변동금리는 말 그대로 정부의 기준금리가 변했을 때 내가 지불해야 할 이자도 연동해서 변한다는 것입니다. 렌더들이 친절하게 풀어서 OO.OO%라고 이자율을 알려주지만 그것은 P+, -% (프라임 율보다 몇 프로 할인해서, 또는 할증해서) 라는 공식에 대입해서 나온 숫자이며 나와 은행이 계약한 모기지의 가격입니다. 프라임율은 해당은행이 가장 신용이 좋은 고객에게 적용하는 이자율이라는 뜻으로 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)의 기준금리에 근거해서 결정합니다.
이렇게 각자가 받은 변동금리 공식(가격)은 정해져 있는데, 매번 납입하는 금액(지불금액)을 산출하는 방법에는 두가지가 있습니다.
1. 납입액이 일정한 변동금리 모기지(VRM: Variable Rate Mortgage)
정기납입액이 결정되어 있으면 매월 내야 하는 이자를 계산하여 부과하고 그 차액을 원금으로 갚는 방식입니다. 대부분의 시중은행이 이에 속합니다.
2. 변동납입 변동금리 모기지(ARM: Adjustable Rate Mortgage)
이자변동에 따라 납입금액이 변동하는 모기지로 Scotia, HSBC 은행 및 몇몇 B렌더들이 이 방식을 택합니다. 분할된 원금과 그 달의 이자를 합산하여 납입금을 결정합니다.
두 방식 모두 어차피 지불해야 하는 이자금액은 같지만 두번째 방식인 ARM은 금리가 인상됨에 따라 즉각적으로 은행으로부터 납입금 증액을 요구됩니다. 2022년 3월 이래 계속해서 올라간 납입금에 스트레스가 이만저만 아니지만, 한편으로는 매도 먼저 맞는 것이 낫다고 지불해야 할 이자와 할당된 원금을 뒤로 미루지 않고 바로바로 해결하는 것이므로 미래를 위해서는 가장 안전한 방식이라고 할 수 있습니다.
1번 VRM방식은 매번 일정금액을 지불하면 되고 계산은 은행이 알아서 한다는 편리함이 있지만 예정보다 적게 내버린 원금은 밀리고 밀려서 갱신쇼크까지 도달하기도 전에 렌더로부터 Trigger Rate 관련 통보를 받으신 분들이 계실 것입니다. 트리거 레이트Trigger Rate 또는 Trigger Point라고 하는 것은 납입액으로 원금은 고사하고 이자도 모자랄 만큼 이자율이 올라간 경우입니다. “트리거 포인트”라는 말은 모기지 관련 업무를 20년간 해온 사람들도 이론으로 들어 보기만 했지 실제로 경험한 것은 최근의 일이라고 합니다.

표 하단과 같이 납입액으로 월 이자금액도 충당되지 않는 현상이 2022년 하반기 전부터 시작되어 개인마다 시차는 있지만 많은 소비자들이 다음과 같은 통지서를 은행에서 받았습니다.
“당신의 모기지는 트리거 레이트에 도달하였습니다. 다음 중 하나의 선택을 고려하십시오.”
1) 월 납입액을 상향조정하십시오.
2) 일시불을 추가로 납부하십시오.
3) 고정금리 상품으로 전환하십시오.”

사실상 이것은 선택해도 좋고 안 해도 좋은 옵션이 아니고 반드시 조치를 해야 하는 사항입니다. 납입금이 일정한 변동금리 모기지(VRM)를 가지고 계신 분들은 이러한 편지를 받으면 무시하지 말고 결정을 내려 안내에 따라 반드시 답변을 해야 모기지에 문제가 없게 됩니다. 본인의 상황에 맞게 남은 기간과 이자율들을 비교하여 유리한 것을 선택합니다. 단, 고정이율로 전환하게 될 경우 남은 기간 이상으로 연장해야 하기 때문에 향후에 집을 팔거나 낮은 이자율로 갈아타고자 하는 상황까지도 감안하여 선택합니다.

은행에 따라서는 상환기간(Amortization)을 연장하여 소비자가 실질적 부담을 지지 않고 고금리 시기를 통과하도록 돕기도 했지만 이것은 총이자부담을 급증시키기 때문에 단기적인 방편으로만 사용하고 금리가 하락하고 갱신이 돌아올 때 재조정을 해야 합니다.

연말에 대출기관에서 보내주는 Annual Mortgage Statement를 자세히 살펴보고 연초의 잔여원금보다 연말에 원금이 증가해 있거나 매우 소액 감소해 있다면 상담을 받아보고 조치를 취하는 것이 좋습니다.

기사 제공: 파인애플 모기지, 담당자 오선주
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