캘거리 주택가격 현황과 전망_첫 번째

약 3년간 캘거리에 주택가격이 줄기차게 가격이 오르다가 지난해 5월부터 냉각기에 들어가 현재까지 1년 1개월이 지났음에도 불구하고 부동산 경기는 좀처럼 나아질 조짐을 보이지 않고 있다.
집을 팔려는 사람들 입장에선 조금이라도 더 싸게 지금 처분해야 할지, 아니면 좀더 기다려야 할지 갈피를 못 잡고 있다. 집이 필요한 사람들도 값이 더 떨어질지 몰라 덜컥 사지 못하고 우물쭈물하게 만들거나, 바닥을 치게 아닌가 하고 주변을 둘러보는 시점이다.

2006년 당시 풍경
셀러 “ 우리 집을 팔고 싶은데 얼마나 받으면 좋을까요?”
리얼터 “최근 주변 거래가격을 보니까 63만불 정도면 적당할 것 같습니다.”
셀러 “요즘 가격도 계속 오르니까 좀더 붙여서 67만불 정도에 내놔볼까요?
리얼터 “그것도 좋은 생각인 것 같습니다. 그렇게 해보죠”
그 집은 67만 불에 나왔는데 매물로 나온 당일 10여명의 바이어들이 몰려 71만 불에 거래가 되었다.
투기꾼들에게는 꿈 같은 시간이었지만 무주택자들에게는 분통터지는 이야기일수 밖에 없었다.

현재까지의 상황
매물들은 계속 시장에 쏟아져 나오고, 기존 매물들은 가격을 계속 내리고 있는 가운데, 현재까지 깎여진 가격들이 바닥을 친 것인지, 아니면 더 떨어질지 사뭇 궁금해 진다.  전문가도 문외한도 어차피 정확한 예측은 못하므로 내 나름대로의 관점에서 분석해 보고자 한다.

약 4년 전인 2004년부터 집값이 뛰기 시작해 2007년 4월까지 줄기차게 올랐다. 딱 3년 동안 집값은 두 배로 뛴 셈이다. 현재 캘거리에 한인들이 가장 많이 사는 곳은  SW 지역이고 이곳에 한인들 거주 주택평균 가격은 대략 70~80만불 정도이므로 오늘은 현재 80만불 정도에 매물이 나온 SW에 주택들을 기준으로 이야기를 해보겠다.

현재 80만불 주택이라면 4년 전부터 시작해 두 배가 오른 셈이므로 4년 전에는 40만불 정도였다고 보면 크게 틀리지 않겠다.

대략 추이를 정리해 본다면
2004년에 40만 불에서 시작하여
2005년에 50만불
2006년에 65만불
2007년에 80만 불이 되겠고
2008년에는 95만불(?)
이런 추세로 보았을 때 2008년 봄에는 집 가격이 95~100만 불까지 상승했어야 한다는 뜻이다.
이런 예측과 목표에 맞추어 캘거리에 주택건설업자들과 부동산 투기꾼들은 움직였던 것이다. 좀더 상세히 설명하자면 2007년도에 80만불 정도의 가치의 주택을 구입한 투기꾼들은 2008년경에 95만불 정도에 파는 것으로 해서 차액을 노렸다고 보면 이해가 쉽겠다.  

그런데 2007년 5월경부터 갑작스럽게 냉각기로 들어갔다. 그래서 지난해 여름 경에 95만불 정도에 나왔던 주택들이 3~4차례의 가격인하 끝에 현재는 작년 봄과 유사한 수준인 80만불 정도까지 내려온 것이다.
부동산 냉각기가 1년이 넘었음에도 작년에 비해 주택가격이 떨어지지 않은 이유는 바로 여기에 있다. 그러나 지난해에 비해 큰 차이가 없다 해도 95만 불을 노렸던 이들에게 80만 불이란 치명적인 셈이다.

주택가격의 변동 요인
주택가격 변동은 크게는 환율과 원유가격, 캐나다 전반적인 경기 그리고 은행금리 등에 좌우되며 작게는 캘거리에 주택공급 현황 및 인건비, 자재비등이 고려된다. 그래서 주택 매매업자들이나 건축업자나 부동산 업자들은 80만불 정도 있어야 집을 지을 수 있다고 말하며, 현재의 시세가 이미 바닥을 치고 있다고 주장한다.

혹은 석유값이 계속 오를 전망이므로 캘거리 주택가격 전망도 좋다고 말하면 그건 근거 없는 말에 불과하다.  
캘거리에 모든 사람이 오일산업에만 종사하는 것도 아니고, 오일가격 외 나머지 요인들은 현재 악재로 작용하고 있다. 게다가 오일마저도 계속 이렇게 천정부지로 오를 경우 경기에 미치는 악영향으로 인해 주택경기에 결코 청신호라고만은 볼 수 없다.

오일산업에서 종사하는 사람들이 캘거리에 와서 80만 불의 주택들을 보았을 때, 타 도시(토론토나 위니펙 혹은 미국의 대도시들)에 비해 결코 싼 값이 아니라는 것을 곧 느끼게 된다. 그래서 대부분 렌트로 돌려 임시로 살고 있다.
현재 80만 불짜리 주택들이 불과 7~8개월 전에는 95만 불에 리스팅에 나왔었다.  타 도시에 온 사람들에게는 캘거리 사람들이 순식간에 ‘날도둑놈’으로 여겨졌던 시기였다. 현재 가격도 별 차이는 없다. 끝에 놈자 하나만 빼면 되겠다.

렌트시장의 경우도 어둡기는 마찬가지다. 지금 지어지고 있는 수많은 콘도들이 올해 말부터 내년까지 계속 입주가 시작되므로 렌트매물이 시장에 수없이 쏟아져 나올 것이기 때문이다.  

지난 몇 년간 캘거리에 투기꾼들이 대거 양산되었다. 그 중에 자금능력이 부족한 투기꾼들은 이미 소유한 주택들을 시장에 내놓았다. (물론 대부분 한 채도 못 팔고 있지만) 지금까지 버티었던 이들도 경기가 풀리지 않은 상태에서 장기화 될 경우 더 못 버티고 매물을 내놓게 된다. 이렇게 해서 내년까지 시장에 쏟아질 매물들은 지금과는 비교가 안될 정도의 물량으로 예상되고 있다. 여기에 가세하여 여러 가지 이유로 캘거리를 떠나는 사람들도 꾸준히 주택공급을 돕고 있다.  (물가, 교통, 치안, 날씨등에 불만 혹은 자녀들 교육(대학진학)등등)

바닥은 어디쯤인가?
2007년 봄 80만불 정도 선에서 냉각기가 시작되었으므로 가격 거품은 이미 그 전부터 있었다고 봐야 한다. 누가 봐도 적당하다고 느낄 수 있는 가격이 되려면 내 생각엔 2006년 수준인 65만불 이하가 되어야 할 것 같다. 이 정도가 되어야 무주택자도 힘을 내서 주택구입을 시도해 볼 수 있을 것이고 타 도시에서 온 사람들도 큰 정신적 충격 없이 구입을 할 수 있을 것 같다.
물론 오일가격이 지금보다 더 올라주어야만 이렇게 된다는 뜻이고, 만에 하나라도 가격이 떨어지는 날에는 캘거리의 주택가격은 암흑기로 접어들 수 밖에 없다고 봐야 하겠다.

결론,
2008년 6월 캘거리 주택시장
‘바닥을 쳤으므로 구입 시점으로는 적절, 팔기에는 나빠’ 가 아니라

아직까지도 더 떨어질 여지가 많으므로 정답은

‘구입시기로는 부적절, 더 관망해야. 팔기에는 적기, 더 늦기 전에 하루라도 빨리 처분해야’가 오늘 강의에 요점이 되겠다.