모기지를 결정할때 고정금리(fixed mortgage rate)와 변동금리(variable mortgage rate)중 어느 것을 선택할 지 고민하는 사람들이 많다. 최근에 5년 모기지 고정금리는 기분좋게 낮은 이율을 보이고 있는 상황에서, 낮은 모기지 금리가 지금과 같이 계속 유지될지 아니면 이와 같은 금리가 다시는 없었던 것처럼 올라가게 될 지는 모르는 일이다. 몇몇의 5년 고정금리는 3%선을 무너뜨렸고, 변동금리는 이를 하회하고 있다.
Ratespy.com의 창립자인 Rob McLister는 “현재 할인된 5년 고정금리와 변동금리의 차이는 고작 0.64%이고, 이는 역사적으로도 매우 좁은 격차에 속한다”며, 장기적인 평균격차는 1.25%라고 설명했다. McLister는 또한 이와 같은 격차는 향후 5년간 금리를 현재와 같은 수준으로 보장해주는 ‘보험’과 같은 것으로, 보험료가 장기적인 평균보다 저렴한 현 상황에서 변동금리를 선택하여 지금 순간의 세이빙을 노리는 사람은 많지 않을 것으로 분석했다.
역사적으로 캐나다 인구의 절반을 약간 넘는 숫자가 5년 고정금리를 선택하여 모기지를 해왔으나, 최근에는 70%이상의 캐나다 인구가 다양한 대출기관을 통해 고정금리를 선택하고 있는 것으로 나타났다. 지속되는 낮은 금리는 사람들로 하여금 집 구매욕구를 부추기고, 이는 큰 도시들의 주택시장의 가격을 높이고 구매 희망자들이 감당할 수 있는 수준을 점차 웃돌고 있다. 토론토에서는 2월에 주택값이 8.6% 상승했고, 밴쿠버는 3.2%, 캘거리는 9%이상 상승하는등 전체적인 상향세를 유지하고 있다.
따라서, 원하는 집을 찾으면 좋은 금리가 기다리고 있지만, 집을 내놓는 판매자 입장에서는 또한 좋은 가격을 받을 수 있는 시장이 현재 형성되어 있다. 최근에 캐나다 중앙은행의 Stephen Poloz는 저렴한 금리는 한동안 계속될 것이며 2016까지 유지될 가능성도 있다는 것을 언급한 적이 있으나, 이 또한 확실히 보장되는 것은 아니다.
McLister는 고정금리는 정부의 채권시장과 함께 움직이기 때문에, 정부의 5년 채권의 수익율의 움직임에 따라 고정금리가 움직이며 보통 채권 수익율이 먼저 움직이고 고정금리가 움직인다고 설명했다. 반면에, 변동금리는 중앙은행의 콜금리(overnight rate)에 따라 움직이는 표준금리(prime rate)에 따라 움직일 것이라고 덧붙여 설명했다. 또한, McLister는 “원론적으로는 이자비용만을 계산했을때, 2015년말에 중앙은행이 금리를 1%만 올려도 고정금리가 변동금리 이하로 떨어지는 것도 가능하지만, 금리인상은 언제까지고 연기될 수 있는 것 이기에 이것만 바라보고 있을 수도 없는 일”이라고 덧붙였다.
어떤 사람들은 이런 골치아픈 계산을 피하려고 고정금리와 변동금리를 동싱에 가지는 하이브리드 모기지를 선택하기도 한다. McLister는 변동 금리의 가장 유리한 점은 페널티라며, 모기지를 만기전에 해약할 시에 부과되는 3개월치의 이자인 페널티를 생각할 때, 변동금리가 고정금리보다 훨씬 유리할 수 있다고 설명했다. 또한, 변동금리는 언제든지 고정금리로 변환이 가능하기 때문에 경우에 따라 변동금리로 시작해 후일을 기약할 수도 있다. 결국, 금리시장은 얼마나 정확한 타이밍과 전략을 가지고 있는지가 승패를 좌우한다고 할 수 있는 것이다. (이남경 기자)