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90년 1월 이후 캘거리 집값을 분석해 봤습니다
작성자 watchdog     게시물번호 10613 작성일 2018-01-10 21:43 조회수 2094


CREB에 부동산 거래 데이터를 요청해서 90년 1월부터 2017년 12월까지의 Detached homes, attached homes, apartment의 price 와 volume을 분석해 봤습니다. 그리고 인플레이션을 감안한 가격 분석을 해 보기 위해서 gold price로도 집값을 계산해 봤습니다. 

결과를 보면 즉시 흥미로운 발견을 할 수 있습니다. 첫째, 금무게로 집값을 계산해 보면 28년 동안 5.7%만 상승한 것을 알 수 있습니다 (from 268 oz. $132,000 to 284 oz. $460,000). 

달러로 봤을 땐 2007년 6월 피크 이후에 2009년 1월까지 약 1.5년 동안 하락세를 보이다가 작년 6월까지 서서히 회복을 보였는데요, 금값으로 보면 2007년 6월 이후 지난 달까지 약 10년 동안 51% 가까이 떨어진 것을 알 수 있습니다. 그 이유는 중앙은행이 매달 찍어내는 돈 때문에 money supply (M1)가 늘어나면서 인플레이션을 초래하기 때문인데요, 특히 2007-2008 financial crisis 이후 지금까지 9년 동안 캐나다 중앙은행에서 2000-2008년 기간에 비해 money supply를 2배 이상 늘려왔습니다. https://tradingeconomics.com/canada/money-supply-m1

2007 년 6월을 시작점으로 분석을 해 보면 캘거리의 detached home 가격은 작년 12월까지 약 9.5년 동안 CAD로 봤을 때 3.8% 상승했고, 금으로 변환해 보면 55.7% 하락, 그리고 CAD$1의 구매력은 57.3% 하락한 것으로 나타납니다. https://public.tableau.com/shared/3HR87S77W?:display_count=yes


제가 개인적으로 깨달은 것은, 대부분의 사람들이 집값은 시간이 지날 수록 오른다고 생각을 하는데 그것은 그 나라에서 통용되는 fiat currency 기준으로 인플레이션을 고려하지 않았을 때는 맞는 얘기지만, gold나 silver 같은 commodity currency로 봤을 땐 거의 변화가 없을 수도 있고 단기적으로 오히려 하락할 수도 있다는 것입니다. 덧붙여 maintenance, property tax, insurance 등의 소유 비용까지 고려하면 home value는 더 떨어질 수도 있습니다. 

다만, 투자용으로 집을 구입할 때는 은행 mortgage를 이용해 80-90%가 넘는 leverage를 쓸 수 있기 때문에 렌털 수입만 꾸준히 유지할 수 있다면 자본을 증식할 수 있는 수단이 될 수도 있습니다. 인플레이션을 반영한 가격이 떨어지더라도, 집값의 5-20%밖에 되지 않는 자본으로 자산을 증식할 수 있기 때문이죠. 

작년 12월 이후 경기가 오일 가격 상승과 함께 회복세를 보이면서 캐나다 10Y bond rate가 1.84%에서 지금 현재 2.16%까지 올랐더군요.
Canada 10Y 차트: https://tradingeconomics.com/canada/government-bond-yield
조만간에 은행들이 몰기지 이자를 상승 조정할 수도 있을 것 같습니다. 몰기지 관련 소식은 아래 RateSpy Twitter 계정을 추천합니다.


* 집값 기준은 median price 입니다. Average price는 비싼 집 몇 개로 크게 변동될 수 있어서 사용하지 않았습니다.
** Apartment, Attached, 외 다른 분석들도 관심이 있으시면 아래 Tableau Public 링크를 따라가 맨 아래 Metadata에 연결된 링크들을 따라가면 볼 수 있습니다. Tableau Public은 누구나 무료로 이용할 수 있습니다. 


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watchdog  |  2018-01-10 22:01     

http://pricedingold.com/college-tuition/

이 사이트는 commodity를 비롯한 여러가지 대표적인 상품들의 가격을 금으로 환산한 차트를 업데이트하고 있는데요, 여기서 아이디어를 얻었습니다. 위 링크는 대학 tuition 추이를 금으로 살펴본 것인데, 100년 전에 비해서 약간 상승한 정도입니다.

US Wages, US Home Prices 차트도 살펴보면 흥미롭습니다.

Utata  |  2018-01-11 08:24     

전에 올리셨던 HPI tool을 보면, (2005 ~ 현재) 지수가 100 -> 200으로 되어있습니다.
이번 자료는 좀 다른것 같습니다.

좀 이해가 안됩니다.

이번 자료는 저로서는 깜짝놀랄만한 거라서, 제가 잘못 이해하는건지...

자료 감사드립니다.

Utata  |  2018-01-11 08:34     

소문하고 사실은 또 다른가 봅니다.

주신 링크에 밴쿠버 조차도 2005~ 현재가 1.5배 오른것으로 되어잇지만,

호들갑 떠는 말들은 건 50만불 짜리가 2~3밀리언 되었다는 말들이...

저로서는 무척 혼선이 옵니다.

나의길  |  2018-01-11 09:54     

친한 지인들이 밴쿠버 지역에 많이 거주해서 저도 들었습니다.
실제로 토론토보다 밴쿠버가 더 많이 올랐다고 하네요.
써리시 같은 변두리지역도 2004년에 290,000불에 산 집이 지금은 650,000불에 팔았다고 들었어요.
지인이 살고 있는 화이트락 주변 (화이트락은 휠씬 더 많이 올랐음) 집을 2005년에 514,000구입했는데 지금 옆집이 얼마전 1,5십만에 팔렸다고 하더군요.
지역에 따라 많게는 3배 이상 최하도 2.5배 정도는 오른 것같습니다.

캘거리도 2005년이면 지금까지 최소 2배이상 오른 것 같은데요.
그냥 제 생각입니다.

watchdog  |  2018-01-11 13:19     

Utada님, CREA에서 갖고 있는 자료는 2005년 1월까지 밖에 보여주지 않아서 제가 CREB에 직접 문의해서 28년치 자료를 받은 것입니다.

링크를 따라가서 start date르 필터를 2005년 1월로 조정을 하면 비슷한 분석이 나올 겁니다.
Benchmark price 와 median pric 계산 방식이 달라서 조금 차이가 날 수 있습니다.

원하시면 CREB에서 보내준 엑셀 파일을 보내드릴 수 있습니다. 직접 데이터를 확인해 보시면 명확할 듯 합니다.

watchdog  |  2018-01-11 13:26     

https://public.tableau.com/shared/QRXCG6SPX

Start date를 2005년 1월로 조정하면 증가폭이 89.7%로 계산되니까 나의길님 말이 맞습니다.
대신 금으로 환산하면 같은 기간 동안 39% 정도가 하락했고, 캐네디언 달러 가치는 68% 정도 하락한 셈입니다.

Utata  |  2018-01-11 14:20     

전 watchdog 님 자료를 믿습니다. 다만 제가 자료를 잘못 이해하는것 같습니다.

밴쿠버는 소문하고, 현실에 차이가 많는것 같습니다.
소문으로는 밴쿠버 정착해서 집만 사신분이
말대로 "엄청나게" 값이 올랐다는 말이 진실이 아닌것 같습니다.

전에 말씀 하신대로, 금을 못이기는것 같습니다.

좋은 자료 항상 잘보고 감사드립니다.

watchdog  |  2018-01-11 21:41     

저도 소문만 가지고는 궁금증을 해결할 수가 없어서 가능하면 진위 여부를 가려볼 수 있는 데이터를 찾아보려고 합니다. 회사 동료들이나 주변 사람들도 왜 여태 렌트를 하느냐고 많이 물어보는데, 결국 라이프 스타일 선택의 문제라고 봅니다. 자식이 있거나 부양 식구가 많아서 오랫동안 한 곳에 머물러야 하는 상황에 있다면 집을 소유하는 게 나은 선택이지만, 직장을 자주 옮기거나 자식이 없는 커플들은 저렴하게 렌트를 하면서 저축한 돈을 투자를 하는 게 나은 선택일 수 있습니다. 장기적으로 (10+ years) 물가상승으로부터 내가 저축한 돈의 구매력을 보존하기 위한 수단으로 gold나 silver 만큼 안전한 돈은 없는 것 같습니다. 요즘은 bitcoin 같은 암호화폐가 헤드라인을 장식하고 있지만, 변동성이 너무 크기 때문에 돈으로써의 기능을 하지 못 한다고 보는 게 제 견해입니다.

캘거리새내기  |  2018-01-11 23:17     

좋은 분석 감사합니다.
부동산 외 더 좋은 투자처가 많겠지만 정보 구하기가 바빠서, 또는 매달 계획하여 일정 금액을 저축할 자제력이 부족해서, 매달 고맙게(?) 돈 뽑아가주는 모게지를 선호하는 경우도 있지요. 말씀하신 레버리지 효과도 큰 메리트고요.

그리고 밴쿠버는 sold price 히스토리 찾아 보시면 헛소문이 아니라는걸 금방 아실수 있을겁니다.

차트를 tsx 와 같은 주식 인덱스와 비교해봐도 흥미로울것 같네요.

watchdog  |  2018-01-12 22:02     

캘거리새내기님 말씀에 덧붙이자면, 거주목적이 아니라 투자 목적으로만 봤을 때 집은 다른 자산들과 달리 은행에서 많게는 90-95%까지 자본을 빌려주기 때문에 근본적으로 투자 자산으로써 이 leverage 효과가 유일한 장점이라고 생각합니다. 집이라는 자산은 먹고, 자고, 쉬기 위해 사람들에게 반드시 필요한 utility가 있기 때문에 은행에서도 돈 빌리는 사람에게 5-10% down payment만 받고도 몇 십 만 달러가 넘는 크레딧을 주는 것이겠죠. Stock이나 gold를 살 목적으로 20-30만 달러 론을 받고 싶다고 하면 빌려 줄 은행은 거의 없을 겁니다. :)

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