 얼마가 될까? (모기지 대출조건은 25년 상환, 대출이자 연 5%, 대출금액은 30만불이며, 재산세는 $2,700/year로 가정한다.)
(계산)
소득: 렌트 수입: $25,200
1년 뒤 가격 인상분: $25,000 (5% 상승)
세입자가 내준 모기지대출 원리금: $6,232
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합계: $56,432
비용: 1년 모기지 대출 상환액: $20,938
재산세: $2,700
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합계: $23,638
수익: $56,432 - $23,638 = $32,794
즉, 최초 투자 금액 $200,000에 대해 $32,794의 수익이 남게 되므로, 16.4%의 수익률이 된다. (참고로, 여기서 1년 대출 이자 $14,706 는 비용으로 처리되어 수익에서 그만큼이 세금공제되며, 렌트 수익 $25,200에 대해서는 과세가 되지 않는다. 그리고 세금은 시세차익의 50%인 $16,397만이 과세대상이 된다. 또한 매매시 리얼터 커미션등은 일정하지 않은 관계로 편의상 계산에서 제외한다.)
결론적으로 지금 캘거리 시장에서 1년에 5%의 인상이 예측되는 부동산에서의 기대 수익률은 16%이상인 것이다.
그럼 투자금액 $200,000을 아래와 같이 좀 더 창의적으로 분산 투자할 경우는 어떻게 될까.
위의 모기지 대출조건을 그대로 적용하여 $200,000을 가지고 각각 $80,000씩 투자하면 $200,000가격의 콘도 2개를 구입할 수 있다. (40% $80,000 다운페이먼트 + 60% $120,000 대출) 이 콘도들은 연 5%의 가치상승을 가져온다고 가정하자. 그리고 남는 $40,000은 1년 뒤 완공되는 $400,000 가격의 신규 리조트 콘도에 계약금으로 넣어두고 1년 뒤 위의 두 콘도를 처분하여 잔금을 치르고 구입하여 바로 되판다. 그리고 예상 가치상승률은 연 10%라고 가정하자. 이렇게 같은 $200,000을 분산투자할 경우 그 수익률은 아래와 같다.
(두 콘도의 렌트수익은 현 캘거리 수준인 $1,200/월, 그리고 재산세와 콘도 Fee는 각각 $1,090/년, $250/월이라고 하자.)
(계산)
소득: 두 콘도에서의 렌트 수입: $28,800
1년 뒤 가격 인상분: $60,000 (콘도 5% 상승$10,000 x 2, 리조트 10% 상승 $40,000)
세입자가 내준 모기지대출 원리금: $4,985
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합계: $93,785
비용: 1년 모기지 대출 상환액: $16,750
재산세: $2,180
콘도 Fee: $6,000 ($250 x 2 x 12월)
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합계: $24,930
수익: $93,785 - $24,930 = $68,855
이렇게 분산투자했을 경우 최초 투자 금액 $200,000에 대해 수익률은 앞의 예보다 훨씬 높은 34.4% ($68,855) 가 된다. 그래서 창조적인 분산투자는 훨씬 큰 수익을 가져다 줄 수 있는 것이다.
결국 위에서 본대로 $200,000의 투자금액으로 투자방법에 따라16% ($32,794) 혹은 34% ($68,855) 정도의 수익을 올릴 수 있다. 이러한 수익률은 현재 캘거리에서 얻을 수 있는 대출의 조건과 평균 인상률등을 적용한 것이기에 매우 현실적인 수치다. 이 정도면 꽤 괜찮은 투자가 아닌가. 그래서 투자편 칼럼을 시작하면서 말씀드린 것처럼, (투기가 아닌) 진정한 투자는 이제부터 시작이고 부동산 투자는 남는 장사가 될 수 있다는 것이다.
그러나 현재까지 적지 않은 독자들께서 해 오신 캘거리 다운타운 콘도의 투자는 상황이 좀 다르다. 다시말해 위와 같은 수익을 올리기 힘들 수도 있다. 전에 언급한 대로 다운타운 콘도는 앞으로 2-3년간 매우 힘든 시장이 될 것이고, 그 주요 원인은 공급 과잉과 분양업자들의 지나치게 높은 가격 때문이다. 그럼 구체적으로 어느 지역, 어떤 매물을 골라야 하나. 아직도 캘거리와 부근 지역에 이만한 수익을 올릴 수 있는 투자처는 있다. 그 매물들을 소개하는 건 이 칼럼의 취지와 맞지 않기에 진정 투자에 관심이 있는 분들이 연락해 주시면 알려드리도록 하겠다.
다음 주 칼럼: 시장 진단―왜 매물은 많아지는데 가격은 오르나? 캘거리 주택시장의 현재와 전망
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