본 자료는 교민신문 CN드림에 연재되었던 글입니다.

1편 부동산 거래 과정

주택이나 사업체나 기본적인 거래방식은 같습니다. 그러나 사업체의 경우가 절차상 더 까다롭고 복잡할 수 있으며 시간적으로도 더 오래 걸리는 게 일반적입니다.



1) 매도자의 의뢰에 따라 그의 중개인이 매물을 공식적인 부동산 협회의 컴퓨터 시스템에 올리거나 개인적으로 매입자를 찾게 되는데 매물의 가격과 중개인의 수수료는 이때 쌍방의 합의에 따라 결정됩니다. 매도자는 중개인을 다수 선정할 수도 있으며 한 사람에게만 일임을 할 수도 있는데 다수의 중개인이 개입될 때는 중개인 측에서 볼 때 아무런 보장이 없는 상태이므로 열심히 하지 않을 수도 있습니다. 중개인이 최선을 다 하는 경우는 정식으로 계약서를 작성하여 한 사람의 중개인에게만 일임을 할 때 가능하며 이 때 계약서에는 계약기간과 수수료 부분이 명시되게 됩니다.


2) 매입자의 의뢰에 따라 그의 중개인은 컴퓨터를 통하거나 개인적인 방법으로 매물을 찾게 되며 이 때도 역시 중개인 1인이나 다수에게 의뢰할 수 있습니다. 한 가지 염두에 둘 사항은 다수의 중개인에게 의뢰했을 경우 같은 매물정보를 각기 다른 중개인을 통해서 입수할 수도 있는데 이러한 경우에 바로 그 매물을 매입하기로 했다면 반드시 최초로 그 정보를 준 중개인과 거래를 하도록 해야 하며 만일 그렇지 않으면 법적인 문제로 발전할 수도 있습니다. 매입인의 중개인이 최초로 정보를 주었는데도 불구하고 그 매물이 다른 중개인을 통해 거래된 사실이 나중에 밝혀진다면 그 매입자나 매도자, 혹은 중개인이 고발 또는 고소를 당할 수도 있을 것입니다.


3) 적당한 매물이 정해지면 고객의 의사에 따라 중개인이 계약서(Offer)를 작성하게 되는데 거의 대부분 매입자 측에서 작성 제시하는 것이 일반적입니다. 주택이나 사업체나 방식은 동일하나 사업체의 경우에 더 세밀한 조건을 첨부하게 되는데 이 조건부분이 매우 중요합니다. 계약서에는 대체로 다음과 같은 사항들이 기록됩니다.

ㄱ. 가격
(매입자 측에서 원하는 가격은 매각자의 가격보다 당연히 적을 것입니다.)
ㄴ. 조건
(주택인지 사업체인지에 따라, 또는 매 상황에 따라 달라집니다.)
ㄷ. 계약금 첨부(매매가격의 1% 에서 10% 까지 정해진 수치가 없습니다.)
ㄹ. 인수인계 날짜


4) 매입자로부터 계약서 (Offer)를 받은 매각자는 제시된 가격이나 조건이 합당한지의 여부에 따라 그대로 받아들일 것인지 아니면 또 다른 조건을 제시할 것인지 결정하여 자신의 의사를 상대측에 전달하게 됩니다. 받아들이면 그대로 서명을 함으로써 계약 성립이 되며 만일 상대방에서 제시해 온 가격이나 조건이 합당치 않다면 자신이 원하는 대로 교정을 하여 다시 매입자에게 돌려보내게 되는데 이것을 Counter Offer라고 부릅니다. Counter Offer는 몇 번이고 오갈 수 있으며 이렇게 해서 쌍방의 간격이 좁혀지다가 합의점에 이르면 계약이 성립되는 것입니다. 일단 계약이 성립되면 거래가 성사되든 파기되든 완전히 마무리가 되기전에는 매각자는 또 다른 Offer를 받을 수 없으며 매입자는 매물에 대한 완전한 정보를 요구할 수 있는 권리를 갖게 되고 매각자는 매입자의 욕구를 충족시켜줄 의무를 갖게 됩니다.


5) 조건 (Condition)은 매매계약서 중에서 가장 중요한 부분이며 대부분의 불미스러운 문제들이 이 조건을 소홀히 하는 데서 발생된다고 해도 과언이 아닐 것입니다. 매입자 측에서 계약금(개인수표)을 첨부하여 계약서를 제시하는 행위는 이를테면 프로포즈라고 할 수 있을 것인데 바로 내가 당신의 매물을 이만한 가격에 이러이러한 조건으로 사고 싶다라는 의사 표현입니다. 조건이란 말 뜻 그대로 제시한 조건의 극히 사소한 부분이라도 충족이 안 된다면 계약파기라는 의미를 내포하고 있으며 당연히 계약금은 고스란히 환불 받게 된다는 약속입니다. 조건은 수도 없이 많을 수도 있고 불과 두어 개에 지나지 않을 수도 있습니다. 가장 일반적인 조건 조항들은 다음과 같습니다.

ㄱ. 은행융자조건 (매입자의 입장에 따라 달라질 것입니다.)
ㄴ. 건물 안전도 검사
ㄷ. 부동산 감정평가
ㄹ. 동산의 포함 요청 (주택의 경우 냉장고, 취사시설물, 세탁기기 등등)

상기 조건들은 주택이나 사업체나 거의 동일하게 적용되며 사업체 매매에는 다음의 조항들이 첨가되는 예가 많습니다.

ㄱ. 사업내역과 장비내역 자료.
ㄴ. 매출 및 경비, 수익 등에 관한 자료 (보통 3년 치)
ㄷ. 일정한 기간동안 매입자가 직접 매상 확인
ㄹ. 일정한 기간동안 사업체 운영을 위한 무료교습
ㅁ. 특정한 사업체의 경우 환경오염도 측정에 관한 자료 요청
ㅂ. 일정한 거리 이내에 매각자가 동종의 사업을 할 수 없음
ㅅ. 임대 업체일 경우 임대 계약서에 관한 조건

이 외에도 얼마든지 조항을 첨가할 수 있으며 매각자 측에서는 계약과 조건을 받아들이는 순간부터 이러한 조건들을 충족시켜 줄 의무를 갖게 됩니다. 매입자는 이 조건들이 관철되어 만족이 되면 반드시 서류를 별도로 작성하여 조건해제를 시켜야 하며 원칙대로 한다면 단 하루의 기간을 어긴다 할지라도 계약은 파기됩니다. 매입자가 조건해제 서류에 서명을 하지 않은 상태에서 계약이 파기됐을 경우에는 계약금을 100% 환불 받게 되나 조건을 모두 해제 해 준 후에는 계약금 전액을 돌려 받지 못하게 됩니다. 중개인들은 고객을 보호하는 방법의 일환으로 이 조건문제를 보다 더 신중하게 다루어야 하며 고객 또한 특히 조건해제 서류에 서명하기 전 한 번 더 심사숙고 해야 할 것입니다. 만일 쌍방이 모두 계약을 파기할 의사는 없는데 조건의 일부가 정해진 날짜 안에 충족될 수 없는 상황이라면 언제라도 그 기간을 연장할 수 있고 또한 인수인계 날짜도 필요에 따라 변경시킬 수 있으며 이 모든 서류는 중개인이 작성하게 됩니다.


6) 인수인계는 계약서에 따른 날짜에 이루어지며 매입자는 계약사항에 위배되는 사항이 있는지 세밀하게 점검을 해야 합니다. 예를 들어 건물 안전검사에서 지적된 부분들을 고쳐준다고 했는데 그러한 약속이 지켜졌는지, 포함시키기로 한 특정한 동산을 틀림없이 그 물건 그대로 두었는지 또는 보일러시설의 작동이 원활한지 등등을 확인해야 하며 문제가 발견되면 즉시 중개인이나 변호사에게 알려야 합니다. 사업체의 경우는 특히 장비들이 원래 목록과 동일한지 작동에 문제는 없는지를 살펴야 하며 보통 재고파악을 인수인계 당일에 쌍방의 입회 하에 진행하여 별도의 금액을 지불케 되는데 이러한 세부적인 사항은 중개인이 도와줄 수 없는 부분이므로 본인이 각별히 주의해야 할 것입니다. 다음호에 계속

캘거리 노연대 부동산 제공