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리얼터가 잘 안 해 주는 이야기 - 숨겨진 비용들
작성자 watchdog     게시물번호 10776 작성일 2018-03-31 12:33 조회수 13674

Starter Home 


처음부터 50만 달러짜리 집을 살 수 있는 사람들이 별로 없기 때문에 빌더들은 “starter home” 이라는 20-30만 달러 선의 집을 지어 팝니다. 몇 년이 지나 몰게지를 조금 갚아 집에 equity가 좀 쌓이면 거기에 돈을 좀 더 보태 큰 집으로 옮길 수 있다는 논리입니다. 하지만 여기서 리얼터들이 자세히 얘기해 주지 않은 부분이 있습니다. 집을 자주 바꾸는 것은 realtor fee 나가는 거래 비용(transaction cost) 증가 시키기 때문에 점차적으로 housing cost로 들어가는 돈이 커집니다. 


Transaction Fees


요즘 realtor fee 얼마인지 모르겠지만 편의상 5%라고 본다면, 집의 구매가가 30 달러였다면 그의 5% $15,000 브로커 비용으로 나갔을 것이고, 판매가가 35 달러가 된다면 $17,500  브로커 비용으로 내게 됩니다. 집값은 $50,000가 올랐지만 브로커 비용으로 $32,500를 떼야합니다. 그 외에도 변호사 비용, land transfer fee, 등 더 있죠. 최소 집값의 10% 정도를 사고 팔 때 거래비용으로 더 내는 것이기 때문에 집을    비용을 추가해서 계산하는 것이 정확합니다. 


집값이 떨어져서   집을 싸게 사게 되더라도 구매가의 5%  내야합니다. 결국 집을 자주 바꿔서 혜택을 보는 사람들은 home owner가 아니라 은행, 몰기지 브로커와 리얼터입니다. 더 깊이 들어가면, 부동산 산업을 키우려고 금리를 낮게 유지해 온 중앙은행 잘못이 제일 크지만, 언론에서 이런 얘기는 잘 다루지 않습니다. 워낙 큰 세금 수입원이다 보니 어떻게 해서라도 부동산 산업을 지키려고 하는 것이 중앙은행 정책의 한계입니다. 


Home Ownership is usually not a good investment 


부모님들이나 집을 가지고 있는 직장 동료, 친구들은 하나 같이 입을 모아 집을 사야 equity (자본) 키울  있다고 하는데, 이런 디테일들에 대해서  모르고 하는 이야기입니다. 저는 2013년부터 5  저렴하게 렌트 중인데, 계속 렌트비는 내려가고  만큼 저축과 투자할  있는 자본은 상대적으로 늘고 있습니다. 집값은 언젠가는 오른다는 얘기로 집사는 것을 조장하는 사람들이 많은데요, 집값이 6개월에 5% 오르면 나쁘지 않지만 5, 10년이 걸리게 되면 세금,보험,몰기지 이자,유지보수비용을 제외하고도 아주 열악한 투자 수단이 되기 쉽습니다. 아래 라스 베가스 홈 프라이스 인덱스 차트를 보면 2006년 여름에 고점에서 폭락한 후 11년이 넘게 지난 시점에서 아직도 회복이 70% 정도에 미치지 않는 것을 볼 수 있습니다. 부동산은 대부분들의 사람들이 소유한 가장 큰 자산임을 고려하면 굉장히 열악한 투자입니다. 




https://fred.stlouisfed.org/series/LVXRNSA


https://www.nytimes.com/2016/08/03/us/las-vegas-2008-housing-crash.html


다시 언급하지만, 집을 소유하고 있는 동안은 매년 부동산 세, maintenance, insurance, mortgage interest 비용이 계속 드는 것을 잊어서는 안됩니다. 특히, 캘거리 시 재정의 50% 정도가 부동산 세금에서 충당된다는 것을 고려하면, 부동산 세가 계속 오름세에 있는 것도 반드시 고려해야 합니다. 기후 변화로 인한 자연재해 증가로 home insurance 비용도 상승세입니다. 


부동산이 좋은 투자가 될 수 있는 경우는 주 거주지로써가 아니라 rental property로 구매해서 cash flow가 꾸준히 들어오는 상황에만 제한된다고 생각합니다. 자기가 그 집에 살고 있으면서 집 값이 올랐다 하더라도, 팔지도 않는 집으로 수익을 챙길 수는 없다는 얘기죠.


Supply & Demand 


지형적 제약상 주택 공급이 어려운 뉴욕 시티나  프란시스코 같은 도시는 불경기  주택에 대한 수요가 줄어들어도 워낙 주택 공급량이 적기 때문에 부동산 가격이 안정적이지만, 라스 베가스 같은 도시처럼 지형적 제약이 별로 없고 쉽게 공급을 늘일  있는 곳은 계속 옆으로 지어가면 되기 때문에 저렴한 가격에 주택 공급이 원활하게 가능합니다. 그래서 2008 financial crisis 때처럼 수요가 갑자기 줄어들었을  주택가격도 급락한 것인데요, 캘거리도 비슷한 지형적 조건을 가지고 있기 때문에 유사한 위험을 가지고 있습니다. 토론토나 밴쿠버는 그린 벨트 같은 개발 제한 구역이 많지만, 캘거리는 그런 제약이 별로 없는 것이 라스 베가스의 환경조건과 비슷합니다. 


Why Rent?


저는 개인적으로 2013년부터 5 가까이 렌트를 하고 있는데요, 렌트비도  동안 계속 내려서 처음엔 1500달러나 주고 basement suite 렌트하다가 지금은 1300 2-car garage 있는 detached home 찾을 수가 있었습니다. 그래서 저축,투자하는 자본도  늘어나는 장점도 있고요, 팔리는 데에  달까지 걸릴  있는 부동산과 달리 stock, bond, ETF  언제든지 원할  매각할  있는  장점은 자산관리 면에 있어 매우 중요한 판단 기준입니다. 


자식들이나 애완동물이 생겨 렌트를 하기 어려운 라이프스타일로 바뀌게 되면 주택 구매를 고려해   있겠지만, 저의 직업 특성상 자주 거처를 옮겨야 해서 집을 사는  보다는 렌트하는 것이 현재로서는  저렴합니다. 그리고 금리가 5-6% 수준으로 normalize가 되면 부동산 투기도 좀 빠지고 집값도 좀 더 합리적인 수준으로 조정될 수 있으리라 보지만, 캐나다 부동산 시장은 20년 넘게 2007-2008년 서브프라임 몰기지 위기 같은 조정이 없이 계속 부풀려져 왔기 때문에 개인적으로 부동산 소유에 대한 관심은 아직 없습니다. 


Further Reading


아래 책은 지난 달에 마켓몰에 놀러 갔다가 Indigo에서 우연히 본 책인데요, CIBC에서 12년간 real estate analyst로 일했던 부동산 전문가가 렌팅과 홈오너십 간의 장단점에 대해서 자세히 분석해 놓았더군요. TSX return vs. real estate gain 같은 인덱스 분석부터 제가 궁금해 했던 질문들의 답변들이 속시원히 잘 설명돼 있어서 이틀 만에 다 읽었습니다. 직장 생활 중이면서 렌트하고 있는 싱글들, 그리고 결혼을 준비 중에 있으며 주택 구매를 고려하고 있는 커플들에게 반드시 읽어보실 것을 추천합니다. 



The Wealthy Renter: How to Choose Housing That Will Make You Rich

https://www.goodreads.com/book/show/28673347-the-wealthy-renter




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Utata  |  2018-03-31 16:58         
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종종 집관련 잡담은 대부분 주관적이거나, 아니면 이해 타산이 스며든 이야기들이 많아 보입니다.
하지만, watchdog님 글은 참 객관적으로 논리적으로 맘에 오네요.

이 글에 불편하신분들도 계실수 있지만, 어쩨던 선택의 자유는 있습니다.

항상 쓰신글에 감사드립니다.

yongsan1  |  2018-03-31 19:23         
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정말 사실적이고, 현실적이며 있는 그대로의 정보를 알려주셔서 감사합니다. BC주는 오는 10월부터 투기열풍땜시 일반 주민들 집장만이며, 렌트가 어려워서 speculation tax 부과하기 시작합니다. 그게 그린벨트 문제뿐만이 아닙니다. 저는 주식도 안믿고, 아직 부동산에 투자하지 않고, 은행에 현금 보유하고 있는 상태입니다. 경제가 이렇게 불투명하고, 부동산 거품이 너무 심하고, 아님 아무 상관없이도 항상 Cash is King! 입니다! 감사합니다!

prosperity  |  2018-03-31 20:45         
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1980년 - 2000년 까지 직장에 다니면서 아내가 콘도를 구입하여 Rent를 하면서 노후 대책을 준비한 적이 있습니다. Duplex 보다 Fourplex 수입이 더 많았고 Sixplex는 Fourplex 보다 더 유리 하였습니다. Fourplex, Sixplex는 구입한 첫달부터 모게지를 갚고도 얼마남은 것이 기억이 있습니다. 다 정리하고 난 다음 계산하여 보니 투자 금액의 년 16.5%의 이익이 발생한 것으로 계산이 되였습니다.

캘거리로 이사와서 캘거리 시내에 아내가 콘도 하나를 구입하여 랜트를 하는데 (구입 가격 약 $30 만불) 매년 캘거리 시청의 Property tax와 Condo Fee가 상승하고 Rent 수입은 하락하고 Rent 수입에 대한 Income tax를 내고 나면 자본금에 대한 수익이 겨우 년간 2.5% 정도가 됩니다. 가장 안전하다고 생각되는 은행 주식에 투자하면 년간 Dividend 수입이 3.5% - 4.5% 사이이고 매년 주가 상승폭이 있기에 은행 주식에 투자하는 것보다 지금은 Rental Business 수익이 훨씬 못한 편 입니다.

사람이 살아 가면서 평생 집은 3번 이상 사고 팔게 됩니다. 처음 구입하는 starter home과 직장 생활이 안전되고 가족수가 늘어나면 평생 살 넓고 좋은 집에 살다가 아들 딸들이 모두 결혼한 후 은퇴하면 큰 집을 팔고 은퇴후에 살 작은 집을 구입하는 경우 입니다. 부동산에 투자하면 주식 투자와 달리 자본금이 없어지지 않는 장점이 있긴 합니다. 주식에 투자하면 수증기 증발하듯이 자본금이 줄어드는 경우가 종종 발생합니다.

내사랑아프리카  |  2018-04-01 19:17         
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와치독님의 말씀 중 realtor fee 부분은 저의 생각과 다른 것같아서 댓글 답니다.

알버타 주의 스탠다드 리얼터 피는 첫 10만불에 7%이고 후속되는 집가격은 3%입니다. 위의 예에서 주택을 30만불에 팔았을 경우 첫 10만불에 7%니까 7천불과 나머지 20만불에 각각 3% 합쳐서 6천불이므로 도합 13,000불이 됩니다. 35만불의 경우는 5만불에 해당되는 러얼터 피는 1,500불이므로 도합 14,500불이 됩니다. 50만불 하는 주택 판매의 경우는 도합 1만 9천불이 됩니다.

그리고 A라는 구매자가 30만불에 집을 사서 35만불에 그 집을 팔았을 경우, 리얼터한테 내는 커미션은 주택 판매자만 내는 것이지 구매자는 해당되지 않기 때문에 주택 구입 및 판매에 들어가는 총 리얼터 피는 14,500불만 내면 됩니다. 와칙독님께서 말씀하신 $32,500은 구매와 판매를 합친 것 같은데요. 실제의 리얼터 피와는 거리가 먼듯 합니다. 그리고 요즘같이 집이 잘 나가지 않은 주택시장의 경우에는 리얼터에 따라 협상가능하기 때문에 리얼터 피가 낮아질 수 있습니다. 특히 주택을 동시에 팔고 살 경우는 리얼터와 피 협상이 더 좋습니다. 여기서 협상 가능하다는 것은 나의 리얼터에 해당되는 것이지 상대방 리얼터와는 무관합니다. 7/3는 판매자와 구매자 리얼터들에게는 각각 3.5% 와 1.5%로 지급되는 것이 스탠다드입니다.

부기:
주택은 대다수 평범한 사람들의 경우 투자가 아니라 거주하기 위한 것입니다. 신혼부부나 식구가 적을 경우 세를 들어 사는 것이 당연히 좋을 수도 있습니다. 특히 요즘처럼 구매자의 시장의 경우, 즉 주택 가격이 내려가거나 오르지 않기 않는 경우도 여기에 해당됩니다. 하지만 최소한 10년 이상 살 사람들의 경우는 좀 다른 이야깁니다. 여기에다가 다운 페이를 상당히 하고 모기지를 안고 집을 살 경우, 집 메인터넌스, 세금 등등을 합해도 렌트를 할 경우보다 손해 볼 일이 적습니다. 하지만 번영님의 말씀처럼, 요즘처럼 주택시장이 안좋은 경우, 아파트, 콘도, 개인 주택을 사서 세를 주는 형식으로 투자한다면 매우 힘든 경우에 처할 것입니다.

집을 구매하거나 판매할 때 리얼터의 조언이 참조는 될지 모르지만, 거래 당사자는 본인입니다. 한국에서 리얼티를 “부동산중개업”이라고 하듯이 리얼터는 “중개인”입니다. 판매자나 구매자나 지역의 상황 등을 열심히 살피고 신문 등을 통해서 지속적으로 관심을 가지면서 공부를 해야 합니다. (1) 주택시장이 뜨거울 경우, 판매자는 개인이 광고(self-employed)를 내서 판매하는 방법도 있습니다. 이 때는 판매자인 본인이 3.5% 와 1.5%의 커미션을 가져가는 경우죠. 2006-7년 처럼 뜨거웠을 때가 그런 경우가 많았었는데, 요즘은 아마 힘들 겁니다. 그런데 구매자가 리얼터를 끼고 나의 집을 구매했을 경우, 총 리얼터 피인 3.5% 와 1.5%의 비율, 즉 절반을 구매자 리얼터한테 지불해야 합니다. 구매자는 리얼터 피를 내지 않기 때문에 좋은 리얼터와 계약해서 집을 구입하는 것이 안정적입니다. (2) 주택시장이 차가울 경우에는 판매자나 구매자 모두 리얼터를 끼고 판매하고 사는 것이 좋을 듯 합니다. 중개료 2% 등 싸게 해서 광고를 내주는 웹사이트도 있지만, 본인이 판매를 해야 하니까 시장이 차가운 경우 집팔기가 좀 어렵겠죠.

평범시민  |  2018-04-02 15:01         
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글쓰신분의 의견도 공감되는 부분이 많으나, 그럼에도 불구하고 내집을 마련하고 거기서 애들을 키우고 그 집을 가꾸고 함께 나이먹는것 역시 인생의 재미입니다.

watchdog  |  2018-04-02 17:44         
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아프리카님, realtor fee에 대해서는 제가 아직 부동산 매매 경험이 없어서 그런 디테일을 잘 몰랐습니다. 자세히 알려주셔서 감사합니다. 요즘 같은 불경기에는 리얼터 피가 조금 유연하게 협상이 된다면 작은 위안이 될 것 같습니다.

번영님이나께서 말씀하셨던 80년대부터 2000년 초반까지는 income to home price 비율이 요즘에 비해 상당히 낮은 시기였고, 몰게지 이자도 한 때 21%에 육박할 정도로 고성장 시대였기 때문에 부동산을 구매하는 것이 전형적인 투자 형태였다고 합니다.

그런데 지금 경제상황은 2008년 이후 중앙은행이 10년 가까이 제로금리를 유지하면서 화폐가치를 떨어뜨리고 부동산을 비롯한 모든 자산 가격을 올려놓고 가계빚은 사상 최대 수준으로 키워 놓은 아주 취약한 상황입니다. 그래서 금리가 점차적으로 정상화가 되는 late cycle에서 큰 빚을 안고 부동산을 구입하는 것은 장기적으로 매우 위험하다는 이야기를 한 것입니다. 덧붙여, 금리가 오르는 시기에는 결과적으로 corporate profit이 줄어들기 때문에 2018년 들어 이어지고 있는 증시 조정 현상도 보입니다. Stock, bond, real estate, corporate loan, auto loan, credit card debt, student loan debt에 이르는 거의 모든 자산, 크레딧 시장에 저금리로 초래된 버블이 껴있기 때문에 어디서든 터지면 도미노 현상으로 2008년 financial crisis 때와는 비교도 할 수 없을 정도로 큰 금융재난이 일어날 것으로 봅니다. 그 때는 Fed를 비롯한 중앙은행들도 손 쓸 수 있는 규모를 훨씬 넘겨서 IMF 밖에 bail out을 할 수 있는 기관이 없을 것입니다. 그 때가 내일일지 1년 뒤일 지 5년 뒤일지 모르지만, 그 동안은 cash나 gold, government bond 같은 자산으로 저축하고 있다가 버블이 꺼지고 fire sale이 시작되면 극심하게 저평가된 자산들을 조심스럽게 사들이는 것이 장기적으로 유용하다고 봅니다.

yongsan1  |  2018-04-02 17:48         
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제가 좀 한국말이 서툴고, 게을러서 못한말을 watchdog님께서 속시원히 다해주셔서 진심으로 감사드립니다.

watchdog  |  2018-04-02 18:00         
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https://www.investopedia.com/articles/etfs/091016/top-3-canadian-reit-etfs-2016-xreto-zreto.asp

그리고 부동산에 투자하려면 요즘은 직접 집을 사는 방법 보다는 REIT (real estate investment trusts) 라는 ETF를 주식처럼 살 수가 있습니다. 언제든지 stock exchange를 통해 자유롭게 사고 팔 수 있기 때문에 몇 달 씩 걸릴 수도 있는 부동산 매매 보다 안전하고 수 십만 달러에 달하는 몰기지 빚에 대한 부담도 덜 수 있습니다. 직접 rental property를 관리하는 것에 비해 스트레스도 덜 받고 손익계산을 정확하게 할 수 있는 장점도 있고요.

집을 직접 사게 되면 본인 자산의 80-90% 이상이 부동산에 다 몰리게 되기 때문에 자산관리 관점에서 열악하다고 생각합니다. REIT ETF 같은 상품을 통해 자산 클라스 비율을 일정하게 유지하는 것이 장기적으로는 편리할 수 있다고 봅니다. 물론 home equity line of credit (HELOC)을 빌려서 다른 자산에 투자를 할 수 있는 방법도 있지만, 항상 이자율 보다 높은 수익을 내야하는 부담이 있기 때문에 개인적으로는 관리하기 어렵다고 봅니다.

watchdog  |  2018-04-02 18:06         
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평범시민님 말씀처럼 식구가 늘거나, 애완 동물이 생기거나, 어떤 이유에서든 렌트를 하기 어려워 내 집 마련이 필요한 경우가 생깁니다. 저도 그럴 수 밖에 없는 상황이 생길 수가 있다고 생각합니다. 글에 소개한 책을 쓴 애널리스트도 자식이 둘이 있어서 집을 샀다고 했습니다.

중요한 건 몰기지를 얻기 전에 집을 거래하고 유지하는 비용이 정확히 얼마나 되는 지를 알고 결정해야 한다는 것이 제가 나누고 싶었던 얘깁니다. 부동산에 대해서는 중앙은행, 정부, 언론, 리얼터, 브로커, 직장 동료나 가족들까지 부동산 소유의 장점에 대해서만 이야기를 하기 때문에 객관적이고 독립적인 판단을 하기는 실질적으로 거의 불가능이라고 생각합니다. 부동산 소유에 대해 좀 다른 관점에서 생각해 볼 수 있는 기회가 되었으면 합니다.

brandnew  |  2018-04-02 19:11         
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제 친구가 12월에 집을 팔았는데요 10만불까지 7% 하고 나머지는 1% 로 리얼터 피 주었습니다 집은 50만불에 팔았습니다

yongsan1  |  2018-04-02 20:32         
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여러분들께서 하시는 말씀을 들어보니, 부동산을 통한 돈에 관한 손익을 떠나서, 안정된 자리, 가정, 가족과 생활을 위한 보금자리 또한 인생에 있어서 아주 중요하다고 말씀하시는 것 같습니다.
다 옳으신 말씀입니다. watchdog 님과 여러분의 정보를 많이 배워갑니다. 감사합니다.

watchdog  |  2018-04-02 21:55         
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yongsan1님, 네 결국 buy vs. rent 결정은 라이프스타일 결정이라고 생각합니다. Home ownership에 따르는 부동산세, 보험비용, 유지보수비용, 몰기지 이자, 리얼터 및 변호사 비용 등의 추가 비용이 발생하더라도 더 이상 렌트를 할 수 없는 라이프스타일을 갖게 되면 집을 사는 것이죠.

The Wealthy Renter 책에서 이런 경제적 측면 외에도 논의한 부분이 있었는데, 몰게지가 커리어와 정신건강에 끼치는 영향에 대한 것이었습니다. 직장에서 새 프로젝트가 생기거나, 상사에게 의논해 보고 싶은 좋은 아이디어가 생겼거나, 아니면 다른 직장으로 옮겨 보고 싶은 기회가 생겼을 때 몰기지 빚이 없는 사람은 계획대로 진행이 잘 안됐을 때에 대한 심리적인 부담이 상대적으로 적기 때문에 커리어 계발에 대한 어드밴티지가 몰기지 빚이 있는 사람보다 더 크다는 얘기였습니다. 간단히 얘기해서 liability가 적으면 그 만큼 더 큰 risk를 감당할 수 있는 심리적 여유가 생긴다는 것이죠. 몇 년 마다 직장을 바꿔왔던 제 경험으로는 크게 공감할 수 있었던 부분입니다.

watchdog  |  2018-04-11 14:58         
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https://betterdwelling.com/

몇 분들이 이메일을 보내주셔서 유용한 웹사이트 하나 소개합니다. Globe and mail이나 CBC 류의 캐나다 메인스트림 언론에서 거의 찾아볼 수 없는 자료들이 종종 올라 오기 때문에 subscribe해서 봅니다. Data scientists, programmers, analysts들이 부동산, 금융 관련 자료들을 분석한 정보를 며칠 단위로 계속 공유를 합니다.

Comment를 하는 사람들끼리 나누는 대화에서도 브로커, 렌터, 투자자들의 입장을 고루 살펴볼 수 있어서 언론매체에서 쉽게 보이는 편향적인 보도 보다 더 공감되는 얘기들이 많습니다.

요즘은 주로 토론토 부동산 시장에 대한 논의로 뜨거운데, 메이저 은행들의 mortgage default rate 증가세에 대한 이야기와 콘도 투자자들의 절반 가까이가 매달 적자를 경험하고 있다는 이야기가 개인적 관심사입니다. 캐나다 부동산 규제가 얼마나 불투명한 지, 그리고 콘도 투자자의 다수를 차지 하는 40-60대들이 경험하고 있는 negative cash flow에 대해 잘 알아볼 수 있는 자료들입니다.

https://betterdwelling.com/impaired-mortgages-soar-at-canadian-banks-as-standardized-reporting-hits/

https://betterdwelling.com/cibc-over-44-of-toronto-condo-investors-dont-get-enough-rent-to-cover-the-mortgage/

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