주 : 이 글은 퍼온 글입니다. 저와 같이 호구 지책에 급급한 사람도 빌딩
부자가 되고 싶은 꿈이 있습니다. 그 꿈은 인권 운동가 킹 목사 한테서만
찾지 말고 우리 흰 옷 입은 민족들도 꿈을 키워 보자는 저대로의 간절한
바람이 있습니다.

현재 살아가고 있는 이 지구상의 사람들이 100년을 살다가 다 죽어 없어져도 현재의 정치 철학 즉 자본주의의 정치 철학이 바뀌어지리라는 기대는 어렵다는 것이 저대로의 생각입니다.

이렇듯 정치 철학이 바뀌어 지지 않는 한 우리의 생존의 힘은 돈에 있을 것입니다. 그 힘의 균형은 정치가도 아니고 정치가 보다 더 힘이 샌 언론과 미디어도 아니고 돈과 건강일 것입니다. 흰 옷 입은 민족이여! 우리도 우리의 힘을 키우고 성취하기 위하여 그 힘을 찾아서 정열을 불테워 나가 보자고 제언해 본답니다. 저도 목구멍이 포도청이라 호구지책에 연연하지만 백만 장자가 되고자 하는 꿈을 버리지 않고 오늘도 뛰고 또 뛰고 있습니다.

인간의 삶은 연륜 속에 우리의 이마에는 주름살이 깊어 갑니다. 하지만
저의 열정은 영혼에 주름살을 남기지 않으려 젊지 안은 나이에 그져 뛰고 또 뛰어 간답니다. 온갖 고난과 역경 속에서.

조국에서 살아가나 이 곳 이방에서 살아가나 우리와 같은 민초들의 생존에는 별 차이가 없을 것입니다. 민초들이여 꿈과 희망을 잃지 마시고 열심히 성실히 일해 봅시다.

흰 옷 입은 민초들이여 꿈을 잃지 맙시다. 우리 전부 아니 누군가 백만장자가 되었다는 소식을 들으면 이 민초는 제가 백만 장자가된양 기쁨에
박수를 보냅니다. 그분이 누구이던 저의 기쁨임니다.

"빌딩부자들에겐 뭔가 특별한 것이 있다"

수익형 부동산의 시대가 오고 있다. 지금까지 부동산 투자는 사놓고 묻어두면 값이 올라 차익을 얻는 ‘가격상승형 시장’이었다. 그러나 앞으로의 흐름은 소유주의 관리와 운영 능력에 따라 부동산 가치가 변하는 ‘수익창출형 시장’이 될 것이다. 한국경제신문에서 건설부동산부 취재를 담당했던 성선화 기자는 한국의 대표적인 빌딩부자들을 만났다. 월세 10만원에서 시작해 1백억 가치의 빌딩을 갖게 되기까지 그들에겐 무슨 일이 있었던 것일까.

‘부자가 되고 싶다면 훔쳐서라도 이 책을 읽어라’
이 일간지 광고 문구는 저자가 직접 썼다. 그만큼 자신이 있다는 말이다. 직접 발품을 팔아 도심 구석구석 빌딩을 누비고 다니면서 그 주인들을 만났다. 더구나 책에 실린 실전 스텝은 저자 스스로 실천하고 있다. 다음번 책은 그 경험을 바탕으로 한 손익계산서가 될 것이기에 더욱 진지하다. 월세 10만원에서 시작해 1백억 빌딩부자 되기? 허황돼 보이는 이야기일수록 긴말이 필요 없다. 증거가 필요하다. 여기 저자가 발품을 팔며 찾아낸 증인이 있다. 무려 50명에 이른다.

평생 동안 꿈을 따라하면 기적 같은 일이 벌어집니다

처음에는 그도 ‘과연 자수성가형 빌딩부자가 가능한가?’ 하고 의문을 품었다고 했다. 처음부터 자본금을 갖고 있지 않았던 이상 ‘인간이 소유할 수 있는 가장 큰 물건’인 빌딩을 갖게 되는 건 얼토당토않아 보였다. 더구나 서울 그리고 강남은 땅값, 빌딩 값이 비싸기로 유명한 곳 아닌가. 단순한 궁금증에서 빌딩주 한 사람 한 사람을 만나봤다. 결과는 ‘그들도 우리와 다름없는 평범한 사람이었다’는 것. 그 충격이 이 책을 쓰게 했다.

“원래 제가 기자실에 앉아 있는 것보다 나가서 사람 만나는 걸 더 좋아하기는 했어요. 처음 부동산부에 왔을 때는 관련된 공인중개사 분들을 다 찾아다니면서 만나기도 했으니까요. 그런데 웬걸, 이분들한테 좋은 정보는 다 있더라고요. ‘성남시 공항 고도 제한 완화’도 여기서 들었어요. (성 기자는 이 기사로 사내 특종상을 수상했다) 빌딩부자들을 만나 인터뷰를 하게 된 것도 우연한 기회에서 시작됐어요.”

그가 빌딩부자에 대한 책을 쓰기로 결심한 건 한 사람을 만난 뒤다. (본인이 실명을 밝히길 꺼려하므로 여기선 빌딩부자 A라 해두자) 30년 전 그는 시골에서 갓 상경해 명동이란 곳에 처음 갔다. 우뚝 솟은 마천루를 보며 언젠간 저런 빌딩 한 채를 가지리라 다짐했다. 와이셔츠가 한 벌밖에 없어 매일 빨아 입어야 했던 단벌신사 공무원, 그의 30년 묵은 꿈은 결국 이루어졌을까.

처음 재테크 수단은 아파트였다. 신혼 살림을 시작했던 연희동 단칸방에서 월급을 저축해 35평 단독주택으로 이사를 갔다. 이후 목동으로, 다시 구파발로 열 번의 이사 끝에 지금 살고 있는 서초동에 둥지를 틀게 됐다.

“그분의 첫인상은 정말 자기 관리가 잘된 분이라는 느낌이었어요. 외모나 태도에서 긴장감이 느껴졌죠. 사람을 대할 때도 자기가 부자이니 하대한다거나 거드름 피우는 일이 없었어요. 단 한 가지, 이야기를 할 때만은 눈빛이 달랐죠. 꿈을 꾸면 언젠가는 이루게 된다고. 자신은 30년 묵은 꿈을 이제야 이뤘다고.”

빌딩부자 A는 직장생활을 하면서도 공부를 멈추지 않았다. 업무와 큰 연관이 없는 공인중개사 자격증도 따고, 대학원에 다니며 부동산 관련 강의를 듣기도 했다. 쉬는 날에는 보통 땅이나 부동산을 보러 다니며 발품을 팔았다. 이론 공부와 실제 견학을 통해 ‘보는 눈’을 키웠다. 드디어 2000년, 정년을 얼마 안 남기고 그는 역삼동에 빌딩을 신축한다. 수중에 있는 돈은 그동안 작은 월세부터 시작해 모은 20억원. 융자를 받아 땅값을 대고 준공 후 임대료를 받아 공사비를 냈다. 30년간 꾸준히 빌딩주로서의 삶을 준비해온 그는 비로소 인생의 제2막을 열게 됐다. 현재는 1백억대 자산가다.

“보통 부동산 수익을 불로소득이라고 하는데, 그건 모르고 하는 말이에요. 빌딩 관리에 손이 얼마나 많이 가는지 몰라요. A 씨도 퇴직 후엔 매일 빌딩에 출근해 수도부터 로비, 주차장, 전기 등 구석구석을 손본다고 해요. 덕분에 그 건물이 역삼동에서도 관리가 잘되는 건물로 소문이 나서 공실(비어 있는 공간)이 거의 없죠.”

빌딩은 관리를 어떻게 하느냐에 따라 1층에 입주하는 점포가 달라진다. 성선화 기자는 이제 길을 다니면서 건물을 보면 1층과 로비만 봐도 건물주의 성품을 알 수 있을 것 같다고 했다.



구체적인 목표가 있는 사람과 그렇지 않은 사람
10년, 20년 후에는 엄청난 차이
성선화 기자는 말한다. 평범한 사람을 빌딩부자로 만드는 마법의 DNA는 ‘존재한다’고.

“빌딩부자들의 공통점 중 하나는 주변에 ‘가족만큼 아니 가족보다 더 믿을 만한 사람이 있었다’는 거예요. 사람은 절대 혼자서 클 수 없어요. 빌딩부자들의 드라마틱한 인생 역정을 들어보면 위기의 순간에 그를 도와주는 ‘은인’이 꼭 있거든요. 근데 중요한 건 도움을 받고 나서 나 몰라라 하는 게 아니라 이분들이 어떤 식으로든 그 은혜를 갚았다는 거예요. 장기적으로 보면 그런 인연이 빌딩보다 더 큰 자산이 되어주죠.”

고졸 출신으로 1백억대 자산가가 된 빌딩부자, 그는 모든 것을 잃을 수 있던 첫 매매에서 그를 믿고 잔금 납입기간을 1년 유예해준 ‘사람’이 있어 기회를 얻을 수 있었다. 앞서 말한 빌딩부자 A 씨 역시 평범한 공무원에서 강남의 빌딩주가 된 데는 믿을 만한 시공사가 누가 봐도 눈에 띌 만큼 좋은 건물을 지어주었기에 가능했다.

빌딩을 갖고 싶다는 꿈을 꾼 적도 없는데 빌딩주가 된 사람은 (부모가 물려준 사람을 제외하고는) 없었다. 수중에 돈이 남아서도 아니다. 성 기자가 만난 한 30대 청년은 20대 때 1억을 모으겠다는 목표 하나만 가지고 모텔 하우스키핑 아르바이트부터 대리운전까지 안 해본 게 없었다고 했다. 또 한 사람은 모텔을 짓겠다는 일념으로 5년 동안 전국 3만 8천여 개의 모텔을 다녔다. 어느 날 갑자기 빌딩이 나에게 온 사례는 결단코 한 사람도 없었다.

“건물을 볼 때 ‘감’이 있어야 되는 건 맞아요. 그래야 앞으로 수익을 낼 수 있으니까요. 그건 누가 줄 수 있는 것도 아니고요. 그런데 관심을 갖고 계속 찾아본 사람들, 수년간 발품을 팔아본 사람들은 누가 뭐라지 않아도 그런 감이 생겨요. 저만 해도 이 취재를 시작한 후로는 빌딩을 보는 눈이 예사롭지 않아요. 마치 3D처럼 건물만 봐도 견적이 다 나온다니까요.(웃음)”


이번 취재가 스스로에게도 ‘인생의 전환점’이 되었다고 말하는 그 역시 꿈이 생겼다. 언젠가는 나만의 빌딩을 가지고 싶다는 것. 그래서 매일같이 먹던 스타벅스 커피도 줄이고, 택시비도 줄이고, 지금껏 쓰던 지출의 절반으로 살아보려고 노력하는 중이다. 부동산 경매에 참여하기 위해 전문가의 컨설팅도 받고 실제 투자도 시작했다.

“지금 제가 버는 월급만 저축해도 이분들이 하려고 했던 일들을 시작할 수 있더라고요. 기자 일을 하면서 누구를 만나는 게 그렇게 어렵지도 않았고, 학벌이 그 사람을 말해준다는 생각을 저도 모르게 하고 있었는데 이번 취재로 그 모든 게 다 무너졌어요.(웃음) 책에 나오는 빌딩부자들을 섭외해서 만나기까지 1년이 넘는 시간이 걸렸어요. 다섯 다리를 거쳐서 겨우 만나게 된 분도 있고요. 그렇게 어렵게 만나고 보니 이분들의 이야기 하나하나를 귀담아 듣게 되더라고요. 그리고 또 하나, 학벌 같은 건 아무 의미가 없었어요. 스스로 쌓은 지혜는 어떤 지식보다 힘이 세니까요.”

성선화 기자는 스스로를 ‘청년보수’라고 칭했다. 자본주의사회에서 시장의 역할은 무시할 수 없고, 되도록 외부의 규제보다는 스스로 자연스러운 흐름에 맡기는 게 낫다고 생각한다고. 때문에 그는 이 시장 안에서 자본의 흐름을 읽고 이익을 취한 사람들의 지혜는 그만큼 가치가 있다고 했다. 시장에 관해서도, 자본에 관해서도 여러 가지 생각이 있을 수 있다. 다만 한 가지 확실한 것은 도시의 숱한 건물들 중 저절로 생긴 건물은 없다는 것. 누군가의 피와 땀으로 이루어졌다는 것. 그리고 평범한 어떤 사람이 꿈을 이루는 과정은 어디나 비슷하다는 것.


월세 10만원으로 1백억 부자 되기 실전 Step

1 재테크가 아닌 自테크가 필요하다
성선화 기자의 조언은 이렇다. 내 손으로 종잣돈 1억원을 만들 수 있다면 거기서부터 시작하면 된다. 3년 동안 1억을 벌려면 한 달에 저축하는 돈이 2백75만원 이상이어야 한다. 그러나 도시 근로자가 세금을 빼고 버는 평균 소득은 220만원, 그중 생활비로 70만원을 쓰고 나머지 150만원은 저축한다고 본다. 1년에 저축하는 비용이 반드시 1,980만원(이자 포함)은 되어야 한다. 저축과 수익형 부동산 투자는 반드시 함께 가야 할 두 개의 바퀴다.


2 부동산 경매를 이용하라. 단, 전문가의 도움을 받아라(월세 목표액 : 30만원)
‘부동산 매입의 주된 수단은 경매다. 부동산으로 돈 버는 방법은 간단하다. 싸게 사서 비싸게 파는 것이다’ 그의 말을 들으면 정말 간단해 보인다. 경매에서 유찰됐던 곳을 낙찰받으면 시중가보다 싸게 살 수 있다. 수익형 부동산에 투자할 수 있는 최소 금액을 1천만원으로 잡는다. 1천만원 투자로 월세 30만원, 연 수익률 30%에 도전한다면 일단 수익형 부동산 입문의 첫걸음은 떼었다고 보면 된다.

실제 사례, 오피스텔 투자 입문기

서울에 사는 송모(46) 씨는 지난 9월 일산 백석역 앞 오피스텔을 8천8백만원에 낙찰받았다. 부동산 경매에서 1회 유찰된 가격으로 첫 감정가 1억6백25만원에 비해 1,825만원 싼 가격이었다. 그는 금리 6%로 4천4백만원을 대출받았고 실제 투자금은 4천5백만원이었다. 오피스텔 보증금은 5백만원에 월세 55만원. 여기에 대출로 발생한 이자 22만원을 빼면 33만원이 남는다.

수익률 : 월세수입 33만원×24개월-취등록세, 보유세 등 각종 세금=660만원 (세금은 통상적으로 1년 월세에서 2개월치를 뺀다고 본다)
시세차익 : 2년 후 시세 1억 1,669만원-취득가액 8800만원=2,869만원 (시세는 연간 3% 상승률을 보인다고 가정한다)
2년간 총수익 : 월세수입 660만원+시세차익 2,697만원=3,357만원
투자금액(4500만원) 대비 수익금(3,357만원) : 75%


3 수익형 부동산 수를 늘려라(월세 목표액 : 50만원)
종잣돈은 7천만원으로 늘어났다.(2년간 저축액 3,960만원+오피스텔 수익 3,357만원) 이때부터는 임대사업자로 신고해 세금 혜택을 받자. 보증금 1천만원에 월세 80만원을 받는 감정가 2억짜리 물건 중 2~3회 유찰돼 가격이 하락한 물건을 찾는 게 이번 단계의 목표다.

2년 동안 7천만원으로 2억4천만원 만들기
(두 채를 산다고 가정했을 때)

시세차익 : 2억 2,278만원(연상승률 3%) - 1억 2000만원(2회 유찰 후 낙찰가) = 1억 278만원  
2억 2,278만원(연상승률 동일) - 1억 200만원(3회 유찰 후 낙찰가) = 1억 2,078만원
월세수입 : 80만원×24개월-세금=1000만원, 두 채이므로 2000만원
저축액 : 2000만원


이렇게 두 번을 갈아타고 나면 초기자본금 1천만원으로 2억이 넘는 수익을 낼 수 있다는 게 저자의 설명이다.


/ 여성조선
  취재 유슬기 기자 | 사진 강민우