Starter Home
처음부터 50만 달러짜리 집을 살 수 있는 사람들이 별로 없기 때문에 빌더들은 “starter home” 이라는 20-30만 달러 선의 집을 지어 팝니다. 몇 년이 지나 몰게지를 조금 갚아 집에 equity가 좀 쌓이면 거기에 돈을 좀 더 보태 큰 집으로 옮길 수 있다는 논리입니다. 하지만 여기서 리얼터들이 자세히 얘기해 주지 않은 부분이 있습니다. 집을 자주 바꾸는 것은 realtor fee로 나가는 거래 비용(transaction cost)을 증가 시키기 때문에 점차적으로 housing cost로 들어가는 돈이 커집니다.
Transaction Fees
요즘 realtor fee가 얼마인지 모르겠지만 편의상 5%라고 본다면, 집의 구매가가 30만 달러였다면 그의 5%인 $15,000가 브로커 비용으로 나갔을 것이고, 판매가가 35만 달러가 된다면 $17,500를 또 브로커 비용으로 내게 됩니다. 집값은 $50,000가 올랐지만 브로커 비용으로 $32,500를 떼야합니다. 그 외에도 변호사 비용, land transfer fee, 등 더 있죠. 최소 집값의 10% 정도를 사고 팔 때 거래비용으로 더 내는 것이기 때문에 집을 살 때 이 비용을 추가해서 계산하는 것이 정확합니다.
집값이 떨어져서 더 큰 집을 싸게 사게 되더라도 구매가의 5%를 또 내야합니다. 결국 집을 자주 바꿔서 혜택을 보는 사람들은 home owner가 아니라 은행, 몰기지 브로커와 리얼터입니다. 더 깊이 들어가면, 부동산 산업을 키우려고 금리를 낮게 유지해 온 중앙은행 잘못이 제일 크지만, 언론에서 이런 얘기는 잘 다루지 않습니다. 워낙 큰 세금 수입원이다 보니 어떻게 해서라도 부동산 산업을 지키려고 하는 것이 중앙은행 정책의 한계입니다.
Home Ownership is usually not a good investment
부모님들이나 집을 가지고 있는 직장 동료, 친구들은 하나 같이 입을 모아 집을 사야 equity (자본)를 키울 수 있다고 하는데, 이런 디테일들에 대해서 잘 모르고 하는 이야기입니다. 저는 2013년부터 5년 째 저렴하게 렌트 중인데, 계속 렌트비는 내려가고 그 만큼 저축과 투자할 수 있는 자본은 상대적으로 늘고 있습니다. 집값은 언젠가는 오른다는 얘기로 집사는 것을 조장하는 사람들이 많은데요, 집값이 6개월에 5% 오르면 나쁘지 않지만 5년, 10년이 걸리게 되면 세금,보험,몰기지 이자,유지보수비용을 제외하고도 아주 열악한 투자 수단이 되기 쉽습니다. 아래 라스 베가스 홈 프라이스 인덱스 차트를 보면 2006년 여름에 고점에서 폭락한 후 11년이 넘게 지난 시점에서 아직도 회복이 70% 정도에 미치지 않는 것을 볼 수 있습니다. 부동산은 대부분들의 사람들이 소유한 가장 큰 자산임을 고려하면 굉장히 열악한 투자입니다.
https://fred.stlouisfed.org/series/LVXRNSA
https://www.nytimes.com/2016/08/03/us/las-vegas-2008-housing-crash.html
다시 언급하지만, 집을 소유하고 있는 동안은 매년 부동산 세, maintenance, insurance, mortgage interest 비용이 계속 드는 것을 잊어서는 안됩니다. 특히, 캘거리 시 재정의 50% 정도가 부동산 세금에서 충당된다는 것을 고려하면, 부동산 세가 계속 오름세에 있는 것도 반드시 고려해야 합니다. 기후 변화로 인한 자연재해 증가로 home insurance 비용도 상승세입니다.
부동산이 좋은 투자가 될 수 있는 경우는 주 거주지로써가 아니라 rental property로 구매해서 cash flow가 꾸준히 들어오는 상황에만 제한된다고 생각합니다. 자기가 그 집에 살고 있으면서 집 값이 올랐다 하더라도, 팔지도 않는 집으로 수익을 챙길 수는 없다는 얘기죠.
Supply & Demand
지형적 제약상 주택 공급이 어려운 뉴욕 시티나 샌 프란시스코 같은 도시는 불경기 때 주택에 대한 수요가 줄어들어도 워낙 주택 공급량이 적기 때문에 부동산 가격이 안정적이지만, 라스 베가스 같은 도시처럼 지형적 제약이 별로 없고 쉽게 공급을 늘일 수 있는 곳은 계속 옆으로 지어가면 되기 때문에 저렴한 가격에 주택 공급이 원활하게 가능합니다. 그래서 2008년 financial crisis 때처럼 수요가 갑자기 줄어들었을 때 주택가격도 급락한 것인데요, 캘거리도 비슷한 지형적 조건을 가지고 있기 때문에 유사한 위험을 가지고 있습니다. 토론토나 밴쿠버는 그린 벨트 같은 개발 제한 구역이 많지만, 캘거리는 그런 제약이 별로 없는 것이 라스 베가스의 환경조건과 비슷합니다.
Why Rent?
저는 개인적으로 2013년부터 5년 가까이 렌트를 하고 있는데요, 렌트비도 그 동안 계속 내려서 처음엔 1500달러나 주고 basement suite를 렌트하다가 지금은 1300에 2-car garage가 있는 detached home을 찾을 수가 있었습니다. 그래서 저축,투자하는 자본도 더 늘어나는 장점도 있고요, 팔리는 데에 몇 달까지 걸릴 수 있는 부동산과 달리 stock, bond, ETF 는 언제든지 원할 때 매각할 수 있는 큰 장점은 자산관리 면에 있어 매우 중요한 판단 기준입니다.
자식들이나 애완동물이 생겨 렌트를 하기 어려운 라이프스타일로 바뀌게 되면 주택 구매를 고려해 볼 수 있겠지만, 저의 직업 특성상 자주 거처를 옮겨야 해서 집을 사는 것 보다는 렌트하는 것이 현재로서는 더 저렴합니다. 그리고 금리가 5-6% 수준으로 normalize가 되면 부동산 투기도 좀 빠지고 집값도 좀 더 합리적인 수준으로 조정될 수 있으리라 보지만, 캐나다 부동산 시장은 20년 넘게 2007-2008년 서브프라임 몰기지 위기 같은 조정이 없이 계속 부풀려져 왔기 때문에 개인적으로 부동산 소유에 대한 관심은 아직 없습니다.
Further Reading
아래 책은 지난 달에 마켓몰에 놀러 갔다가 Indigo에서 우연히 본 책인데요, CIBC에서 12년간 real estate analyst로 일했던 부동산 전문가가 렌팅과 홈오너십 간의 장단점에 대해서 자세히 분석해 놓았더군요. TSX return vs. real estate gain 같은 인덱스 분석부터 제가 궁금해 했던 질문들의 답변들이 속시원히 잘 설명돼 있어서 이틀 만에 다 읽었습니다. 직장 생활 중이면서 렌트하고 있는 싱글들, 그리고 결혼을 준비 중에 있으며 주택 구매를 고려하고 있는 커플들에게 반드시 읽어보실 것을 추천합니다.
The Wealthy Renter: How to Choose Housing That Will Make You Rich
https://www.goodreads.com/book/show/28673347-the-wealthy-renter
