모기지를 남김없이 상환하고 자신 만의 주택이 되는 날, 25년간의 지루하고 벅찬 여정을 마치고 채무관계로부터 자유로워지는 날은 일생에 있어 가장 기쁜 날 중의 하나가 될 것이다.
그런 날에는 이웃을 불러 파티를 열기도 했었지만, 오늘의 집 값에 견주어 보면 하나의 오래된 신화처럼 들리기도 한다. 그만큼 모기지를 갚아 나가는 것이 힘들어 진 것이다.
최근 6개월 동안 주택 소유주는 물론 은행이나 대출업체 등에서는 40년 장기상환 모기지를 선호하는 경향이 날로 증가하고 있음을 목격하고 있다. 이는 모기지 보험사들에게 어느 날 갑자기 엄청난 금액을 담보해야 하는 위험으로 다가 서기도 했다.
모기지 담보금액은 작년에만 80빌리온 달러에 달했으며, 누적 총계는 650빌리온 달러를 기록하기에 이르렀다. 캐나다 모기지 보험시장은 세계 2위에 해당하는 규모를 나타낸다. 보험에 가입하지 않으면 25% 미만의 다운페이로는 모기지 대출을 시행하지 못하도록 은행 법으로 규제하고 있다.
집 값은 국내 전체적으로 지난 4년 연속 10% 이상의 상승률을 보이고 있다. 주택보유능력이 떨어지며 초 장기 대출상품의 필요성이 대두되고 있다.
밴쿠버 지역의 일반적인 주택가격은 $527,524에 매매되어, 지난 2003년 1월 $312,828과 큰 대비가 되고 있다. 누군가 만일 5% 다운페이를 한다면 매달 대략 $3,387 씩을 25년 동안 상환해야 할 것이다. 이를 40년 상환으로 연장하면 월 지불액은 13%인 450달러를 덜 내는 게 가능하지만 전체 이자 부담은 76.5% 상승을 가져 올 것이다.
한 모기지 전문가는 오늘 현실에서는 자녀들에게 넘겨 줄 요량으로 모기지를 얻어 주택을 마련하는 것만이 가능할 것으로 믿고 있기도 하다. 장기상환 모기지 정책은 저항할 수 없는 것처럼 보인다.
캐나다 평균 집값에 해당하는 30만 불짜리 주택을 27만불 모기지를 얻어 구입하면 6.6% 이자율을 적용할 때 25년간 매월 $1824.93을 지불해야 한다는 계산이 나온다. 같은 이율로 40년 상환조건을 택하면 매월 $1,582.86으로 월 불입액을 낮출 수 있다.
하지만 여기에는 상환금액이 늘어난다는 변수가 자리잡고 있다. 같은 조건의 25년 상환조건에서보다 $212,278많은 총 $489,742의 대금이 총 이자 비용으로 발생하게 되는 것이다. 이는 초 장기모기지를 받아 들이는 데 큰 장애처럼 느껴지고 있다.
오랫동안 모기지 보험사들은 캐나다 모기지주택공사(CMHC)의 지배를 받아 왔으며 연방공사인 CMHC는 시장의 70%를 감당하며 GE Capital의 Genworth Financial Corp와 양두체제를 유지해 왔다.
하지만 내년에 두 개의 메이저 모기지사, American International Group (AIG)와 PMI 모기지 보험사가 진출할 것이 예상되며 새로운 경쟁체제로 돌입해, 50년 상환모기지 상품이 첫 선을 보이는 시기는 아마도 2007년이 될 것이라는 예측이 일반적이다.
대출 상환에 관한 생각들은 일단 장기상환 모기지를 택해 월 지불액을 낮춰 집 장만을 한 후, 수입이 늘어나면서 월 불입액을 늘려 상환원금을 줄여 나가고 상환기간을 당기는 것이 최선으로 여겨지고 있다.
따라서 집 값에 부담을 느끼는 주택구입 희망자들은 일단 월 지불액 감소가 가능할 수 있도록 초 장기 모기지 상품에 기대를 걸고 있다.
(김대식 기자)


편집자 주 : 본 기사는 CN드림 2006년 11/3일자에 실렸던 글입니다.
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