CN드림 캐나다 앨버타주 1등 신문

안녕하세요. 앨버타 주에서 홈 인스펙터로 활동하고 있는 Young입니다. 앞으로 CN 드림에 [주택관리]라는 주제로 칼럼을 연재하게 되어서 이렇게 인사드립니다.

목조주택 관리의 중요성
캐나다의 주택은 거의 대부분이 목조 주택입니다.
그렇기 때문에 내 집을 잘 관리하는 것뿐 아니라, 좋은 주택을 고르기 위해서는 이 목조주택의 특성을 이해하는 것이 무엇보다도 중요합니다. 특히, 단독 주택에 거주하는 경우, 소유주가 얼마만큼 집을 잘 이해하고, 관리해 왔는가에 따라 집의 가치가 결정되므로 나의 가장 큰 자산을 지키기 위해서는 더더욱 집에 대한 이해가 필요합니다.

목조주택은 철근 콘크리트(RC ) 구조에 비해 손이 많이 가는 구조체인 건 사실입니다. 하지만, 모든 구조체가 모듈화, 규격화되어 있고, 하자가 발생한 부분에 대하여 상대적으로 쉽게 교체가 가능함으로써 그 수명이 RC 구조 못지않은 경우도 많습니다.

2021 NAR 가 발표한 자료에 의하면 미국 전체 집 거래의 90% 정도가 구축(Secondhand)이었고 나머지 10%만이 신축(New Construction) 거래였다고 합니다. 비록 미국의 자료이지만, 이는 우리가 거래하는 대부분의 집이 이미 지어진지 꽤 시간이 흐른 구축들이고 이 집들은 그곳에 거주했던 거주자에 따라 현재 집의 퀄리티 편차가 심하다는 이야기이기도 합니다.

특히, 북미에서는 집에 관련된 높은 서비스 요금으로 인해 DIY 시장이 한국에 비해 많이 발달되어 있는 상황입니다. 흔하게 볼 수 있는 Home Depot, Low’s 같은 스토어에 가면 남자들의 로망을 자극하는 물건들로 가득한 것을 볼 수 있습니다.

● 이러한 스토어가 발달된 이유는 DIY를 부르는 높은 서비스 요금뿐 아니라, 위에서 언급한 목조주택의 특성상 문제가 되는 부분만을 쉽게 교체 수리할 수 있기 때문이기도 합니다. 예를 들면 한국에서 하수구가 샌다고 한다면 배관들이 대부분 콘크리트 벽체에 매립이 되어 있기 때문에 일반인들이 수리하기에는 한계가 있는 반면 목조주택의 경우 배관들이 노출되어 있으므로 상대적으로 교체하기 쉽답니다.

하지만, 이런 쉬운 접근성이 오히려 독이 되는 경우도 많습니다. 많은 홈 오너들이 빌딩 코드(건축 규정 및 표준) 등은 무시한 체 그들만의 감(?)으로 고치거나 시설물을 설치하는 경우를 인스펙션 하면서 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 이런 경우 잘못된 것들을 수정하고 고치는 비용이 나중에 더 들어가는 경우도 많습니다.

칼럼의 목적
위의 사례에서 알 수 있듯이, 우리가 집을 오래 잘 사용하고, 또 적당한 시기가 오면 제값을 받고 팔기 위해서는 목조주택을 잘 이해하고 그에 맞는 관리를 해 주어야 합니다.
본 칼럼에서는 건축주의 입장에서 목조주택의 구조를 이해하고, 관리하는 방법을 공유함으로써, 우리의 가장 큰 자산 중에 하나인 “집”을 좀 더 가치 있게 사용하고 보존하는 법에 관해 이야기를 해 보도록 하겠습니다.

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목조주택의 가장 큰 적은 “물”입니다.
오늘의 주제는 “목조주택의 가장 큰 적 물이다.”입니다.
사실, 목조주택뿐 아니라, 모든 건축물의 적은 물이라고 해도 과언은 아닙니다. 하지만, 특히 목조주택에서는 물에 의한 하자가 다른 건축물 보다 좀 더 심각하고, 더 취약하다고 볼 수 있습니다.

물: 액체

이 물의 침투를 막기 위해 우리 집들은 여러 가지 자재들을 사용합니다.
여러분들이 가장 많이 들어 보고 쉽게 볼 수 있는 것들로는 다음과 같은 것들이 있겠네요.
1. 아스팔트 슁글, 기와
2. 비닐 사이딩, 시멘트 사이딩, 스타코
3. 창호, 문, 기초벽

지붕 인스펙션을 하다 보면 가장 많이 하시는 질문 중에 하나가 “아스팔트 슁글은 지금 당장 교체 안 해도 되겠죠?”입니다. 그만큼 여러분들도 잘 아는 지붕 자재 중에 하나이고요. 시간이 지나면 상태에 따라 교체해야 한다는 사실도 잘 알고 계십니다.
또한, 많은 여성분들은 시멘트나 비닐 사이딩 보다는 예쁜 파스텔 색상의 스타코 벽 마감을 선호하시는 경우가 많습니다. 비닐 사이딩은 괜히 집이 더 싸 보이고, 시대에 뒤처진 디자인 같기도 하다는 말도 많이 듣습니다. 집에 관해 조금만 관심 있는 분이라면 이 정도는 다 들어 보셨을 거예요.

위에 언급한 자재들 공통사항이 무엇일까요? 전부 집의 외적인 디자인과 함께 비바람으로부터 집의 구조체를 보호하는 역할을 하고 있습니다.
이렇게 1차적으로 비바람을 막아주는 자재, 구성품을 우리는 “Envelope”라고 부르고 있습니다. 그리고 Envelope의 어떤 재질을 어느 곳에 적용하느냐?로 결국 집의 “외부 디자인” 이 결정되게 됩니다.

집을 설계하거나, 구입하실 때 의뢰자의 눈을 가장 사로잡는 역할을 하는 것들이 바로 이 자재들이지요. 그렇기 때문에 자재들의 컬러나 모양 브랜드 등 디자인에 대해 이야기를 하는 건축주, 의뢰인들은 수없이 봤지만, 이들의 기능을 “의심” 하는 분들은 거의 없습니다.

하지만, 소비자가 아닌, 설계자, 인스펙터가 보는 관점은 이러한 심미적인 것들은 첫 번째 고려 대상이 아닙니다.

설계자의 입장에서는 하자가 덜 나는 구조, 예를 들면 지붕의 모양이나, 건축물이 올라가는 대지 형태, 처마의 길이 등을 고민하게 되고, 인스펙터 입장에서는 “물”을 잘 컨트롤하게끔 이 자재들이 제대로 시공되었는지, 시공 규칙, 퀄리티, 구성품 등을 확인하게 됩니다.

물: 기체 Vapour

건물을 괴롭히는 물은 비, 눈만 있는 게 아닙니다.
우리의 소중한 집을 위협하는 물의 형태는 이것만 있는 것은 아닙니다.

물은 아시다시피 액체, 고체, 기체의 형태를 가지고 있습니다.
위에 언급한 비, 눈 은 액체 고체이고, 이것들은 우리 눈에 보입니다. 그래서 의외로 쉽게 그로 인한 하자들을 발견할 수 있습니다.

“비 오는 날 천장에 물이 갑자기 샌다. 며칠 전 우박이 큰 게 떨어졌다.“
이러한 시나리오는 우리에게 문제점이 무엇인지 알려주고 빨리 후속 조치를 취하게 만들어 집이 더 이상 피해가 안 가게 우리에게 직접적으로 알려 줍니다. 차라리 이런 하자는 쉽게 원인을 파악할 수 있고, 그 해결 방안도 쉽게 알려 주는 경우가 많습니다.

“아이들의 놀이 방을 베이스먼트에 만들어 주었다. 그런데 어느 순간부터 애들이 그 방에만 가면 기침을 하는 횟수가 늘어났다. 처음에는 먼지 때문인 거 같아서 열심히 청소를 했다 하지만, 기침은 줄어들지 않았다. 몇 주가 지난 후 한쪽 벽면에 곰팡이 같은 것이 올라와 있다. “
이 시나리오 역시 “물”이 주범입니다. 하지만, 방을 만들기 전 멀쩡했던 지하실 벽이 왜 방을 만든 후에 곰팡이가 피었을까요? 곰팡이가 자라나게 만든, 이 물, 습기는 어디에서 왔을까요?
대답을 찾기 위해서 우리는 물은 우리가 숨을 쉬고 있는 이 공기 중에도 Vapor 즉 기체 형태로 존재한다는 것을 의식해야 합니다. 겨울철 밖에 있다가 갑자기 실내로 들어오면 안경에 김이 서리는 경우를 많이들 경험하셨을 거예요. 이 김이 어디에서 왔을까요? 바로 우리 주위에 있는 공기에 포함되어 있던 물이라고 생각하시면 됩니다.

그래서 이렇게 액체, 고체뿐 아니라, 기체로 된 물기를 컨트롤하기 위해 우리의 집에는 여러 가지 기술과 그 기술을 응용한 자재들과 공법이 적용되어 있습니다.
이러한 것들은 거의 대부분 구조체 안에 숨겨져 있어 일반인들이 눈으로 직접 확인하기는 매우 힘들답니다..

실제로 첫 번째 사례와 같이 눈에 보이는 것들은 바로바로 문제가 커지기 전에 손을 쓸 수가 있지만, 두 번째 같은 경우는 그 사례도 매우 다양하고, 발견하기도 매우 어려우며, 그 증상이 표면에 나타나 우리 눈에 보인다면, 그것은 이미 문제가 심각해진 경우이므로 그 원인을 찾고 해결책을 찾아 하자를 고쳐야만 하는 복잡한 과정을 수반하는 경우가 많습니다.

아무리 좋은 인테리어, 좋은 마감재를 사용하더라도, 가장 기본적인 집의 기능이 발휘되지 못한다면, 그 집은 결코 좋은 집이 될 수 없겠죠?

오늘은 주택 관리 첫 번째 시간이라 우리 집을 관리하는데 가장 위험한 적인 “물”에 관한 기초적인 것들에 대해 언급했습니다. 앞으로 연재를 통해 좀 더 현실적으로 건물주가 직접 확인하고 관리해야만 하는 것들에 대해 자세히 다뤄 보도록 하겠습니다.

30초 요약:
목조주택의 가장 큰 적은 “물”입니다.
따라서 물을 관리하는 것이 목조주택을 관리하는 것의 기본입니다.
하지만 그 관리해야 할 물은 액체 상태의 물뿐 아니라 기체 상태로 공기에 포함되어 있는 수증기 Vapour 도 있다는 사실 잊지 마세요.

다음 시간에는 건축주가 조금만 신경 쓰면 큰 하자를 막을 수 있는 “대지의 경사” Grading / Lot Drainage에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.

감사합니다.

글/그림
Young’s Home Inspection
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