CREB에 부동산 거래 데이터를 요청해서 90년 1월부터 2017년 12월까지의 Detached homes, attached homes, apartment의 price 와 volume을 분석해 봤습니다. 그리고 인플레이션을 감안한 가격 분석을 해 보기 위해서 gold price로도 집값을 계산해 봤습니다.
결과를 보면 즉시 흥미로운 발견을 할 수 있습니다. 첫째, 금무게로 집값을 계산해 보면 28년 동안 5.7%만 상승한 것을 알 수 있습니다 (from 268 oz. $132,000 to 284 oz. $460,000).
달러로 봤을 땐 2007년 6월 피크 이후에 2009년 1월까지 약 1.5년 동안 하락세를 보이다가 작년 6월까지 서서히 회복을 보였는데요, 금값으로 보면 2007년 6월 이후 지난 달까지 약 10년 동안 51% 가까이 떨어진 것을 알 수 있습니다. 그 이유는 중앙은행이 매달 찍어내는 돈 때문에 money supply (M1)가 늘어나면서 인플레이션을 초래하기 때문인데요, 특히 2007-2008 financial crisis 이후 지금까지 9년 동안 캐나다 중앙은행에서 2000-2008년 기간에 비해 money supply를 2배 이상 늘려왔습니다. https://tradingeconomics.com/canada/money-supply-m1
2007 년 6월을 시작점으로 분석을 해 보면 캘거리의 detached home 가격은 작년 12월까지 약 9.5년 동안 CAD로 봤을 때 3.8% 상승했고, 금으로 변환해 보면 55.7% 하락, 그리고 CAD$1의 구매력은 57.3% 하락한 것으로 나타납니다. https://public.tableau.com/shared/3HR87S77W?:display_count=yes
제가 개인적으로 깨달은 것은, 대부분의 사람들이 집값은 시간이 지날 수록 오른다고 생각을 하는데 그것은 그 나라에서 통용되는 fiat currency 기준으로 인플레이션을 고려하지 않았을 때는 맞는 얘기지만, gold나 silver 같은 commodity currency로 봤을 땐 거의 변화가 없을 수도 있고 단기적으로 오히려 하락할 수도 있다는 것입니다. 덧붙여 maintenance, property tax, insurance 등의 소유 비용까지 고려하면 home value는 더 떨어질 수도 있습니다.
다만, 투자용으로 집을 구입할 때는 은행 mortgage를 이용해 80-90%가 넘는 leverage를 쓸 수 있기 때문에 렌털 수입만 꾸준히 유지할 수 있다면 자본을 증식할 수 있는 수단이 될 수도 있습니다. 인플레이션을 반영한 가격이 떨어지더라도, 집값의 5-20%밖에 되지 않는 자본으로 자산을 증식할 수 있기 때문이죠.
작년 12월 이후 경기가 오일 가격 상승과 함께 회복세를 보이면서 캐나다 10Y bond rate가 1.84%에서 지금 현재 2.16%까지 올랐더군요.
Canada 10Y 차트: https://tradingeconomics.com/canada/government-bond-yield
Canada 10Y 차트: https://tradingeconomics.com/canada/government-bond-yield
조만간에 은행들이 몰기지 이자를 상승 조정할 수도 있을 것 같습니다. 몰기지 관련 소식은 아래 RateSpy Twitter 계정을 추천합니다.
* 집값 기준은 median price 입니다. Average price는 비싼 집 몇 개로 크게 변동될 수 있어서 사용하지 않았습니다.
** Apartment, Attached, 외 다른 분석들도 관심이 있으시면 아래 Tableau Public 링크를 따라가 맨 아래 Metadata에 연결된 링크들을 따라가면 볼 수 있습니다. Tableau Public은 누구나 무료로 이용할 수 있습니다.
이 사이트는 commodity를 비롯한 여러가지 대표적인 상품들의 가격을 금으로 환산한 차트를 업데이트하고 있는데요, 여기서 아이디어를 얻었습니다. 위 링크는 대학 tuition 추이를 금으로 살펴본 것인데, 100년 전에 비해서 약간 상승한 정도입니다.
US Wages, US Home Prices 차트도 살펴보면 흥미롭습니다.