위 그래프를 보면 캘거리 부동산 시장이 에드먼튼, 토론토와 같이 sales to new listings 비율이 상당히 낮을 것을 볼 수 있습니다. 시장에 나온 매물 수에 비해 거래 수가 현저하게 낮다는 것입니다. 작년 대비 그 비율의 하락폭도 캐나다 평균 보다 낮고요. 그래서 bid price 와 asking price 간의 차이도 많이 납니다.
제가 지난 주에 중고물품을 사러 West Spring 쪽에 갈 일이 있었는데, 판매자랑 얘기 중에 집을 얼마 전에 팔아서 짐 정리 중이라고 하더군요. 2500 sq. ft 짜리 single detached home 이었는데, 좀 놀라웠던 건 8년 전에 산 가격 그대로 겨우 팔았다는 것입니다. 결국 인플레이션, property tax, insurance, maintenance, realtor fee 다 감안하면 돈을 잃을 셈입니다. 그 분은 개인적으로 2년 안에 크레딧 시장에 조정이 있을 것이라고 전망해서 집 팔고 렌트를 할 계획이라더군요. 한 50-60대 정도로 돼 보이는 분이었습니다.
위 기사를 보면 토론토 부동산 소유자들 중 연간 8%에 이르는 섭프라임 몰기지를 빌리는 사람들이 2011년 이후 급증하고 있음을 알리고 있는데요, 이 중 상당 수가 다수의 condo property를 가지고 있는 투자자들입니다. 계속 오르는 금리 때문에 이자 부담이 늘어 렌트비로 몰게지를 충당하지 못 하는 기간이 계속 늘어나 매물이 쏟아져 나오게 되면 10년 전 미국에서 벌어졌던 일을 똑같이 경험할 위험성이 높아집니다.
위 CREB 리포트를 보면 작년 6월 대비 거래는 12% 하락하고, 재고는 49%나 증가한 것을 알 수 있습니다. Margin buyer들이 겨우 가격을 지탱해 주고 있는 상황인데, 투자용으로 부동산을 산 사람들은 거래 볼륨이 더 떨어지기 전에 손해폭을 줄이기 위해 일찍 정리를 하는 것이 현명하다고 봅니다. 토론토는 이미 작년 대비 detached home의 가격이 $100k 정도 하락한 상황인데, 하락세가 지속되면서 거래량이 늘어난다면 투자자들이 손해를 줄이려고 panic selling에 가담할 수가 있습니다. 이런 상황이 오기 전에 정리를 하는 것이 손해를 줄이는 방법이죠.
캐네디언들의 가계부채 규모가 $2 trillion 을 넘겨 계속 증가세라고 합니다. 크레딧 카드 빚을 매달 다 갚지 못 해 밸런스가 항상 남아있다면, 분명한 위험신호입니다. 금리도 계속 오르는 추세인 만큼, 그 동안 빚 규모를 늘려왔던 분들은 지출을 줄이고 하루라도 빨리 빚을 줄이기를 권합니다. 언제가 될 지 모르는 크레딧 시장 조정이 일어나면 현금이 있는 사람들에게만 자산을 저렴하게 구할 수 있는 기회가 올테니까 말입니다.
