[펌] 아파트 렌트 vs 집 장만 ?

[아카데미 전문 칼럼] 아파트 렌트 vs 집 장만
        
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필자가 15년 전 000주에서 유학할 때 가끔 현지 한인들의 집을 방문한 적이 있다. 꽤 넓은 정원에 방 4~5개 화장실 3개가 기본인 집들이었는데 가격은 8~10만 달러 정도의 집이었던 걸로 기억한다.

한국에 있을 때 000에서 친척들이 오면 " 자동차 값 집값이 한국에 비해 3분의 1 밖에 되지 않는다"던 말들을 실감할 수 있었다. 하지만 현재 부동산 상황(특히 대도시)은 한국과 별로 차이가 나지 않는다. 지난 몇 년간 끝이 없어 보이던 부동산 활황세는 최근 한풀 꺾인 모습이지만 집값이 실감나게 떨어지는 것 같지도 않다.

회계사 일을 하면서 가장 많이 받는 질문중에 하나가 "집을 지금 살까요 좀 더 집값이 떨어질 때까지 기다릴까요"이다.

필자가 미래를 내다보는 능력이 있다면 정확하게 언제 집을 사는 시기를 정해서 조언할 수 있지만 어느 누구도 알 수 없는 미래의 부동산 시장을 내가 감히 말 할 수는 없다.

다만 세법적인 해석을 해볼 수는 있기에 잠깐 지면을 빌려 설명 하고자 한다. 각 자의 상황에 따라 해답은 달라지겠지만 간단한 예를 들어 보자.

일단 부부가 2명의 자녀를 키우고 수입은 부부합계 7만 달러이고 2 베드룸 아파트에 렌트비로 1800 달러를 내고 있다고 가장해 보자.

이 들 부부의 세금 보고를 보면 우선 기본공제로 1만700달러를 공제 받게 되고 또 인적공제로 1만3600달러(3400 x 4명)를 공제 받는다. 두 가지 공제를 받으면 조정후 총 소득은 4만5700 달러가 된다. 이때 연방 소득세는 약 6100 달러를 납부하게 된다. 그러나 연간 렌트 금액 2만1600 달러는 공제 받을 수 없다.

만약 이들 부부가 방 3개 화장실 3개의 50만 달러 집을 다운페이 없이 융자 7% 이자율로 융자해 장만했고 이자만 내는 경우를 가정해 보자.

이들 부부는 세금보고때 당연히 항목별 공제를 하게 된다. 일단 집 융자에 대한 연 이자 3만5000 달러 재산세 6250달러 그리고 인적공제 1만13600 달러를 공제받을 수 있다.

3가지 공제를 받으면 조정후 총 소득은 1만5150 달러가 된다. 연방 소득세로 약 1515 달러를 납부해야 한다. 특히 항목별 공제에는 집융자 이자 뿐 아니라 교육비 의료비 교회 헌금 등 많은 항목이 공제 되므로 실제적으로 계산하면 연방 소득세는 거의 내지 않는다고 볼 수 있다.

결론적으로 이들 부부가 아파트에 살게 되면 렌트비 2만1600 달러와 연방 소득세 6100 달러 합계 2만7700달러를 지불해야 된다. 반면 집을 샀을 경우엔 집 융자이자 3만5000 달러와 재산세 6250 달러 합계 4만1250 달러를 지불해야 된다.

집을 살 경우에 연간 1만3550 달러를 더 지불하는 셈이다. 물론 돈을 더 내는 대가로 넓은 집에서 살 수 있고 세금 혜택을 더 볼 수 있다. 여기에 부동산 시장이 좋지 않아서 집값이 폭락하거나 계속해서 이자율이 오를 때는 좋지 않은 상황을 맞을 수 있다. 반면 집값이 지난 몇 년 처럼 다시 오른다면 반대의 상황이 벌어질 것이다.

물론 이 같은 사례는 여러가지 변수를 고려하지 않고 아주 단순하게 설정한 것이다. 무작정 아파트 렌트가 유리하다고 말할 수도 없고 그렇다고 집을 사는 게 더 낫다고 할 수도 없는 것이다.

무엇이 더 좋은 지는 개인의 상황에 따라 달라질 수 있음이다.

지금 부동산 시장에 대해서 바이어들은 말들이 많다. 집값이 별로 떨어진것 같지 않다고 고개를 갸우뚱 거린다. 크레딧 점수가 높은데 융자가 왜 안되냐고 이해를 못하고 통계상 집값은 반토막 난것처럼 보이는데 실질적인 가격 하락폭은 성에 차지 않는다.

▷융자 안되나

크레딧 점수 좋고 소득이 받쳐주면 융자는 된다. 한인 바이어중에는 실질적인 소득은 높지만 세금 보고상 소득이 낮은 경우가 아주 많다. 이런 바이어들은 세금보고상 소득에 맞춰 융자를 받을 수 밖에 없다.

수년전 부동산 경기가 좋을 때 대다수 메이저 은행들은 '현재인컴'(Stated Income)을 인정해줬다. 이 프로그램은 돈을 빌려주는 렌더가 세금 보고서 확인 없이 바이어가 주장하는 현재 소득을 인정해주는 방식이다.

예를들어 한 바이어의 실질소득은 월 1만달러다. 그러나 이 바이어는 소득세 보고시 월 5000달러만 올리고 있다.

바이어가 신청한 은행의 대출규정이 총소득대비 모기지 관련 페이먼트가 40%라고 치자. 그럼 이 바이어는 모지기 페이먼트와 재산세 등을 포함해 월 4000달러까지를 주택유지비로 지불할 수 있다.

세금보고상 소득의 두배가 되는 융자금을 받을 수 있다는 계산이 나온다. 은행측에서는 바이어가 현재인컴으로 융자를 신청할 경우 바이어의 직장에 전화를 걸어 근무여부를 확인하는 것으로 소득을 인정해줬다.

지금은 현재인컴 프로그램이 없어졌다. 그래서 융자가 힘들다고 말한다.

융자를 얻기 힘든 또 다른 이유로 크레딧 리포트 내용을 꼽을 수 있다. 점수가 높아도 연체한 사실이 있으면 융자가 안되는 경우가 있다. 과거에는 웬만한 문제는 그냥 넘어갔다. 하지만 지금은 가이드 라인 그대로 집행하고 있다.

다운페이먼트도 수년전에는 10%가 대세였다. 요즘 추세는 최소 20%다.

따라서 융자는 나온다. 다만 충분한 소득과 20%이상의 다운페이먼트 깨끗한 크레딧 리포트가 받춰주면 된다.
지금은 35%이다.

▷집값 떨어졌나

집값은 분명히 떨어졌다. 그러나 대상은 모든 주택이 아니다. 숏세일과 은행차압매물이 주도하고 있다. 홈 오너가 던진 비정상적인 주택들은 최고가 대비 60~70%선으로 떨어졌다. 급하게 마켓에 내놓은 정상적인 주택도 가격은 떨어졌다.

하지만 급하지 않거나 버티기 작전으로 들어간 홈 오너들은 주택가격을 크게 내리지 않고 있다. 다만 전성기시절대비 10%정도 내려간 금액에서 리스팅 가격을 정하고 있다.

000인근의 한인선호지역인 등의 MLS 리스팅 가격은 2006~2007년 대비 90%선이다. 물론 숏세일이나 차압매물과 같은 주택은 30~40% 내려갔다. 급한 셀러들은 정상매물을 정점보다 20%정도 빠진 금액에서 바이어를 찾고 있다.

부동산 에이전트  김씨는 "통계자료를 보면 000 지역의 주택가격은 전년도 대비 30~40%가 내려간것으로 나타나지만 이 수치는 숏세일과 차압 등 비정상적인 매물이 포함된 가격"이라고 말했다.

김씨는 "전체 거래량의 절반이상을 차지하는 은행집들로 인해 중간가격이 많이 내려간 것처럼 통계가 잡힌다"고 설명했다.

다른 에이전트인  0씨는 "정상매물의 가격 하락폭이 크지 않기 때문에 아직은 바이어를 찾기에는 시간이 오래 걸린다"고 전했다.

0씨는 "바이어들이 정상주택을 구입할 수 있는 융자조건이 힘들고 실업률이 높기 때문에 정상주택의 가격고수가 얼마나 진행될 지는 아직 예측하기 힘들다"고 말했다.

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