안녕하세요? 박찬중입니다. 대부분 모기지를 사용하시는 분들은 어떻게하면 이자를 덜 부담하고 빨리 갚을 것인 지에 대해 궁금해 하실 것입니다. 실제로 갚을 여유가 되는데도 방법을 몰라 대출이자를 더 부담하시는 경우도 종종 있습니다. 이번에는 각 금융기관에서 제공하는 모기지 관련 상환옵션을 설명해드리고자 합니다. Q. 모기지를 빨리 갚거나 대출이자를 적게 내려면 어떤 방법이 좋은가요? A. 첫째, 모기지 총상환기간을 단축하는 방법입니다. 대부분 모기지의 매월 원리금 상환금액은 총 대출금 상환기간을 25년 기준으로 계산한 금액입니다. 원리금 상환의 계산 방법은 총 기간 25년과 대출금액 이자율 등을 기준으로 복합 분석방법에 의하여 그 원리금이 산출됩니다. 결국 총상환기간을 단축시키면 매월 원리금부담은 좀 커지겠지만 원금상환이 빨라짐에 따라 당연히 이자부담도 줄어들겠지요. 처음 대출시 원리금 상환 부담을 감당할 수 있다면 총 대출기간을 25년이 아닌 10년, 15년, 20년 등 어느 기간이라도 본인이 원하시는 기간을 요청하여 상환원리금을 조정할 수 있습니다. 그러나 모기지 금액이 클 경우 25년의 최대 상환기간 옵션을 사용하지 않으면 매월 원리금 부담이 큰 부담이 되실 수도 있으므로 잘 고려하셔야 합니다. 또한 패널티없이 정해진 원리금 보다 20%를 증액 납부하여 모기지를 빨리 갚아나갈 수 있습니다. 즉 규정된 원리금의 20%를 추가하여 매월 상환할 경우 모기지의 총 만기가 그만큼 짧아지게 되는 것입니다. 또한 이자율기간(Term)의 마지막 날, 즉 갱신을 위한 만기일에는 상기 20% 증액의 제약없이 또 다시 얼마든지 본인이 원하는 원리금을 설정할 수 있으며 총 대출기간을 단축조정할 수 있습니다. 둘째, 모기지 상환기간 중의 원금부분에 대한 일시 조기상환입니다 . Open 모기지인 경우는 대출금액 전부를 언제든지 상환할 수 있으며 Closed 모기지라 하더라도 일반적으로 각 금융기관에서는 15%~20%까지 매년 패널티없이 조기상환 할 수 있는 옵션이 있으므로 이를 적극 활용하시기 바랍니다. 이러한 경우 대출원금이 줄었다 하더라도 매월 원리금을 재조정하여 적은 원리금을 납부할 수도 있고(이 경우는 대출 만기가 처음과 동일), 원금이 줄었더라도 처음 납부하였던 원리금을 하향 조정하지 않고 동일하게 납부할 경우 최초의 대출만기는 급격하게 줄어들게 되므로 후자의 경우가 대출금 조기상환에 더욱 유리할 수 있습니다. 결국 원리금을 줄이거나 대출만기를 단축하는 것은 채무자가 선택할 수 있는 옵션입니다. 경제적인 형편이 된다면 대출만기를 줄이는 것이 유리하고 주택모기지를 장기적으로 사용하시려면 매월 부담하시는 원리금을 줄이는 것이 좋습니다. 셋째, 모기지의 원리금 납부조정(매주, 격주, 매월 2회, 월1회) 을 통한 가속 상각 (acceleration) 옵션을 선택함으로써 모기지를 빨리 갚는 방법입니다. 흔히 월1회 갚는 것보다 매주 또는 격주로 원리금을 납부하는 방법을 선택하기만 하면 빨리 상환 할 수 있다고 아시는 경우가 있는데 그렇지는 않습니다. 모기지 납부 방법에 관계없이 매년 12개월간 상환하셔야 할 원리금 총액이 설정되면 상기 금액을 분할하여 단순히 월12회 또는 2주에 한번씩 26회를 납부하든 매주 52회를 납부하든 모기지의 대출원금을 줄이는 효과는 똑같습니다. 매주 또는 격주 납부를 이용하여 빨리갚는 방법은 가속상각을 이용하는 경우인데 1년 동안에 갚아야할 총 원리금에서 1개월 분의 원리금을 추가한 총 13개월분의 원리금을 매주 또는 격주 납부로 나누어 납부하는 방법을 말합니다(보통 일년이 52주인데 48주로 안분하여 매월 4회씩 납부하는 방식). 즉 매년 1개월치의 대출원리금을 더 많이 상환하되 매주 또는 격주로 분할납부함으로써 심리적인 부담감을 덜 느끼게끔 만들어 놓은 제도입니다. 대출원리금 상환을 단순히 매주 또는 격주 납부함으로써 대출금 조기상환의 혜택을 많이 볼 수 있다는 이야기는 잘못된 것이라고 하겠습니다. * 자세한 상담을 원하시는 분은 아래로 연락주시면 성심성의껏 도와드리겠습니다. 이메일 주소 : chjoong@hotmail.com 편집자 주 : 본 기사는 CN드림 2005년 6/24일자에 실렸던 글입니다. Copyright 2000-2005 CNDream. All rights Reserved