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거대한 착각이 있어요. 

한국집값이 비싸다고 말하는데 정확히 말하면 잘못된 소리예요.

서울이 비싸고, 그중 일부 지역이 매우 비싼거죠. 

국제비교지표를 보면 서울의 소득대비 주택가격비율은 토론토나 밴쿠버 같은 도시들과 비슷한 수준으로 평가돼요.

세계 어디에서든 기회가 밀집된 도심은 높은 가격을 형성해요. 

그렇다고 그 나라들이 “비거주자나 다주택자 잡으면 해결할 수 있다 "는 식으로 접근하지 않아요.

그들도 알기 때문이예요.

가격의 뿌리는 집중(concentration)이라는 걸.

뉴욕집값이 비싸다고 해서 그것이 곧 미국 전체의 주거위기라고 말하지 않아요. 

문제를 일반화하는 순간, 해법도 빗나가기 시작하고 쓸데없는 마녀사냥과 감성팔이가 시작되는 거예요. 

특히 젊은이 청년 타령 그만 하라고 하고 싶어요. 

‘주거비용이 비싸 젊은이들이 결혼도 안 하고 출산도 안하고 피눈물을 흘리고 있다’는 말을 하는데 엉터리 비유예요. 

여기서 빼놓은 단어가 있죠. 서울이라는 단어입니다. 

서울 주거비용이라고 하지 않고 그냥 주거비용이라고 은근슬쩍 둘러댄 것 입니다. 

뉴욕 맨하튼 주거비용은 서울에 비해 압도적으로 높아요. 

만일 어느 미국인이 맨해튼 주거비용이 비싸 미국 청년들이 결혼도 안하고 출산도 안하고 피눈물을 흘리고 있다고 말한다면 아마 미친놈 취급을 받을 것 이예요.

필요하지 않다면 왜 굳이 맨해튼에서 살아야 하지? 라는 반문을 받게 되겠죠. 

세금을 강화하고 거래를 압박하는 방식은 서울같이 수요집중화된 국제도시에서는 통하지 않아요. 단기적으로는 심리적 효과가 있을 수 있지만 시간이 지나면 시장은 다른 형태로 적응한다는 게 오히려 리버럴 정부 집권시에 드러났죠. .

근본 원인(서울중심의 국가구조와 이로인한 수요집중)이 그대로인데 보유와 거래에 대한 부담만 높아지면 어떤 일이 벌어질까요?
매물은 줄고, 잠김 현상은 심해지고, 가격의 기준점은 오히려 더 경직되고, 실수요자 역시 움직이기 어려워져요.

서울의 경우 여기서 더 심각한 문제가 발생해요, 

은퇴 이후 임대수입에 의존하는 시니어들처럼 현금 흐름이 중요한 사람들에게는 생계의 위협으로 다가오죠.

이들은 비록 중산층 출신이지만 한국의 불충분한 시니어복지 때문에 평생 모은 재산을 비거주주택에 투자하여 임대소득으로 여생을 보내는 사람들이예요.

소수의 투기꾼과는 비교도 안 될만큼 엄청난 숫자죠.  

근데,,, 진짜 중요한 질문은 이것이예요. 

한국인들은 왜 그토록 서울에 들어가려 갈망하는가.

이게 서울 부동산 문제의 본질이예요. 

이 질문을 건드리지 않는 한, 어떤 정책도 근본 처방이 되기 어려워요.

사람들이 서울 밖에서도 충분한 기회를 얻을 수 있고, 교육과 의료, 문화에서 불리하지 않다는 확신을 가질 때 비로소 수요는 분산되겠죠. 

즉 서울 집값 문제는 부동산의 문제가 아니라
산업배치, 일자리 구조, 상위권 대학 등 교육인프라, 수준높은 의료 인프라, 정보집중 등등, 인도의 카스트제도보다 더 심각한 지역 서열화의 문제예요.

수도만 충청도 어디로 옮기면 지방분산이 되는 걸로 아는데 그런 차원의 문제가 아니예요. 

시장을 압박하는 정책은 단기간 정치적 메시지를 만들 수 있어요. 

하지만 이게 한국의 지역 서열 카스트를 무력화하거나 사람들의 지역서열의식을 바꾸지는 못해요. 

대안 도시, 대안 일자리, 대안 교육 환경이 종합적으로 만들어질 때 사람들의 선택이 달라지겠죠.

서울이 아니어도 어디 살아도 큰 차이없이 골고루 살기 괜찮은 나라를 만들면 되는데, 

이건 국민 한사람 한사람의 의식이 변해야 성공할 수 있어요. 

위에 올린 글들에서 한국정부가 문제해결의 길을 잘못 찾고 있다는 점과 그 결과 상호모순된 정책(세금 vs 매각유도)충돌로 정부 스스로 절차의 moral hazard를 유발한 점을 각각 지적했지만, 제가 한국 부동산정책 문제에 대해 쓴 글의 가장 중요한 의도는 사실 이런 게 아니었어요. 

‘재외동포 소유 1주택에 대한 징벌적 과세 재검토 및 선의의 비거주자 보호 대책 마련 촉구’를 제안서를 마련하여 정식으로 한국정부에 제출할 생각입니다.