우리 주변에서 부동산에 대해 갖게 되는 질문중에 이런것들이 있다. ‘길 이쪽은 상가들인데, 가운데 길 하나 차이로 왜 저편은 모두 집 밖에 없을까?’ 혹은 ‘이 건물은 20년 밖에 안 됐는 데 헐리고, 저 건물은 100년은 돼 보이는 데 아직도 안 헐릴까?’ 이런 질문들 말이다. 먼저 질문은 캘거리 SW 17 애비뉴를 지날 때 생길 법한 질문이고, 두번째 질문은 어느 도시를 가나 다운타운에 가면 종종 벌어지는 일이다. 이런 현상들은 그냥 그런 가보다 할 수도 있지만, 사실 그 이면에는 일관되게 적용되는 하나의 원칙이 있다. 그건 ‘최고 최선의 이용 (the highest and best use)’이란 것이다. 오늘은 이 ‘최고 최선의 이용’에 대한 얘기다.

땅에는 용도가 정해져 있다. 농업용, 산업용, 상업용, 그리고 주거용 등. 땅을 이런 저런 용도로 지정하는 것이 ‘용도지정(Zoning)’이다. 또 도시내의 건물이나 시설물들도 시간이 지나면서, 혹은 외부적인 경제 환경이 바뀌면서 그냥 그 자리에 서 있기도 하지만 지은 지 얼마 지나지 않아 헐리기도 한다. 이 모든 것들은 아무 원칙도 없이 벌어지는 것이 아니라, 각각의 땅이 가지는 ‘최고 최선의 이용’에 근거하여 결정된다. ‘최고 최선의 이용’은 “공지나 개량부동산에 대해 합법적이고, 물리적으로 가능하며, 경제적으로 타당한 이용 대안 중 최고의 가치를 창출하는 이용”으로 정의된다. 그리고 그 이용은 정의에서 거론된 네가지 기준에 의해 결정된다.

첫째, 합법적인가 (legally permissible). 청와대 바로 옆에 고층 빌딩이 들어서는 것은 법률 상 불가능하다. 또 주택지 한가운데 카지노가 들어설 수 없다. 이런 것들은 모두 법률상 허가가 가능하지 않다. 그 외 환경규제나 밀도규제등도 이 범주에서 고려될 사항들이다.

둘째, 물리적으로 가능한가 (physically possible). 연약한 지반위에 고층빌딩이 들어서거나, 충분한 물의 공급이 되지 않는 곳에 대규모 호텔이 세워지는 것들은 물리적인 여건상 거의 불가능한 개발 계획들이다.

셋째, 경제적으로 타당한가 (economically feasible). 토지 이용 개발 계획은 여러가지가 있을 수 있으나, 무엇보다도 경제적으로 타당해야 한다. 요즘 한국의 지자체에서 너도나도 추진하려 했던 테마파크는 실제 거의 진척이 되지 않고 있다고 한다. 그 이유는 경제적으로 타당하지 않기 때문이다. 경쟁만 심하지 수지가 맞지 않는 개발인 것이다. 또 간척지를 개발해 농경지나 다른 용도로 개발하려 할 때 과연 그 개발 비용에 비해 남는 이득이 있을지를 판단해야 한다. 이런 것들이 경제적 타당성에 대한 고려이다.

넷째, 최고의 가치를 창출하는가 (maximally profitable). 여러 개발 대안 중 위의 세가지 조건을 만족시키는 몇가지의 대안들이 나왔다고 하자. 그러면 그 대안들 중 가장 이윤을 극대화 시키는 대안을 찾아야 한다. 인간이 개발할 수 있는 토지, 특히 도시의 땅은 늘 부족하다. 최고의 가치를 창출하지 못하는 이용은 낭비며, 이런 도시계획은 심각한 경제적, 환경적 문제들을 발생시킨다. 그래서 ‘최고 최선의 이용’의 네가지 요소중 최우선적으로, 최종적으로 고려되야 할 중요한 측면이 바로 이 조건—‘최고의 가치를 창출하는가’이다.

이제 다시 처음의 질문으로 돌아가 보자. 캘거리 17 애버뉴의 일부구간 중, 한 편은 왜 상가이고 다른 편은 주거용 집들인가. 그건 결국 각각의 용도가 현재의 경제 단계에서 가장 높은 가치를 창출하는 이용이기 때문이다. 또한 20년 밖에 안된 건물이 헐리는 것은 지금 현재 건물의 규모나 용도보다 다르게 지었을 때 더 큰 가치를 창출할 수 있기 때문에, 즉 다시 말해 더 큰 가치를 창출하는 또 다른 ‘최고 최선의 이용’이 있기 때문에 헐리는 것이다. 이런 면에서 건물의 실제 나이는 그다지 중요하지 않은 것이다. 그 어떤 건물도 실제 나이보다 중요한 건 경제적 효용, ‘최고 최선의 이용’을 구현하고 있느냐 아니냐인 것이다.

이러한 ‘최고 최선의 이용’은 그래서 개발의 계획 단계부터 고려되는 데, 예를 들어 어떤 형식의 건물을 지을 지, 몇 층 건물에 얼마만큼의 공간을 가질지 등이 결국 ‘최고 최선의 이용’이란 기준에서 결정되는 것이다.

혹시 집 근처에 오래된 집을 허물고 새롭게 듀플렉스 스타일의 집이 들어서고 있는 것을 본다면 그런 형태의 집이 지금 ‘최고 최선의 이용’을 구현하고 있는 스타일이라 생각하면 된다. 그리고 죽어가는 상가나 건물이 있다면 그건 새롭게 변화되가고 있는 경제추이에 발 맞추지 못하는, ‘최고 최선의 이용’에서 멀어지고 있다고 보면 맞을 것이다. 그리고 그런 곳에는 머지않아 새로운 건물이나 혹은 다른 용도의 이용이 들어올 것이다. 왜냐하면 토지는 한정되어 있고, 개발은 이윤을 극대화시켜야 하기 때문이다.