부동산 투자의 기본 성격

지난 몇 년간 캘거리를 비롯한 서부 캐나다의 많은 지역들에서 부동산 가치의 급상승을 경험했다. 그리고 그 지역들에 사는 많은 분들이 부동산 투자를 통해 부를 늘릴 수 있었다. 이 시기의 부동산 투자는 사실 크게 분석이나 전망 등이 없어도 쉽게 재산을 늘릴 수 있는 시장상황이 배경이 되었고, 그 경기의 과열만큼 다분히 투기의 성격도 짙었다. 캐나다 국세청에서 갖고 있는 투자와 투기의 구분기준은 그것이 ‘long term cash flow and appreciation’ 즉 부동산을 장기 보유하며 렌트수익과 시세차익을 실현하려는 목적이 있느냐 없느냐에 있다. 만일 부동산을 구입하고서 바로 되 팔거나 (flipping), 혹은 신축 부동산을 분양 받고 입주와 동시에 되파는 것은 국세청 기준을 적용하면 투기(speculation)에 해당된다. 이 경우 시세차익 (capital gain)에 대한 세금 혜택, 즉 시세차익의 50%만이 과세 대상이 되는 혜택이 주어지는 게 아니라, 투기적 차익 (speculative gain)으로 간주되어 차익의 100%에 대해 과세가 될 수도 있다. 어찌되었거나 투자든 투기든 많은 투자자들이 쉽게, 높은 이득을 얻었던 시장이었다. 하지만 현재의 캘거리와 에드몬튼 시장은 그렇지 못하다. 그러면 지금과 같은 시장에서 투자는 죽었는가? 결론부터 얘기하자면 이제부터 진정한 투자는 시작된다고 본다. 진정한 부동산 투자는 어떠한 시장조건에서도 미래의 이득을 낼 수 있어야 한다. 오늘부터 몇 주간은 이러한 부동산 투자에 대한 정석과 기본을 이해하는 기회를 갖고자 한다.

부동산 투자는 현재의 부를 희생하여 미래의 보다 큰 이득을 얻기 위해 부동산을 구매하는 경제행위이다. 부동산 투자는 보통 아래와 같은 5가지의 특징을 가지고 있다.

첫째, 리스크(Risk)가 있다. 리스크란 예상한 만큼의 수익이 나지 않거나 심지어 투자한 원금을 잃을 수도 있는 위험성을 말한다. 이 위험은 모든 형태의 투자에 적용된다. 즉 그 투자대상이 주식이든, 펀드든, 광물이든 부동산이든지 간에 시장이 예측대로 전개되지 않거나 잘못된 분석에 근거하면 투자된 부가 줄어들 수도 있다는 것이다. 하지만 위험이 있다는 얘기는 반대로 기회가 있다는 의미다. 그래서 고수익의 투자에는 항상 높은 리스크가 있게 마련이다. 달리 말하면 리스크가 낮은 안전한 투자는 수익률이 낮게 마련이며, 그 대표적인 예가 은행 예금이라 하겠다. 중요한 것은 이 리스크를 이해하고 분석하고 대처할 수 있는 능력이 있느냐 없느냐이다. 이 능력이 없다면 위험은 재산손실로 결과될 것이고, 부동산 구매행위는 투자가 아닌 투기가 되고 만다. 즉 요행수에 의존하는 것이다.

둘째, 가치상승(Appreciation)의 특징이 있다. 부동산이 오른다는 것은 무슨 의미인가. 그건 땅 값이 오른다는 의미다. 부동산을 구성하는 두 가지—땅과 건물 중, 건물은 그 자체로 절대로 가치가 상승하지 않는다. 오히려 시간이 갈수록 최소한 감가상각 된 만큼의 가치가 하락하게 된다. (유적이나 헤리티지 건물은 논외로 하자.) 즉 부동산 가치의 상승은 그래서 땅 값의 상승을 의미한다. 땅은 기본적으로 공급이 제한된 재화이다. 사람이 거주하고 생활할 수 있는 땅은 제한되어 있다. 더욱이 도시의 다운타운처럼 많은 사람들이 한데 모여 비즈니스와 상업활동, 문화와 거주생활을 영위할 수 있는 공간은 더욱 제한되어 있다. 그래서 그 희소성(scarcity)과 유용성(utility)에 따라 땅 값이 상승하게 된다. 현재까지 인류는 계속 그 구성원이 늘어나고 있으나 그들이 살 수 있는 땅의 공급은 수요를 쫓아가지 못하고 있다. 물론 여기에는 경기가 나빠져 사람들이 떠나는 미국의 디트로이트 같은 약간의 예외적 지역이 있을 수 있다. 어쨌거나 사람이 떠나는 일부 지역이 아닌 꾸준히 수요가 늘고 있는 지역이라면 부동산의 가치, 즉 땅 값은 상승하게 마련이다.

셋째, 유동성(Liquidity)이 제한되어 있다. 유동성이란 투자된 자산이 현금화 되는 환금성이다. 부동산은 성격상 현금화가 느리다. 현재 가지고 있는 부동산을 현금으로 내 손에 쥐기까지는 보통 몇 개월이 걸린다. 반면 은행 예금은 거의 즉시로 현금화 할 수 있다. 이 제한된 유동성은 그래서 부동산 투자에 있어 시장성(Marketability)을 주목하게 하는 이유가 된다. 즉 수요가 높아 시장성이 높은 부동산은 상대적으로 그렇지 못한 부동산에 비해 현금화가 빠르며 단기 투자대상으로서의 가치가 높아지게 되는 것이다. 그리고 만일 현금화의 필요가 덜한 경우에는 부동산 투자의 기간도 중장기까지 바라볼 수 있고, 그 투자대상도 주택이나 건물이 아닌 토지로 옮겨갈 수 있다.

다음주에 계속.