김유철의 진품명품 부동산 칼럼 제 14회

부동산을 보유한 사람이라면 꼭 한 두번은 겪게 되는 두 가지 과정이 있다. 그 중 하나는 Appraisal (감정평가)이고 다른 하나는 Assessment (과세평가)이다. 이 두가지는 모두 해당 부동산의 가치를 평가하는 작업이지만 그 목적과 방법이 다르다. 많은 일반인들이 구분하기 힘든 이 두가지의 개념을 오늘은 이해해 보자. 그리고 이 두가지 부동산 가치가 의미하는 바는 무엇인지 알아보자.

먼저, 감정평가 (Appraisal)란 무엇인가. 감정평가는 부동산의 시장가치 (Market Value)를 구하는 작업이다. 왜 하는가. 그 목적은 부동산을 담보로 한 대출시, 이혼과 같은 경우의 재산분할 과정에서, 혹은 국가에 수용된 부동산에 대한 보상시 꼭 필요한 해당 부동산에 대한 가치를 알기 위해서다. 위의 상황들에서 해당 부동산에 대한 정확하고 객관적인 가치에 대한 의견은 매우 중요하기 때문이다.

그럼 감정평가로 얻어지는 시장가치 (Market Value)란 무엇인가. CUSPAP (Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)의 개념규정을 잠시 살펴보자.
“The most probable price, as of a specified date, in cash, or in terms equivalent to cash, or in other precisely revealed terms, for which the specified property rights should sell after reasonable exposure in a competitive market under all conditions requisite to a fair sale, with the buyer and seller each acting prudently, knowledgeably, and for self-interest, and assuming that neither is under undue duress.”
이 정의에서 중요한 부분을 요약하면 시장가치란 감정평가를 하는 바로 그 날에, 경쟁이 보장된 부동산 시장에서, 시장정보를 충분히 가진 구매자들에게서 대상 부동산이 받을 수 있는 가장 가능성 높은 가격이라는 것이다. 따라서 시장가치란 내일도 어제도 아닌 바로 오늘, 이 시점에서 시장에 내 놓았을 때 받을 수 있는 최고의 확률을 가진 가격인 셈이다. 그리고 시장이 변화하는 상황이라면 1개월 전 감정평가는 오늘의 감정평가와 달라야 한다.

그럼 시장가치는 딱 하나의 수치로 정해져 있는가. 즉 모든 감정평가사들의 감정결과가 같게 나오는가. 그렇지 않다. 감정평가의 결과는 같을 수도 있지만 약간씩 차이가 날 수도 있다. 문제는 감정평가 결과를 뒷받침할 수 있는 근거가 충분한가, 도출된 시장가치가 공인된 감정평가 방법에 의해 설명될 수 있는가와 현재의 시장을 정확히 반영하고 있는가에 있다. 물론 이렇게 적절하고 충분히 시장을 반영하고 있는 감정평가 결과는 대부분 허용될 수 있는 논리적인 범위내에서 비슷한 수치를 보여주게 마련이다.

그렇다면 감정평가 결과는 곧 실제 판매가격인가? 반드시 그렇지는 않다. 위의 개념 정의에서도 설명되었듯이 ‘most probable price’, 즉 가장 가능성이 있는 판매가이다. 개념정의 뒷부분에는 이런 말도 있다. ‘neither is under undue duress’. 이 말은 바이어와 셀러 모두가 그 어떠한 부당한 상황 혹은 곤란을 겪고 있어서는 안된다는 것이다. 즉 파는 사람이 고리의 빚독촉에 시달리고 있다든가, 죽음을 앞두고 있다든가, 남의 압력에 의해 판다든가 하는 상황에서 파는 경우가 아니라야 한다는 것이다. 반대로 사는 사람 역시 이러한 비슷한 부당한 상황에서 사는 경우는 제외된다. 또 매우 중요한 것은 가족, 친지, 친척, 친구사이와 같이 서로 특혜를 줄 수 있는 사이에서의 거래, 즉 객관적인 거래가 아닌 특혜거래 (non-arms’ length transaction)는 제외된다는 것이다. 그리고 이러한 모든 조건이 만족된 거래라 할 지라고 실제 판매가격은 감정평가 결과와 다를 수는 있다. 인간사에 작용하는 운이나 특별한 동기는 늘 있게 마련이고, 비싸게라도 꼭 산다면 혹은 싸게라도 꼭 판다면 (under special motivation) 그걸 어떻게 예측 혹은 설명할 수 있겠는가.
중요한 건 그래서 현 시장을 논리적으로 객관적으로 반영하는가 아닌가의 문제이며 감정평가는 그런 조건을 전제로 유효한 것이다. 또한 감정평가는 그것이 씌여지는 분명한 목적을 가지고 있으며 (예, 대출용, 재산 분할 및 분쟁 판결용, 마케팅용, 수용부동산 보상용 등등) 그 목적에 부합되는 용도로만 쓰여야 하는 것이다.

**다음주에는 감정평가를 하는 방법을 간략히 소개하고 과세평가와의 차이점을 설명하겠습니다.