모기지 개별 심사항목의 첫번째로 “신용점수 Credit Score”의 정의와 구성요소, 관리방법에 대해 설명 드리겠습니다. 지난글 <모기지 승인을 위한 심사항목>에서 언급한 6가지 항목 중 가장 첫번째로 신용기록에 대해 설명하는 이유는 신용점수가 모기지 승인여부를 결정하는 “가장 중요하고 결정적인 항목”이어서가 아닙니다. “가장 오래 남기 때문”입니다. 신용기록은 과거 6-7년의 기록을 저장하고 있으며 한번 기록되면 고칠 수 없기 때문에 오늘부터 관리를 시작해야 합니다.
신용점수 (Credit Score)란 무엇인가?
신용점수는 300-900 사이의 숫자로 나타나며 점수가 낮을수록 신용위험도가 높다고 판단합니다. 신용점수가 모기지 승인에 절대적 영향을 미치는 것은 아니지만, 같은 조건이라면 점수가 높으면 승인확률이 높아지고, 더 낮은 대출이자를 낼 수 있고, 더 큰 금액을 대출받을 수 있습니다. 점수가 낮으면 승인거부를 당하거나, 남들보다 더 높은 이자를 내야할 수 있습니다.
모든 대출기관으로부터 대출심사를 받아볼 수 있는 안전한 점수는660이상입니다. 만약 모기지를 당장 받아야 하는데 신용점수가 660 미만이라면 긴급보수작업이 필요합니다. 지급이 연체되거나 지나치게 높은 대출을 즉시 상환하고 1-2개월이 지나면 향상된 성적이 신용점수에 반영되기도 하지만 연체되었던 기록은 여전히 남아서 미세한 영향을 주기도 합니다.
신용점수를 결정하는 요인들 (중요한 순서대로)
1. 대금상환 기록: 빌린 돈을 제 때에 잘 갚았는가? 파산, 추심 기록. 공과금, 렌트/모기지, 신용카드를 위해 최소지불액 이상을 연체없이 지불했는가?
2. 신용활용도: 각각의 계정이 신용한도액의 30%를 넘지 말아야 하며 0% 활용 또한 좋지 않음. 신용한도의 10-30% 사이로 유지하는 것이 최상.
3. 신용기록 기간: 길수록 좋다. 최대한 일찍 신용거래를 시작할 것.
4. 신용거래 다양성: 신용카드, 모기지, 자동차론, 공과금 등의 각기 다른 종류의 다수의 신용거래를 적절하게 관리하는 능력을 보여주어야 함.
5. 신용조회 빈도: 신용조회를 지나치게 자주 받은 사람은 재정적으로 곤란한 상황에 처해 있다고 해석됨. 1회 신용조회 당 3~5점 감점이 되며, 감점되지 않는 신용조회(soft credit check)도 있다.

신용점수의 실제:
• 660 – 724: “Good”
• 725 – 759: “Very Good”
• 760 – 900: “Excellent”


나의 신용점수는 어떻게 알아볼 수 있는가?
캐나다의 개인용 신용조회 기관(Credit Bureau)은 TransUnion과 Equifax두 곳이 있으며 은행, 신용카드 회사, 통신사, 임대인 등이 소비자와 계약을 하기 전에 이 기관을 통해서 신용조회를 하게 됩니다. 동일한 사람의 신용점수가 두 기관에서 다르게 나오는 경우가 대부분이나 큰 차이는 없습니다. 근래에는 시중은행이나 신용카드 회사에서 판촉의 수단으로 본인의 신용기록을 무료로 제공하기도 하는데 결국 모든 신용기록은 이 두 기관으로부터 오는 것입니다. 신용기록은 방대한 나의 개인정보 및 재정정보들 (SIN 번호, 현/전주소, 현/전직장, 신용카드, 대출 현황 등)를 담고 있는 기록이므로 노출을 최소화하고 보안에 유념해야 합니다. 개인정보를 훔쳐 Equifax계정을 신규 등록한 후 추가적인 재정정보를 도용한 사례도 있으므로신용조회 기관에 직접 접속하여 본인의 기록을 정기적으로 확인하는 방법이 가장 좋습니다.

신용점수를 높이기 위한 실천– DOs and DON’Ts

DOs
o 신용카드는 당월 전액 갚거나 최소 납입액을 기일 전에 꼭 갚는다.
o 납부기일을 놓쳤을 때는 하루라도 빨리 갚는다.
o 학생신용카드를 만들어 최대한 일찍 신용쌓기를 시작한다.
o 연회비 없는 보증 신용카드/저한도의 신용카드로 시작한다.
o 신용카드는 일상에서 소액씩 사용하고 납기 이전이라도 즉시 즉시 갚는다.
o 저렴한 이동통신 서비스를 개설하고 자동이체를 설정한다.
o 쓰지 않는 신용카드는 완납하여 잔액을 “$0.00”으로 만들고 계정은 없애지 않고 살려 둔다.
o 신용카드 2개, 라인 오브 크레딧 2개, 자동차/개인 대출, 공과금 등 다양한 신용거래를 활용한다.
o 상점신용카드보다는 신용점수 쌓기에 더 유리한 시중은행에서 발행하는 신용카드를 사용한다.
o 신규 개설 시 신용조회를 하는지, 신용점수가 감점되는 조회(hard hit)인지 여부를 확인한다.
o 신규 신용거래의 개설은 연 2개 이하로 제한한다.
o 늘 신용한도 30% 이상을 사용하는 신용카드는 한도 증액을 요청한다.
o 예비 승인(pre-approved)된 Line of Credit나 예비 승인된 연회비 없는 신용카드는 반드시 신청한다.
o 가정경제 부담으로 신용 고득점이 어렵다면 부부(또는 공동명의자) 중 적어도 한 명은 철저한 신용관리로 높은 점수를 유지시킨다.


Don'ts
× 외상거래는 나쁜 것이므로 신용카드는 절대로 쓰지 않는다.
× 카드대금, 공과금을 제때에 갚지 않는다.
× 파산/압류 경험이 있다.
× 즉석에서 혜택을 받기 위해 각종 상점에서 신용카드를 계획성 없이 개설한다.
× 포인트 적립을 위해 한개의 신용카드를 한도액까지 집중적으로 사용한다.
× 더 이상 사용하지 않는 신용카드는 계정을 다 폐쇄시켜 버린다.
× 통신사 등의 부당한 요금에 항의하기 위해 대금을 절대 내지 않고 버티며 분쟁한다.
× 나의 현금흐름 향상을 위해 신용카드는 반드시 최소납입액만 낸다.
× 할 수만 있다면 신용한도를 초과하여 사용한다.
× 가구, 전자제품 등 고가의 제품을 구입하기 위해 일시적으로 신용한도를 늘려 사용한다.
× 승인 확률을 높이기 위해 여러 건의 대출을 동시에 신청한다.
× 신용거래의 종류는 단일화하여 관리하기 편하게 한다.
× 어차피 연체된 공과금은 편리한 때에 몰아서 납입한다.
× 예비승인된 Line of Credit나 신용카드는 과소비를 부추길 수 있으므로 절대로 신청하지 않는다.
× 소득이 높으면 당연히 신용점수도 함께 올라간다고 생각한다.
× 소득이 낮으면 어차피 신용점수를 올릴 수 없다고 생각한다.

오늘의 과제: 나의 거래은행에서 무료로 제공하는 신용점수를 받아봅시다.
• 나의 신용점수는 몇점입니까?
• 신용 보고서에 있는 내용들을 내가 모두 인지하고 있습니까?
• 연체금은 모두 해결되었습니까? 혹시 내가 모르는 연체가 남아있지는 않나요?
• 나의 신용활용도는 몇 % 입니까?
• 나의 신용점수를 향상시키고 또 유지하기 위해 내가 할 수 있는 방법을 알아보고 실천합시다.

좀더 철저하고 지속적으로 신용점수를 관리하기 위해 TransUnion이나 Equifax의 유료 구독서비스를 받아 보는 것도 좋은 방법입니다.
감사합니다.